意外！法拍房成交率上升了

今年10月，新房、二手房市場冷清收場；法拍房市場卻頗有熱度。

據統計，10月法拍房掛拍2.9萬套，供應量環比大幅下降31%，同比下降13%，創下半年以來新低。

別看供應減少了，競拍的成交量卻一點沒少。累計成交5169套，環比還逆勢上漲了3%，連續3個月站穩5000套以上。

以前大家一聽法拍房就搖頭，覺得“水深”、“麻煩”、“不吉利”。

如今，這是要逆天改命？

深扒數據，卻是冰火兩重天。

一邊是成交率迎來回升。全國平均成交率21%，平均每5套就有1套能成交，重回年內均線水平。

另一邊是競拍熱度延續低位，平均折價率增高。法拍房成交房源的溢價中位數僅9.7%，變賣房源折價率增加最為顯著。

換言之，被逼到“變賣”這一步的房子，房東（或銀行）就在揮淚斬倉。

34%的房源底價成交，創年內新高。僅有5.3%的房源出價次數超100次，創年內新低。

這樣一片寒意中，居然爆出來一個王炸案例。

日前，深圳南山區華僑城純水岸一棟獨棟別墅成功拍賣。起拍價2.15億元，歷經118次出價鏖戰，單次加價幅度達百萬級別，最終以約3.65億元的價格競拍成功，溢價率接近70%，單價高達約57萬元/㎡。

這一價格不僅刷新了深圳法拍房成交單價的歷史紀錄，更一舉超越北京、上海同類房源，成為全國法拍市場中總價最高的住宅之一。

一邊是34%的房子底價成交，一邊是3.6億的豪宅搶破腦袋。

這哪是同一個市場？分明是兩個平行世界。

1.普宅的流動性正在消亡

34%底價成交的房子，絕大多數是二、三線城市的普通住宅，比如郊區的大戶型，沒有學區、沒有地鐵、沒有稀缺景觀等硬核價值的“路人盤”。這些房子，正在為過去幾年的泡沫和無差異化擴張，背負代價。

2.稀缺資產依舊封神

深圳獨棟別墅為什么能成為逆天神話？

因為它不單是房子，也是全世界頂尖富豪都認可的“硬通貨”。

地段核心：深圳南山華僑城純水岸，地段就是一張通行的不動產“黑卡”。

產品絕版：一線城市核心區獨棟別墅，這屬于“活化石”資產，市場放量極低，賣一套少一套，可遇而不可求，是真正的稀缺藏品。

圈層共識：3.65億對普通人來說是天文數字，對那個階層的人來說，就是一次“資產并購”。與其說是在買房子，不如說是買圈層，價格自然只與頂級富豪的資產配置需求掛鉤。

法拍房，何嘗不是整個樓市的極致的縮影？

過去的樓市雨露均沾，閉眼買一般都能漲；現在的樓市是分化時代，理性而殘酷。

分城市來看，10月全國新增掛拍超過500套的城市，只剩下可憐的5個，較9月直接腰斬了一半。

重慶掛拍1430套，繼續維持在各城市首位，甩開第二名好幾條街。

掛牌500套以上的5個城市合計供應4450套，貢獻了全國約15%的新增供應量，絕對堪稱主力軍。

一線城市中，廣州掛拍360套，繼續高居榜首，深圳以215套排在第二，上海、北京分別為163和128套，還不到重慶的一個零頭。

掛牌總價方面，深圳掛拍房源起拍總價12.8億元，摘下全國第一，上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

掛拍量巨大的城市，說明當前的經濟環境和債務壓力，已經傳導至更多的普通房產持有者。而掛拍量相對較少的城市，說明業主的抵御風險能力更高。

再看各城市成交量情況。

從成交套數來看，廣州10月以205套的成交套數霸榜第一。緊隨其后的是溫州、杭州、寧波，成交套數均不低于150套，組成了碾壓其他城市的法拍第一梯隊。

從成交金額來看，又是深圳居首，畢竟出了個王炸案例，一套別墅就貢獻了3.65億元。全市成交總金額高達8.4億元，斷層式第一。上海（5.8億）、杭州（4.4億）分列二三位，全部領先于廣州這個成交套數冠軍。

法拍房市場，也是一面照妖鏡，照出了每個城市房產最真實的流動性價值和含金量。

不同城市的房子，核心價值正在發生驚天大分化。

但法拍市場10月回溫的這點熱度，又面臨一大挑戰。

隨著銀行直供房下場，等于開辟了一條“官方捷徑”。產權清晰，銀行負責交割，風險遠低于法拍房；交易走正常二手房流程，簡單高效，流程、速度比法拍渠道快得多；難免對法拍市場造成直接沖擊。

但銀行直供房主要是部分較為優質、干凈的抵押資產。而產權復雜、清場困難的法拍房，將繼續存在，但只適合那些擁有法律背景、清場資源和雄厚資金的專業投資者。