保利天曜、中海大境、保利天奕三盤PK，誰最能打？

在多種利好的持續(xù)推動下，今年樓市已顯著回暖，土拍市場的活躍度與新盤的集中入市是最直觀的數(shù)據(jù)。

特別在千萬級市場，其供應(yīng)量激增。近兩個月以來，隨著保利兩大新盤的入市，高端市場競爭已經(jīng)明牌。

目前廣州核心區(qū)千萬級豪宅主要聚集在這三大標(biāo)桿項目：保利天曜、中海大境和保利天奕，這三個樓盤已成為本年度900-2000萬高端市場的重點PK對手。

三個豪宅項目，到底誰最能打？

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三個項目的差異化競爭

樓盤打PK，樓主不喜歡用那種低端的打法，諸如多一個空間、多一個飄窗的比較。這種差異，就像保時捷與比亞迪對比性能一樣懸殊。

要比就拿出“真槍實彈”，重點關(guān)注各板塊的差異化競爭優(yōu)勢，政策背書和可量化的兌現(xiàn)節(jié)點。

保利天曜位于員村板塊，這是金融城西區(qū)規(guī)劃中比較重要的改造片區(qū)。但現(xiàn)狀存在雙重矛盾：一方面城市界面老舊，整體改造面臨空間約束；另一方面又與珠江新城東區(qū)配套資源斷裂。

如果不改，周邊的村貌難以支撐豪宅身價，所以目前更多是熟悉片區(qū)、對村貌接受度高的地緣客，對珠城客吸引力有限；如果改，那員村面臨的是天量供應(yīng)，稀缺性何在，但就目前看來，廣州舊改的力度并不在此。

保利天奕位于赤沙板塊，因其地處泛琶洲南板塊，被部分自媒體冠以“琶洲南三兄弟”，光靠琶洲南概念就已經(jīng)很能打。不過從片區(qū)價值來看，琶洲南真正的新貴當(dāng)屬保利天悅和琶洲南TOD這兩個高端住宅。

目前片區(qū)內(nèi)最大的不利因素在于赤沙舊改推進緩慢，由于赤沙依賴房企聯(lián)合開發(fā)存在協(xié)調(diào)成本，跟員村一樣還是一片村景。當(dāng)前生活配套得靠赤沙片區(qū)，成熟度有待提升。

中海大境位于新中軸海珠段，該區(qū)域也有村，比如東風(fēng)村，這也是從海珠湖望向廣州塔方向比較大的遺憾，但好在廣州舊改中心已轉(zhuǎn)移至新中軸海珠段，這是要真金白銀砸進去的，而政府愿意在此投入重金，也體現(xiàn)了市級層面的重視程度。

海珠濕地公園

廣州作為全國城中村改造規(guī)模最大的城市之一，城中村始終是城市發(fā)展的痛點，這也折射出快速城市化中未能完全消除的發(fā)展落差。

舊改有其時序性，通常以三年、五年乃至十年的規(guī)劃推進，但舊改也會因城市重心工作的轉(zhuǎn)移而發(fā)生變化。

這就意味著，各板塊中都存在城中村的情況下，誰能更快進入舊改快車道，誰就能在此輪發(fā)展周期中脫穎而出。

02

廣州舊改中心轉(zhuǎn)向新中軸

從廣州城市發(fā)展格局來看，珠江新城作為核心CBD已穩(wěn)居第一梯隊，琶洲則憑借十幾年發(fā)展進入第二梯隊。

珠江新城是經(jīng)過近三十年發(fā)展才達到當(dāng)前規(guī)模，而隨著新中軸海珠段持續(xù)獲得政策傾斜與資源投入，其發(fā)展速度明顯加快，有望在十年內(nèi)進入第二梯隊。

如果眼光放得更長遠一些，新中軸海珠湖將打造全球綠色低碳科技獨角獸總部發(fā)展帶，這一布局不僅引領(lǐng)未來，也更具有長期意義。換句話說，新中軸海珠段的規(guī)劃定位就是接棒珠城，或與珠城的產(chǎn)業(yè)功能形成互補。

