房價最終定都會加倍漲回來。︱劉德科演講實錄

全球資產(chǎn)看上海

*本文根據(jù)2025年11月22日劉德科在上海中糧大悅城·世界S灣壹號作品發(fā)布會的演講《全球資產(chǎn)看上海》整理

演講 ︱劉德科

很高興又站在上海「一江一河」的坐標原點上。今天我們所在的海鷗麗晶酒店，是黃浦江與蘇州河的交匯點。對于我們房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，海鷗麗晶酒店不只是地段好，它還有一層更特別的輝光——剛才大家從酒店進來，一路上看到的繁花圓燈、粉水晶吧臺或玫瑰瀑流等等場景，都有一種似曾相識的感覺。這些場景在成都、廣州、蘇州、杭州、合肥等等城市的高端住宅樓盤的會所空間中都有出現(xiàn)。它們都是從這個酒店出發(fā)的。甚至我們可以這么說：上海海鷗麗晶酒店是21世紀20年代中國住宅項目會所空間的母本。

今天我們要講的「中糧·北外灘壹號」，跟海鷗麗晶酒店一樣，都在北外灘；「中糧·北外灘壹號」會所空間用的室內(nèi)設計單位，也是海鷗麗晶酒店御用的CCD（鄭忠設計）。

現(xiàn)在的高端住宅樓盤跟高奢酒店，已經(jīng)美得幾乎沒什么分別了。

我們能感受到，房子越造越好了。那么問題來了，房子越造越好，為什么樓市反而越來越不景氣？有一些觀點認為中國的城市化高峰已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)已經(jīng)沒什么前途了——實際上過去二十多年只要樓市陷入低谷期，這種論調(diào)就會浮現(xiàn)出來。我們來看中央文件，當前官方表述仍然強調(diào)的是「我國城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間」。還有一些觀點說是因為經(jīng)濟周期，經(jīng)濟增速放緩導致了樓市低迷；實際上，房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期有關系，但關系不是很大。經(jīng)濟增速放緩，不會導致樓市低迷；恰恰相反，樓市低迷往往會拖累經(jīng)濟增速。

本輪樓市低谷期的核心原因只有一個，就是「房企生態(tài)在短時間內(nèi)遭遇了大面積的塌陷」。供給端的眾多市場主體（也就是房企）紛紛爆雷，甚至一個個消失不見了，這種風聲鶴唳傳導到購房者身上，市場信心不斷喪失，市場行情當然就不斷地跌入冰點。當然，這種殘酷背后，也有好事——在大浪淘沙之后，今天還能活躍在場上的房企，都是更有生命力的市場主體。

▲中糧·北外灘壹號效果圖，上海

我們想說的是，房地產(chǎn)的價值邏輯并沒有發(fā)生變化。當然，相比樓市低谷期是怎么發(fā)生的，大家更關心的是未來：房價還能漲回來嗎？無論是站在這個舞臺上，還是私下里跟親朋好友聊天，我的答案都是一樣的：不止能漲回來，而且還會繼續(xù)創(chuàng)新高。你心里肯定在想：這怎么可能啊。

如果我們把自己的眼光局限在一座城市之內(nèi)，或者局限在一個階段之內(nèi)，我們很可能會錯判一份美好或一項資產(chǎn)，甚至會錯過。但如果我們跳出認知樊籠，跳到更大的時間維度和空間維度中來看核心城市的核心資產(chǎn)，我們會得出截然相反的答案——核心資產(chǎn)仍然大有前景。今天我們要聊的就是從「這怎么可能啊」到「這是一種必然」的邏輯推導。所以，我今天的演講主題是《全球資產(chǎn)看上海》。我們可以通過四個維度，來感受一下上海的核心資產(chǎn)，在更大的時間維度和空間維度中將會有怎樣的價值前景。

城市比較維度

第一個維度是城市比較維度。大家都知道，上海的城市愿景是「建設卓越的全球城市」；我覺得不對，因為「卓越的全球城市」已經(jīng)不是愿景而是現(xiàn)實了。對比一下，是上海厲害還是紐約厲害？老一輩的人肯定會說紐約厲害。我先舉一個例子。?2021年，紐約開始動工建設一個叫做「the Big U」的大工程，就是提升整個曼哈頓島南邊的濱水空間；因為整條濱水岸線看起來像是字母「U」，再加上它的規(guī)劃方案是世界級建筑事務所BIG設計的，所以就叫做「the Big U」。你知道的，他們的城市建設進展是很慢的，建了四年多時間，現(xiàn)在這個大工程終于建成了一小段。BIG設計的方案非常厲害，當時看得我熱血沸騰，但做出來以后真是讓人大失所望。

我們再來看上海的黃浦江世界級濱水區(qū)，它比紐約的「the Big U」更早啟動，現(xiàn)在已經(jīng)建設得七七八八了。無論你是在楊浦濱江、北外灘還是徐匯濱江，你隨便找個場景，都能秒殺紐約的「the Big U」。你去紐約的「the Big U」走一走，再到上海黃浦江世界級濱水區(qū)的任意一段逛一逛，你就能感受到這種遙遙領先。

