北京真的快要"沒地了"！

北京的建設(shè)用地資源多不多？

如果你開車到北京六環(huán)外，可能會(huì)看到大片大片的空地，所以在很多人的心中，就已經(jīng)篤定了一種想法：北京的用地多得很。

實(shí)際的情況，真的如此嗎？

2022年7月1日，北京市政府公布了《北京市“十四五”時(shí)期土地資源保護(hù)利用規(guī)劃》，在這個(gè)“土地保護(hù)規(guī)劃”中，北京市提出了幾個(gè)關(guān)鍵性的“土地指標(biāo)”：

第一，北京市的建設(shè)用地規(guī)模（包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地、特殊用地、對(duì)外交通用地及部分水利設(shè)施用地）控制在3670平方公里。

其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模要控制在2790平方公里，也就說北京的市域面積是1.6萬平方公里，真正用來蓋房子的土地面積僅占到17%左右。

第二，未來五年，北京建設(shè)用地規(guī)模要做“減法”： 城區(qū)的建設(shè)用地規(guī)模由現(xiàn)狀885平方公里減到850平方公里，平原地區(qū)開發(fā)強(qiáng)度由現(xiàn)狀44.5%下降到44.3%。

意思就是未來五年，北京市要減少“建設(shè)用地規(guī)模”的供應(yīng)，不用蓋那么多房子，“以房控人”。

第三，大幅度增加“耕地”和“林地”：全市土地整治新增耕地規(guī)模不低于43萬畝，完成新一輪百萬畝造林綠化工程，全市森林覆蓋率要提高到45%。

很顯然，北京馬上就要進(jìn)入“復(fù)耕”和“復(fù)林”的發(fā)展階段了，大量的城市用地將用來重新“新增耕地”和“造林綠化”，而不是用來蓋房。

就算是北京要實(shí)施的“大規(guī)模騰退”，騰退出來的土地資源，也重點(diǎn)考慮用于“造林綠化”，而不是用來大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)。

很顯然，北京正在逐漸“告別房地產(chǎn)時(shí)代”，打造“全球公園城市”。

那么隨著建設(shè)用地的供應(yīng)減少，北京將來就不發(fā)展了嗎？

答案是否定的。

北京未來的城市發(fā)展策略是“嚴(yán)控增量，盤活存量”：未來北京的城市建設(shè)中，有超過60%將利用“存量土地”來建設(shè)。

比如利用騰退空間退租空間和老舊廠房再改造再利用，支持“騰籠換鳥”，重新裝修后，可以引入高精尖產(chǎn)業(yè)和企業(yè)辦公。

這樣的話，就不需要再供應(yīng)“新的產(chǎn)業(yè)用地和辦公用地”了。

再比如利用閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房、公租房等。

這樣就省了供應(yīng)“新的住宅用地”。

此外北京還計(jì)劃大量利用“集體建設(shè)用地”來建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”，滿足“退租人員”、“中低收入群體”的住房需求。

也可以大量節(jié)省“新增供地”。

所以，未來五年，北京是“能不新供地”就不“新增供地”，盡可能利用盤活“閑置的存量土地”資源來達(dá)到城市發(fā)展的目標(biāo)。

北京，正在加速進(jìn)入“城市更新”階段，而即將結(jié)束“城市擴(kuò)張”階段，北京發(fā)展，確實(shí)真的要進(jìn)入“減量階段”了。

北京的城市大擴(kuò)張時(shí)代，結(jié)束了。

如果你現(xiàn)在還能在“北京四環(huán)里”買到“品質(zhì)新房”，那你真的已經(jīng)買到中國(guó)未來10年，最具“稀缺價(jià)值”的資產(chǎn)了。

就算你只能買在北京六環(huán)邊的地鐵新房，再過8年10年，也將是中國(guó)最具價(jià)值的資產(chǎn)之一。

隨著北京擴(kuò)張時(shí)代的終結(jié)，北京樓市僅供“少數(shù)人”。

從下面這張“北京永久農(nóng)田及儲(chǔ)備區(qū)、綠色廊道分布示意圖”，我們就可以看得更加清晰：

第一，北京1.6萬平方公里的土地中，淺綠色的“山地面積”最大，其次是“紅色黃色的耕地面積”，然后是深綠色的“林地面積”。

山地+耕地+林地，幾乎占到了北京市域總面積的85%，“白色的城鄉(xiāng)建設(shè)用地”僅僅占到15%左右。

第二，從分布格局上看，各類用地也有明顯的分布特征。

比如北京的“山地面積”大規(guī)模集中在北京六環(huán)外的北部和西部，北京六環(huán)外的南部和東部，存在大規(guī)模的“耕地面積”。

很多人出了北京六環(huán)，看到大量的“空地”，傻傻的以為這是“建設(shè)用地”，其實(shí)全部都是“耕地和林地”，不允許“蓋房子”。

就連北京這樣的“超級(jí)大都市”，現(xiàn)在也要大面積“復(fù)耕”，房地產(chǎn)開發(fā)的空間進(jìn)一步被“壓縮”。

而在北京的“5-6環(huán)”則存在大量的“林地面積”，這個(gè)區(qū)域就是北京的“第二綠化隔離地區(qū)”，大量的空地將用來實(shí)施“造林綠化”工程。

第三，北京真正有“建設(shè)用地空間”的地方主要是五個(gè)：順義、亦莊、大興和房山，昌平新城其實(shí)用地量也不高。

所以未來北京的常住人口將會(huì)大規(guī)模集中于以上四大片區(qū)：亦莊、順義、大興和房山，因?yàn)橹挥羞@里才有大規(guī)模供地的可能。

第四，通州的面積看起來很大，一共有906平方公里。

但是從本次規(guī)劃上看，通州除了155平方公里的“北京城市副中心”，其他地方的空地幾乎全部都是“綠地和耕地”。

很多人錯(cuò)覺通州的“空地多得很”，這是因?yàn)閷?duì)土地利用規(guī)劃“不太懂”的主要原因，通州的“耕地和綠地”加起來占比接近60%。

這就是這些年，通州“供地少”的主要原因，通州未來幾乎不可能有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)和住房供應(yīng)。

這就是為什么北京市，甚至都要考慮在燕郊等北三縣地區(qū)建設(shè)“公務(wù)員保障房”的主要原因。

北京城市副中心還要預(yù)留很多“戰(zhàn)略留白用地”，為將來的重大項(xiàng)目預(yù)留土地資源，所以通州其實(shí)壓根就沒有“住宅供應(yīng)空間”。

綜上所述，可以說隨著2017年國(guó)家批復(fù)了北京新一版的城市總規(guī)之后，其實(shí)北京的“擴(kuò)張大發(fā)展”時(shí)代就結(jié)束了。

大幅調(diào)整“土地利用規(guī)劃”，逐漸減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地，大規(guī)模提高耕地和綠化用地，推動(dòng)北京進(jìn)入“減量發(fā)展”階段，這就是北京未來的發(fā)展趨勢(shì)。

所以千萬不要傻傻的看到“一大堆空地”，就覺得北京“有的是地”，因?yàn)槟銐焊筒欢@塊地到底是“建設(shè)用地”，還是“耕地或林地”。

可以這么說，北京這幾年的“建設(shè)用地指標(biāo)”控制的是非常嚴(yán)厲的。

再過幾年，北京就真的“沒地了”！

【直播預(yù)告9月22日下午6.30點(diǎn)】

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