新中軸綠洲（圖源@廣州日報）

新中軸“破舊立新”的快速推進，并非空穴來風(fēng)。

3月25日，《廣州城市新中軸海珠片區(qū)三滘、東風(fēng)啟動區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲批，宣布廣州城市新中軸線將向南延伸?，海珠區(qū)內(nèi)打造長約6公里的中央綠軸。

5月20日，海珠區(qū)宣布總獎金高達450萬元的廣州新中軸海珠片區(qū)競賽方案。競賽范圍集中于“三滘村和東風(fēng)村”，范圍位于新中軸海珠段中南部，地處中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷核心區(qū)域，是體現(xiàn)城央生態(tài)價值的重要區(qū)域。

項目規(guī)劃范圍

5月23日，海珠區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于新中軸海珠片區(qū)改造項目國有土地上房屋征收補償方案征求意見公告》，征收海珠區(qū)赤崗西路至客村花園地段及未列門牌的國有土地上房屋，用以建設(shè)新中軸片區(qū)改造項目。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，新中軸海珠段舊改總面積達21.44平方公里，規(guī)模相當(dāng)于3.5個珠江新城。預(yù)計總投資超400億元，改造完成后將新增60-70萬平新產(chǎn)業(yè)空間、約107萬平商業(yè)及辦公場所，預(yù)計可直接帶動5.22萬個就業(yè)崗位。

根據(jù)最新公布的《廣州市海珠區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，提及要“重點推進軸線貫通，鏈接廣州塔、海珠湖、海珠創(chuàng)新灣等關(guān)鍵節(jié)點，打造地標(biāo)性、世界級城市符合發(fā)展軸線?！边@一戰(zhàn)略定位說明了新中軸在城市發(fā)展格局中的關(guān)鍵地位。

規(guī)劃提出新中軸海珠段以生態(tài)推動綠色發(fā)展，圍繞濕地構(gòu)建“產(chǎn)、芯、算”產(chǎn)業(yè)鏈，促進生態(tài)與城市空間融合，采用“三位一體”策略，通過產(chǎn)業(yè)升級、文化賦能和宜居示范?三個方面協(xié)同推進，全面提升區(qū)域城市發(fā)展能級。

一是產(chǎn)業(yè)升級?。以環(huán)濕地公園為核心，打造低密總部集群與國際消費地標(biāo)，形成“生態(tài)硅谷”創(chuàng)新極核。

二是?文化賦能?。沿中央綠軸串聯(lián)文化展覽、公共藝術(shù)裝置及慢行系統(tǒng)，構(gòu)筑24小時活力的城市文化客廳。

三是?宜居示范?。通過軸帶輻射式開發(fā)，實現(xiàn)醫(yī)療教育商業(yè)配套的“15分鐘高端生活圈”全覆蓋。

這種漸進式開發(fā)模式，一方面有效規(guī)避了珠江新城曾面臨的“產(chǎn)業(yè)與居住功能失衡”問題，另一方面充分發(fā)揮濕地生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)勢，為新經(jīng)濟發(fā)展注入綠色動能。

結(jié)合近期頻密動作可以預(yù)見：作為承接珠江新城的重點發(fā)展區(qū)域，新中軸海珠段將成為廣州主城區(qū)規(guī)模最大、開發(fā)強度最高的連片改造板塊。

該區(qū)域升級完成后，將與天河段實現(xiàn)空間串聯(lián)，實現(xiàn)產(chǎn)城融合、文化傳承、生態(tài)宜居等城市功能，打造一個“世界級城市會客廳”。

而第一個受益的，就是位于新中軸核心區(qū)的中海大境。

03

評價豪宅價值的最佳公式

關(guān)于豪宅的價值，使用率困擾著大家。有粉絲曾問樓主：使用率是豪宅競爭力的評價標(biāo)準(zhǔn)嗎？

樓主的答案是：NO！

自去年6月新規(guī)設(shè)計推出以來，“使用率”頻繁出現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售話術(shù)和營銷宣傳中。然而，這一指標(biāo)在購房決策中是否重要，我們需要客觀評價。