我們想說的是，上海已經(jīng)在城市建設方面遙遙領先紐約。當然了，紐約也有勝過上海的地方，比如高線公園，上海也向他們學習，做了好幾段高線公園。所以，如果我們稍微謙遜一些，也可以這么說：上海與紐約互有領先。

我們再來對比上海與紐約的「天花板房價」，也就是超級豪宅的價格。紐約是人民幣100萬元/平米左右——無論是紐約、香港還是倫敦，他們的「天花板房價」都是人民幣100萬元/平米左右。那么上海是多少呢？30萬元/平米左右。我說的「天花板房價」不包括別墅，都是用高層住宅這個口徑。上海的「天花板房價」，是紐約的三分之一，這合理嗎？所以我經(jīng)常會感慨：上海哪里比紐約差啊。

所以，房價還會不會創(chuàng)新高？這是必然的。未來的某一天，上海的「天花板房價」必然是跟紐約拉平，甚至超過紐約。

你可能會說，跟紐約啊、倫敦啊比，沒意思。那么，我們再換成北京的視角。上海的外環(huán)差不多相當于北京的五環(huán)，它們的平均直徑都是約28公里——你看在放松限購這件事上，北京放松了五環(huán)外，上海放松的是外環(huán)外。那么，上海的內(nèi)環(huán)相當于北京的幾環(huán)？三環(huán)。它們的平均直徑都是約12公里。對于高凈值人群來說，他們在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，有好些個樓盤可以挑；但是在北京三環(huán)內(nèi)，幾乎沒有新盤。所以像「中糧·北外灘壹號」這樣的項目，對于北京的高凈值人群來說，那簡直是不可思議的存在：在北外灘這么市中心的地方，竟然還可以有這么高奢的樓盤。

如果你長期待在上海，你可能又會說，北外灘有那么好嗎？你肯定聽說過，在政府的規(guī)劃愿景里，在房企的宣傳說辭里，都說北外灘將會是上海的又一個城市封面。那么我們就來看一下城市封面背后的邏輯。放眼全球，高能級城市的封面都離不開這三樣東西：「天空」「地氣」與「鏡面」。

「天空」就是高度。在城市封面的關鍵構成要素中，當然要有摩天大樓，必須要有拔地而起、直沖云霄的高度。維也納很美，但是維也納都是低矮的建筑，構不成城市封面；巴黎如果沒有埃菲爾鐵塔，也很難拼湊出一張像樣的城市封面。現(xiàn)在，北外灘已經(jīng)有不少摩天大樓了，「浦西第一高樓」已經(jīng)開工了，未來還有更多的摩天大樓。外灘與陸家嘴都是上海的城市封面，北外灘也將是。

「地氣」就是地面活力與高級煙火氣。現(xiàn)在新一代的摩天大樓，包括北外灘的「浦西第一高樓」，都非常講究跟街道的交融關系，它們不再是高冷的城市峰巒，它們的基座都是「室內(nèi)外交融」的高級煙火氣。煙火氣不僅體現(xiàn)在那些摩天大樓，整個北外灘更是通過星星點點的每一個項目的活力創(chuàng)新與街區(qū)交融，形成了更濃郁的高級煙火氣。

那么，什么叫「鏡面」？城市封面必須要有「鏡面」。我們可以逆天地想象一下，把黃浦江填掉，那么陸家嘴的那些高樓矗立在那里，還會有動人的感覺嗎？不會。正是因為黃浦江這個「鏡面」，陸家嘴才能夠成為生動的高能級城市封面。城市封面必須得有大江大河的映照，沒有這種映照，就失去了靈性。講得再簡單一點，拍照片沒有水就不好看。北外灘也一樣，它的摩天大樓集群同樣也會倒映在江面上，同時江流與來來往往的船舶也將倒映在摩天大樓的幕墻上。

所以，你可以再用「天空」「地氣」與「鏡面」這三個構成要素，來重新打量一下北外灘作為上海城市封面的含金量。

時間維度

現(xiàn)在你可能會在心底嘀咕：好吧，就算你說的都成立，北外灘的前景不錯，但是上海的「風貌項目」（歷史風貌保護與更新項目）可不少啊，雖然每一個「風貌項目」的地段都不錯，都在內(nèi)環(huán)內(nèi)，但并不是每一個「風貌項目」都熱銷。

如果跟著別人人云亦云的話，我們可能就會錯失這個時代的高端資產(chǎn)配置的機遇，所以我們得進入另一個維度來看問題——「時間維度」。

把時間維度拉長到十年，「風貌項目」就會顯現(xiàn)出它本來的價值光芒。上海的「風貌項目」是在這兩三年內(nèi)冒出來的——有時候我們會被時間欺騙，假設一下，這些「風貌項目」是每一年出一兩個，你是不是就會覺得它很稀缺？上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的合院產(chǎn)品，能不稀缺嗎？可是現(xiàn)在大家似乎并不覺得那么稀缺，因為這些「風貌項目」幾乎是一下子同時冒出來的。餐桌上的菜太多了，你難免就會感覺沒那么有誘惑力了。但你不能說這個菜本身不好吃吧。比如好久沒有吃過這種「大餐」的北京人，他們肯定覺得很好吃——北京三環(huán)內(nèi)哪里會有這樣的合院與大平層啊。

