北京取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)房時(shí)機(jī)到了

北京取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，從此以后，天下皆普。

11月初至今，北京樓市稍有回落，新一輪刺激買(mǎi)房大招就來(lái)續(xù)命。

這不，11月18日晚，北京市住建委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局等三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后增值稅、契稅如何規(guī)定？

1、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

2、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

新政前，滿(mǎn)兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬(wàn)元。新政滿(mǎn)兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

3、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

4、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平以上的，減按2%的稅率征收契稅。該政策自2024年12月1日起施行。

舉例，契稅政策調(diào)整后，面積在90-139平二套房，稅率從3%降至1%。而這個(gè)面積段可以覆蓋到北京大部分改善型需求，特別是買(mǎi)新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿(mǎn)足改善型需求。

言公子認(rèn)為，這真的是實(shí)打?qū)嵉氖″X(qián)。據(jù)了解，北京核心區(qū)域次新房?jī)r(jià)已局部回暖，取消非普宅線(xiàn)，會(huì)鼓勵(lì)改善房業(yè)主更多換房。

稅費(fèi)政策的影響有什么？

對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，重要稅費(fèi)只有契稅；對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，除了契稅，還有增值稅和個(gè)稅，后面兩個(gè)稅費(fèi)才是二手房交易影響最大的稅費(fèi)。現(xiàn)在還有換房退還個(gè)稅的優(yōu)惠政策。

而取消非普宅，就是鼓勵(lì)那些改善業(yè)主加快賣(mài)房，再次置換。只有市場(chǎng)流動(dòng)，這些新的豪宅項(xiàng)目才有更快的去化。

為什么這樣說(shuō)？

首先，當(dāng)前政策下，非普宅影響的主要是二手房的增值稅了。那么，二手房成交比例如何？

言公子了解到，北京二手房成交超過(guò)140平約比例在8%。另外疊加部分價(jià)格較高的成交，大約15%左右二手房會(huì)有增值稅。

第二，貸款額度方面，之前改善買(mǎi)房人如果要多貸款，就必須多交稅，所以這是增值稅附加影響最大的一點(diǎn)。

距離來(lái)說(shuō)，2000萬(wàn)的200平大戶(hù)型，雖首付比例政策要求上和普通住宅一樣，但可能要繳納差額5%以上的增值稅，所以很多購(gòu)房者就盡量少貸款，避稅。

所以，新政策有利于改善購(gòu)房，有利于大戶(hù)型成交，有利于這部分加杠桿。

舉個(gè)例子，新政前出售一套滿(mǎn)二唯一的二手房，只要是140平以下的普宅，增值稅為0。

但如果是140平以上非普宅，總價(jià)定1200萬(wàn)，房東購(gòu)入價(jià)800萬(wàn)，僅差額增值稅就高達(dá)20萬(wàn)以上。新政落地，直接影響這8%的二手房成交，平均單套減少的增值稅有望超20萬(wàn)！

增值稅影響主要在是否取消普宅和非普宅，取消普通非普通住宅認(rèn)定，降低增值稅率勢(shì)必將進(jìn)一步利好北京樓市，這些大戶(hù)型改善房源的成交將明顯活躍，也可以引領(lǐng)帶動(dòng)整體二手市場(chǎng)的活躍，以及二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)。

第三：對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有企穩(wěn)作用。

北京普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，可以省下大幾十萬(wàn)元稅款不是難事。這對(duì)大量的置換需求是很大利好，鼓勵(lì)已有房居民改善住房。

從成交情況來(lái)看，進(jìn)入11月，市場(chǎng)活躍度仍在延續(xù)，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長(zhǎng)5.8%；

二手商品住宅成交10047套，雖較10月日均小幅下降0.4%，但較去年同期大幅增長(zhǎng)40.1%。預(yù)計(jì)全月二手房住宅網(wǎng)簽有望接近2萬(wàn)套！

10月北京二手房實(shí)時(shí)成交量約2.7萬(wàn)套，網(wǎng)簽量1.7萬(wàn)套。根據(jù)前幾天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京二手房?jī)r(jià)已整體上漲1%。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房方面，多年來(lái)140m2以上戶(hù)型占新房成交規(guī)模的20%以上，2024年1-10月，140m2以上戶(hù)型成交占比為23.7%，較2023年提升3.8個(gè)百分點(diǎn)；

二手房方面，140m2以上戶(hù)型占比常年低于10%，2024年1-10月占比僅為8.6%。

此次新政12月1日落地，可能會(huì)導(dǎo)致部分成交延后到12月再網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)納稅。

但我們可以預(yù)判，北京年底這波市場(chǎng)甚至到明年三月小陽(yáng)春基本穩(wěn)住了。

最后，言公子和大家共同探討下。富人未來(lái)需要什么好房子？

當(dāng)前新房市場(chǎng)成交主要以剛需項(xiàng)目為主，但言公子觀察到，北京接下來(lái)四批次，五批次地塊大都是改善項(xiàng)目，比如萬(wàn)泉寺地塊，所以接下來(lái)必須要刺激富人買(mǎi)房。

有錢(qián)人買(mǎi)房，也要市場(chǎng)提供好產(chǎn)品對(duì)吧？政策同頻的是，北京住建委17日發(fā)布了好房子的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，北京規(guī)劃條件，也逐步放松了。

比如，金茂東鐵營(yíng)地塊璞逸豐宜，做了三個(gè)下沉庭院，北區(qū)和南區(qū)還分別設(shè)置了架空層，會(huì)所面積，預(yù)計(jì)超3000平米。不僅如此，從規(guī)劃圖看，璞逸豐宜南向陽(yáng)臺(tái)據(jù)說(shuō)可以達(dá)到2.5米寬，不管有包進(jìn)來(lái)的1.5米，還有1米寬的外展陽(yáng)臺(tái)，得房率會(huì)很高。

最近預(yù)申請(qǐng)的亦莊河西X24地塊，也納入好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)建設(shè)不超過(guò)1000平架空層，架空層層高3.67米～4.9米。