浙江
■建發朗云首開現場
最近，建發在寧波有兩件事刷了屏。
第一件事，建發寧波首個交付項目養云。
憑心而論，對比有些樓盤“曲高和寡”的交付亂象，建發養云超水準的產品交付力，大大奠定了這家房企在寧波的地位與行業話語權。
■建發養云實景圖
第二件事，被廣為熱議的建發朗云首開。
截止到五一，建發朗云合計已備案近60套，目前仍保持著強勁的續銷態勢，不愧是深耕寧波多年的“紅盤締造者”，就是能夠擁有神一般的號召力與影響力。
基于以上，我想聊三個觀點。
■來源：寧波透明售房網
01
拒絕“偽經驗主義”
何謂“偽經驗主義”？
比如板塊認知，很多人一聽到高新區，就自帶偏見，這就是“偽經驗主義”。
事實上，對比那些曇花一現、房價大起大落的網紅板塊，板塊成熟度和宜居性均遙遙領先的高新區，頗有幾分“靜而不爭”的成熟感、高人感。
原因倒也簡單，這是一片鮮遭投資客大面積踐踏的“凈土”，它的板塊基本面韌性更好、更強、更穩。
古人言：“紙上談兵終覺淺，絕知此事要躬行”。
高新區好不好，只有住過的人才有發言權。
所以，對于真正懂高新的人而言，建發朗云首開成交價3.65萬/㎡ （含6500~7500/㎡精裝修）符合價格真香定律。
■高新區
02
普宅雖好，洋房價更高
研究了建發朗云首開定價策略，我們發現：
洋房在價值層面，整體要比高層高很多。 以建面約147/169㎡洋房戶型為例 ，有三大邏輯支撐。
一、洋房得房率遠超高層。
洋房 套內面積使用率上更高，跟高層一般相差 8%-12%。
①以面積換算：同樣147㎡洋房得房率在92%左右，即套內面積為約135㎡；
同樣高層得房率在82%的話，需要購買建筑面積約165㎡的產品才能享受同樣的套內面積。
②以價格換算：若洋房129㎡總價為500萬，成交單價38000元/㎡，按92%使用率套內面積約118㎡，實際單方價格：42372元/㎡；
高層129㎡按照84%使用率套內面積約108㎡，按同樣單方價格算，高層總價為457萬；即高層若高于這個價格，意味著實際套內價格其實比洋房還要高。
二、洋房居住舒適度遠超高層。
①梯戶比少，電梯無需等待：
建發朗云洋房“一梯兩戶”設計，每個單元僅18戶，上下電梯幾乎不需要等待時間。
但高層一般都是2梯4戶左右，動不動就是上百戶，電梯的使用頻率大大增加，甚至上班高峰期，光是下個電梯都要等個一刻鐘。
②景觀位置更優：窗外的風景決定了房子的價值，洋房的樓盤位置往往優于高層的位置，景觀面更優。
同時，因樓層整體低，推窗即景，幾乎每一層都能享受到不同的景觀效果。
③裝修標準更高：
以建發朗云為例，洋房裝標比高層高約1000元/㎡。甚至147/169㎡裝標都是200方以上大平層級配置，它們包括但不限于：
大金中央空調、博洛尼定制櫥柜、圓弧形吊頂、衛生間大面巖板奢石……
■洋房147㎡樣板房照片
三、洋房二手房市場溢價率更高。
同樣品質，洋房相比高層，溢價為 20-25%。
■示意圖
以寧波府舉例，同樣170㎡戶型，高層黃金樓層報價45571元/㎡，洋房黃金樓層報價61765元/㎡，單價差可以拉到約1.5萬/㎡左右（詳見下圖）。
■來源 ： 貝殼網
同樣邏輯，同樣適用于 高新區的大成郡。
它的一期洋房產品縱然存在硬傷——位于三官堂大橋高架旁，但二手房報價依舊“硬朗”，掛牌價普遍在4萬+。
同面積段戶型，一期洋房比二期高層報價至少高出5000元/㎡以上（詳見下圖）。
這，就是洋房獨特的高價值性、高成長性。
■來源：貝殼找房
03
因為稀缺，所以“值錢”
回到建發朗云，我們再從 兩個維度論述洋房的高價值性、高成長性。
第一個維度從“洋房稀缺性”出發。
我們都知道，建發一直聚焦新中式的研究與開發，比如：
“一直被模仿，從未被超越”的大門、多進式、多組團的中式園林，以及它的諸多單項冠軍級價值，每一項都是碾壓級、吊打級的。
這些都在建發朗云這個項目上，都有高質量、高水平的呈現。
所以，回歸到建發朗云的洋房產品，跟一般的洋房相比，它有三大稀缺性。
（1）它是新中式洋房，體現在它的新中式大門、園林等層面；
（2）它是高品質的洋房，體現在它的高品質公區、會所、恒溫泳池以及四面鋁板+大面窗等層面；
（3）它的戶型設計遠遠領先同行，體現在它的洋房使用率、結構等層面。
目前，寧波核心區在售洋房庫存已告急，僅200余套，目前的庫存量不足高層 5%，價格當然也都不便宜——四萬+以上。 畢竟，還是那句話，稀缺決定價值！
■示意圖
第二個維度從“核心區房產價值”出發。
從國外房地產格局來看，核心區房產長期能跑贏通脹、創出新高。
以東京核心區房產為例：
盡管日本經歷了樓市泡沫、房價下跌，但自2013年以來，整個東京圈一二手房報價始終都在上漲。
下面這張圖是日本樓市自2013年至2022年的走勢圖，可以看到：
自2013年開始，日本東京首都 圈房價一直都保持著“主升浪”的上漲態勢，藍色的那根線就代表著東京首都圈的房價走勢圖。
我們可以計算得知：10年間，東京首都圈的二手房，增幅69%，相當于每年增幅6.9%。
■示意圖
最后，我想說的是：
無論是基于建發品牌，還是基于產品稀缺性，抑或基于二手房市場表現，位于寧波城市級核心——高新區正芯位置的建發朗云，洋房產品都值得擁有。
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