新規(guī)帶來的數(shù)值膨脹，讓人更容易記住這個房子，但用“使用率”評價房子會陷入認(rèn)知誤區(qū)。房子是資源和地段的集合體，就好像評價汽車過于強調(diào)發(fā)動機能耗而忽視發(fā)動機性能一樣，這有失偏頗。

舉個例子：匯悅臺、凱旋新世界等頂豪使用率雖然只有70%+，但匯悅臺仍以單價最高38萬/㎡，長期占據(jù)廣州頂豪榜首；凱旋新世界產(chǎn)品7年漲幅超290%，被譽為廣州豪宅保值增值標(biāo)桿。

關(guān)于豪宅的競爭力，用如下的公式樓主覺得更為合理。

競爭力=(核心地段x生態(tài)稀缺性)/產(chǎn)品同質(zhì)化系數(shù)+圈層運營深度

稀缺資源歷來在廣州豪宅市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，這與廣州獨特的“云山珠水”地理環(huán)境密切相關(guān)。比如珠江景觀帶形成江景溢價現(xiàn)象，白云山生態(tài)資源催生山景豪宅帶，這些都充分說明稀缺資源對高端住宅價值的決定性影響。

產(chǎn)品同質(zhì)化系數(shù)反映的是未來同類產(chǎn)品的潛在供應(yīng)量。雖然新中軸舊改項目會帶來新增供應(yīng)，但其地塊條件在綜合規(guī)模、濕地景觀資源等方面，都難以復(fù)制中海大境這類標(biāo)桿綜合項目的核心優(yōu)勢，只會不斷改善新中軸南段城市界面。

圈層運營是通過構(gòu)建緊密的社交圈子，促進業(yè)主間的互動、價值共享以及對品牌或產(chǎn)品的深度認(rèn)同。中海大境的私享會運營，包括金融、經(jīng)濟、藝術(shù)品鑒、AI趨勢、留學(xué)教育、親子關(guān)系等等模塊。據(jù)統(tǒng)計，2024年中海舉辦社群活動800+場，會員新增超1.8萬人。

最近，中海大境邀請MIT/斯坦福大學(xué)前招生面試官、美國駐華大使館前商務(wù)參贊STEVEN HENDRYX。深度剖析AI時代教育變革浪潮中國際升學(xué)的新趨勢，聚焦全球經(jīng)濟形勢分析，共同談?wù)勝Y產(chǎn)配置建議。

中海大境作為海珠區(qū)“新中軸南延首站”，享有政府直接主導(dǎo)的連片開發(fā)優(yōu)勢，加上生態(tài)稀缺資源，從2023年9月拿地開始，中海項目就備受關(guān)注。

同時，中海大境入市以來持續(xù)受到市場熱捧，表現(xiàn)尤為亮眼，2024年以超百億的銷售額榮登廣州千萬級豪宅銷售榜首，成為廣州樓市現(xiàn)象級的城市頭盤。

04

近期進場，盯住中海大境

從板塊優(yōu)勢到未來潛力，再到致力于長期價值，對于關(guān)注豪宅的買家，?中海大境無疑是首選。

大境憑借其?新中軸南延段核心區(qū)的優(yōu)越位置?，坐擁成熟完善的周邊配套及地鐵11號線便捷交通網(wǎng)絡(luò)，憑借其稀缺地段價值與卓越產(chǎn)品力，持續(xù)保持市場高熱度，已成為高端客群置業(yè)的首選標(biāo)桿產(chǎn)品。

大境目前主力在售的包括首排一線濕地的270㎡2棟樓王單位、190㎡園景C位單位、以及東區(qū)也是頭排的16棟143㎡。

產(chǎn)品不僅贏得眾多高端客戶的青睞，亦虹吸了大量天河、越秀等區(qū)域的高知置換客戶。

中海大境從去年入市以來一直備受關(guān)注，項目在明年6月將陸續(xù)收樓，今年買明年住，好的房源已經(jīng)不多，建議抓緊入手。

每個樓盤都有他的優(yōu)勢及對應(yīng)客群，如果您是關(guān)注板塊潛力、關(guān)注確定性，也關(guān)注生活的質(zhì)感，建議還是選擇中海大境。