總價(jià)王、單價(jià)王，深圳“雙料”住宅地王于2024年大熊市里誕生

都說熊市里才蘊(yùn)藏著好機(jī)會，2024年的樓市大熊市，深圳賣出了新地王。

下午，后海總部基地地王地塊出讓，2家房企——招蛇VS華潤中海聯(lián)合體，295輪競拍，最終后者以185.12億的總價(jià)拍下，溢價(jià)58.6億，溢價(jià)率46.31%，折合樓面地價(jià)70387.83元/平。

在我看來，這是深圳最新的歷史單價(jià)地王。2015年泰禾以57億元的天價(jià)在深圳拿下了院子項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)兩宗地塊樓面價(jià)分別為79907元/平方米、51331元/平米，也一直牢牢占據(jù)了深圳單價(jià)“地王”榜首。但是由于是同一家開發(fā)商拿下，算總賬，當(dāng)時(shí)這兩塊地容積率分別為2.1、1.6，當(dāng)時(shí)賣地時(shí)候的建面加總才約9.2萬平米，故綜合計(jì)算樓面價(jià)大約是6.2萬/平米。如此，兩相比較，9年之后，后海這塊超過7萬/平米的地塊，可以說是刷新了深圳歷史以來的單價(jià)宅地王。

總價(jià)來看，這也是深圳歷史上第9宗過百億的地塊。但如果嚴(yán)格一點(diǎn)按主導(dǎo)功能算（后海地塊主導(dǎo)功能是居住），也可以說是深圳歷史上總價(jià)第一高的住宅地王。看下圖，當(dāng)初的世茂深港國際中心、會展灣地塊都沒有住宅。所以，說它是深圳事實(shí)上的總價(jià)、單價(jià)“雙料”住宅地王，是成立的。

若這塊地未來可以實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值大約350億計(jì)算（以住宅均價(jià)約15萬/平米、公寓均價(jià)約10萬/平米計(jì)算），地售比為53%，稍微偏高。不過還好，我本來預(yù)計(jì)的地價(jià)天花板是在193億-210億，最后止步在185億。

實(shí)現(xiàn)這個(gè)185億的地價(jià)，競爭烈度算一般可上，地價(jià)偏合理值中上。

其一，核心城市的核心資產(chǎn)依然搶手。熊市里搶資產(chǎn)能搶成這樣，實(shí)屬不錯。一方面說明了最近的市場回溫提振了開發(fā)商的拿地意愿，但主要還是說明了，開發(fā)商依然對深圳這樣的城市表達(dá)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，尤其是核心地段的項(xiàng)目，依然是信心滿滿。

其二，接近300輪激烈的拼搶，恰恰驗(yàn)證了樓市的分化行情。好地塊依然可以賣出好價(jià)錢，好樓盤依然可以日光。當(dāng)然，華潤聯(lián)合中海，一部分原因也是要捍衛(wèi)自己的后海霸主位置，某種程度上，也可以說是后海和蛇口兩家地頭蛇的鏖戰(zhàn)。

其三，三家央企的拼搶，是“老故事”了，因?yàn)檎{(diào)整市場玩家顯著減少，非國企紛紛退場。玩家多的話毫無疑問可以拍到更高，側(cè)面也能看得出來，房地產(chǎn)市場其實(shí)越來越無趣，可以說的越來越少，國家隊(duì)自己玩吧。

其四，真實(shí)樓面成本低于深灣玖序。深灣玖序地塊去年6月出讓，樓面地價(jià)6.03萬元/平方米，看起來后海地塊更貴。但如果扣除租賃部分，真實(shí)樓面價(jià)達(dá)到約8萬/平米。相比之下，后海這塊地很簡單，主力就是住宅、公寓，全可售，大體來算真實(shí)樓面成本是低于深灣玖序的。但是求簡單算，我覺得歷史還是會把這塊地列為最高單價(jià)地王。

結(jié)合地塊本身的條件，應(yīng)該說，最大的優(yōu)點(diǎn)是取消了限價(jià)（當(dāng)然90·70戶型政策也一并取消），這要比深灣玖序有更大的價(jià)格空間——后者在今年6月銷售，毛坯備案限價(jià)在13.3萬/平米。而且還可以受益于住宅新規(guī)，有更大的設(shè)計(jì)空間，這是兩大優(yōu)勢。也就是說，在這塊地上，開發(fā)商可以有機(jī)會通過更具創(chuàng)新性的產(chǎn)品打造，去實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格抱負(fù)。這是我認(rèn)為非常值得期待的地方，深圳可以出現(xiàn)一個(gè)極其有突破力的創(chuàng)新超高層住宅，令人興奮，但這需要開發(fā)商愿意沉下來去做產(chǎn)品研發(fā)才行。從過往看，在紅樹西岸、深圳灣壹號之后，深圳基本上再沒有什么獨(dú)步性的產(chǎn)品出現(xiàn)。這個(gè)項(xiàng)目我個(gè)人估計(jì)實(shí)現(xiàn)突破的概率五五開，做成一個(gè)平庸的快銷復(fù)制品也能理解，市場環(huán)境的確也不太支持。

