萬(wàn)科還債記：一邊ICU蹦迪，一邊喊“我還能再借500億”

　　萬(wàn)科，又雙叒叕要還錢(qián)了！這次能不能過(guò)關(guān)，我們拭目以待。

　　第三筆債務(wù)來(lái)襲：萬(wàn)科又雙叒叕要還錢(qián)了

　　萬(wàn)科又傳出來(lái)新消息，2月25日，萬(wàn)科即將兌付年內(nèi)第三筆公開(kāi)債“22萬(wàn)科MTN003”（金額20億，利率3%）。至此，2025年開(kāi)年短短兩個(gè)月，萬(wàn)科已連還三筆債（另兩筆為1月27日的“22萬(wàn)科MTN001”和2月16日的“22萬(wàn)科MTN002”），合計(jì)金額70億。

　　表面看，這節(jié)奏堪比“還債馬拉松冠軍”，但別急著鼓掌——萬(wàn)科全年待還的公開(kāi)債規(guī)模高達(dá)326.4億，且2024年剛虧了450億，賬上現(xiàn)金僅剩797億，負(fù)債卻逼近萬(wàn)億。

　　能不能如期還債？

　　這么密集的還債節(jié)奏，對(duì)于負(fù)債近萬(wàn)億的萬(wàn)科不能說(shuō)沒(méi)有壓力。它這次到底能否如期還上債，是很多人關(guān)心的問(wèn)題。

　　十一郎的觀點(diǎn)是，短期內(nèi)，能！

　　畢竟大股東深鐵集團(tuán)剛掏了28億“零花錢(qián)”救急，國(guó)資背書(shū)下銀行也喊話(huà)“全力支持”。但長(zhǎng)期看，萬(wàn)科像極了“拆東墻補(bǔ)西墻”的極限玩家：一邊賣(mài)資產(chǎn)（如轉(zhuǎn)讓紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%收益權(quán)），一邊搞Pre-REITs基金（和險(xiǎn)資聯(lián)手盤(pán)活長(zhǎng)租公寓），一邊還要祈禱樓市回暖多賣(mài)幾套房。

　　一句話(huà)：短期靠輸血，長(zhǎng)期看造血。

　　國(guó)資化：萬(wàn)科的“速效救心丸”還是“安樂(lè)S”？

　　萬(wàn)科這波危機(jī)，國(guó)資介入堪稱(chēng)“教科書(shū)級(jí)救場(chǎng)”——深鐵董事長(zhǎng)辛杰空降董事會(huì)主席，深圳國(guó)資委喊話(huà)“5萬(wàn)億資產(chǎn)兜底”，連銀行都排隊(duì)表忠心。但國(guó)資化真是萬(wàn)能解藥嗎？

　　無(wú)論怎樣，國(guó)資化，有著肉眼可見(jiàn)的好處：

　　1.信用背書(shū)：國(guó)資站臺(tái)，銀行放貸不手軟，險(xiǎn)資也敢投16億Pre-REITs基金；

　　2.資產(chǎn)騰挪：深鐵接盤(pán)項(xiàng)目、注資輸血，幫萬(wàn)科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型（比如廈門(mén)長(zhǎng)租公寓從“重資產(chǎn)持有”變“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”）；

　　3.債務(wù)緩刑：國(guó)資“以時(shí)間換空間”，讓萬(wàn)科不至于被債務(wù)壓垮。

　　任何事情都是兩面的，光與影永遠(yuǎn)保持一致。在享受?chē)?guó)資化的便利的同時(shí)，萬(wàn)科也要承受?chē)?guó)資進(jìn)駐后的疼痛。

　　很明顯，萬(wàn)科目前的風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　首先是業(yè)績(jī)黑洞：2024年虧450億，賣(mài)房毛利率暴跌，靠賣(mài)資產(chǎn)能撐多久？

　　第二是公司管理層大洗牌帶來(lái)的管理撕裂：郁亮退居二線，深鐵系高管上位，昔日“職業(yè)經(jīng)理人帝國(guó)”變“國(guó)資分公司”，內(nèi)部磨合恐成新雷；

　　另外就是大環(huán)境的拖累，房產(chǎn)行業(yè)下行帶來(lái)的危機(jī)重重。樓市若繼續(xù)躺平，國(guó)資再有錢(qián)也填不滿(mǎn)萬(wàn)億負(fù)債的坑。

　　說(shuō)白了，國(guó)資化是給萬(wàn)科插上了“呼吸機(jī)”，但能不能拔管，還得看樓市爭(zhēng)不爭(zhēng)氣。

　　房地產(chǎn)多元發(fā)展的時(shí)代早已過(guò)去，彼時(shí)的萬(wàn)科作為行業(yè)的龍頭，蓬勃發(fā)展。而如今的樓市成為了國(guó)資的天下，萬(wàn)科也不得不混改。其實(shí)，萬(wàn)科的劇本，早被深圳國(guó)資委改寫(xiě)了。

　　萬(wàn)科的故事，已從“民營(yíng)房企標(biāo)桿”變成“國(guó)資救市樣板間”。短期債務(wù)無(wú)憂(yōu)，但長(zhǎng)期生死仍系于兩點(diǎn)：

　　第一，時(shí)代的一粒灰落在個(gè)人頭上就是一座山。樓市是否能夠回暖，是萬(wàn)科是否可以起死回生的最關(guān)鍵因素。一旦樓市回暖，韭菜們?cè)覆辉敢饫^續(xù)接盤(pán)房子？這也是個(gè)問(wèn)題。

　　第二個(gè)關(guān)鍵因素是萬(wàn)科的資產(chǎn)是否可以盤(pán)活。風(fēng)口之下，REITs、Pre-REITs都是香餑餑，而如今，能否把這些“磚頭”變成“鈔票”，能否把“不動(dòng)產(chǎn)”讓它動(dòng)起來(lái)，是萬(wàn)科活過(guò)來(lái)的又一關(guān)鍵。

　　萬(wàn)科這波危機(jī)還沒(méi)過(guò)去，萬(wàn)科是否能最終得救，還是要看能不能重塑自身造血功能，最終，還是市場(chǎng)說(shuō)了算。

　　至于國(guó)資化，它讓萬(wàn)科從“破產(chǎn)邊緣蹦迪”變成了“ICU里跳廣場(chǎng)舞”——暫時(shí)死不了，但想出院？先問(wèn)問(wèn)樓市主治醫(yī)師同不同意。

　　不過(guò)，萬(wàn)科若真挺過(guò)這關(guān)，建議出本書(shū)——《論如何優(yōu)雅地薅國(guó)資羊毛》。