項(xiàng)目的產(chǎn)品條件這部分，我之前談過，和超總相比，其實(shí)地塊的先天稟賦都差不多，稍好一些。都在商務(wù)區(qū)，居住氛圍弱一些（后海這塊地要好一些）；都是超高層，市場的可接受度還是有挑戰(zhàn)；中低層都會受到一些景觀遮擋（后海這邊寫字樓更疏朗，遮擋會小些）；地塊配套看起來學(xué)區(qū)是在深圳灣學(xué)校，這個(gè)學(xué)校當(dāng)然很不錯，全深圳極其罕見的小班制，但必須說市場預(yù)期太高了，還沒達(dá)到，估計(jì)也追不上當(dāng)初發(fā)誓要超過的“四大”了；都有超級稀缺的景觀價(jià)值（包含海景+公園），后海這塊地未來可以通過連廊走到人才公園，夜景怡人。

能否走得好，主要取決于產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該不至于再全部搞最小180平米起步的大戶型。近兩年的市場驗(yàn)證，超高層+純大戶的產(chǎn)品配置，市場接受度并不那么好。原因無它，太貴了。整體消費(fèi)降級的環(huán)境下，不排除有一小部分人會升級，但是那個(gè)量太小了。有錢人只是有錢，但又不傻。如果單套起步價(jià)都要2500萬以上，會顯得比較冒險(xiǎn)，悅府當(dāng)年在市場大牛市中也沒有那么大膽。當(dāng)然，華潤做頂豪產(chǎn)品的口碑，在深圳這些年是遠(yuǎn)超中海的，以其產(chǎn)品能力和在深圳高端客群的積累，也許會更有機(jī)會完成產(chǎn)品創(chuàng)新的挑戰(zhàn)——最起碼它不會不設(shè)計(jì)個(gè)陽臺吧。

最終能賣多少錢，誰知道呢，還是要看屆時(shí)的市場環(huán)境。

就市場影響來看，我刷了一些觀點(diǎn)，大都認(rèn)為這塊地的地王價(jià)，能夠有效提振市場士氣，也說明市場要開始好起來了。

在我看來，對的成分有，但不多。的確豪宅地塊的成交對市場構(gòu)成一個(gè)利好，有助于市場信心的提振。但是，主要部分還是一個(gè)過往的傳統(tǒng)想法，大家都習(xí)慣于的通過“地王”來營造氣氛。今天的市場環(huán)境已經(jīng)變了，回到上面說的，這更多展示的是“分化”，上海在今年的展示是最典型的。過去2年，以及未來我們會看到越來越這樣的“火與冰”，好賣的能讓你羨慕的牙根兒癢癢，難賣的也能讓你郁悶得茶飯不香。因?yàn)檫@樣核心區(qū)的、壓箱底的寶藏項(xiàng)目，太少了，太稀缺了。它反映出，即便在熊市里，超級城市+超級地段+超級豪宅，也是人人夢寐以求的最為保值的長期資產(chǎn)儲蓄所。

所以，我還是重復(fù)我好多遍的觀點(diǎn)：好盤好賣，好賣只說明它是好盤，除此之外，什么都不說明，好盤與大勢之間的關(guān)聯(lián)性越來越弱。我的意思是，市場的變化要求我們?nèi)ロ槕?yīng)，去做顆粒度更細(xì)的分析和研究，才有希望把決策做的更對。

本次成功出讓的后海地塊，是深圳今年賣的第四塊住宅用地（還是第五塊，我實(shí)在記不清了哈哈），也宣告了深圳2024年全年賣地的結(jié)束。故，深圳2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宅用地出讓收入大約是331.66億，略微超過去年全年的312.5億，但比2022年的737.27億相比，怒劈55%。預(yù)計(jì)明年，深圳會拿出來更多的核心區(qū)域的寶藏地塊，以確保來自土地這部分收入的穩(wěn)定。

說完10幾萬/平米的超級豪宅，再補(bǔ)充說一個(gè)超級便宜的非豪宅。我昨天發(fā)了深圳首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房配售《》，異常火爆！“剛需三寶”的地段配套，2.3萬多/平米的價(jià)格，與周邊商品房相比低到不足5折。建了群已經(jīng)滿了，如果對這個(gè)價(jià)格有興趣、有需要的小伙伴，掃碼下方微信號入群。

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