所以，當你把時間維度拉長以后，你就能感受到，上海的「風貌項目」就相當于北京三環(huán)內(nèi)的「珍饈」。

企業(yè)維度

第三個維度是「企業(yè)維度」。中糧是央企，在很多人看來央企似乎最不缺的就是錢，那么中糧為什么沒有在上海開發(fā)很多樓盤？有錢就有誘惑。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，誘惑何其多。在座的各位可能自己也做企業(yè)，一家成功的企業(yè)之所以成功，其實不在于他們做了什么，而在于他們拒絕了什么，抵制了多少種誘惑。對于一家成功的企業(yè)來說，各種機會向他們奔涌而來。一家企業(yè)最忌諱的就是他們認為自己已經(jīng)無所不能，克制與堅守才是制勝法寶。

中糧在上海的投資是非常克制。他們在上海開發(fā)的樓盤，幾乎都是面向高凈值人群的「壹號」項目——從2009年陸家嘴的「中糧·海景壹號」到2015年蘇河灣的「中糧·天悅壹號」，從2018年蘇河灣的「中糧·前灘海景壹號」到2021年的「中糧瑞虹·海景壹號」，再到如今的「中糧·北外灘壹號」，我們看到的是央企中糧所體現(xiàn)出來的戰(zhàn)略定性和對于核心地段的堅守。我們將之稱為中糧的「壹號戰(zhàn)略」。什么叫「壹號戰(zhàn)略」？就是以堅定的克制力，堅守核心地段。

客戶維度

第四個維度是「客戶維度」。如果你站在「客戶維度」來看，你就會發(fā)現(xiàn)「中糧·北外灘壹號」其實是從前面的四個「壹號」項目上生長出來的。此前的四個「壹號」項目，加在一起大概有1800多戶業(yè)主家庭。中糧跟1800多戶業(yè)主家庭保持著日常的互動。「中糧·北外灘壹號」的操盤團隊給我發(fā)了一份他們的客戶深訪PPT，我花了一個小時都沒讀完。他們在做產(chǎn)品之前，花了大量的工作去梳理此前四個「壹號」項目的業(yè)主們在真實生活當中的痛點和關切點。

科技界的大預言家凱文·凱利提到過「一千個客戶原理」，意思是只要你足夠了解一千個客戶，你就會有做不完的生意。他在《一千個鐵桿粉絲》中說，「關鍵挑戰(zhàn)在于，你必須與你的鐵桿粉絲建立直接聯(lián)系。」對于每一家房企來講，業(yè)主才是他們最大的隱形資產(chǎn)，他們身上蘊藏著無數(shù)的寶藏，通過與業(yè)主建立直接聯(lián)系，會促使并啟發(fā)房企做出更好的、更有競爭力的產(chǎn)品。所以好的房子，不一定是通過優(yōu)秀的設計師設計出來的，最好的房子一定是對于客戶真實需求的洞察。再優(yōu)秀的建筑師，也必須立足于客戶的真實需求，而不是想象的需求，才能做出真正動人的產(chǎn)品。

▲中糧·北外灘壹號建筑效果圖，上海

「中糧·北外灘壹號」高層建筑的外立面用了紅色釉面陶板，建出來以后會比效果圖更好看——因為陶板的光澤是任何效果圖模擬不出來的。為什么要用紅色？主創(chuàng)建筑師朱培棟博士告訴我，這叫做「垂直的里弄」。風貌別墅形成了紅磚里弄，高層住宅就是把紅磚里弄豎立在空中。

「中糧·北外灘壹號」的這幢高層住宅，為什么要有那么高的窗墻比？不只是為了采光，更重要的是為了讓觀景視野更通透，是為了讓你眺望城市。這幢高層住宅的前后左右都沒有遮擋，都擁有非常開闊的視野，這在上海是非常難得的。當你在自己家里，每一扇窗都是萬家燈火，你的心底會滋生出一種感覺——你擁有了整座城市。買房就是要買出一種「擁有整座城市」的感覺。人的心胸跟視野的開闊是成正比的，每天看見的世界越開闊，你的心胸就越開闊。

▲中糧·北外灘壹號會所空間效果圖，上海

房價是「三重沉淀」

稍微總結一下我們剛才圍繞「中糧·北外灘壹號」講述的四個維度——

●客戶維度：「1800+的深訪與鏈接」，以微觀視角洞察客戶的日常生活

●企業(yè)維度：以堅定的克制力堅守核心城市的核心地段

●時間維度：用長期主義思維，將資產(chǎn)價值放在更長的時間維度中進行考量

●城市比較維度：令北京高凈值客群艷羨，比紐約不動產(chǎn)更有成長性

▲上海中糧大悅城·世界S灣壹號作品發(fā)布會現(xiàn)場，劉德科PPT第20頁，2025/11/22

再回到我們演講開頭提的那個問題，房價還能漲回來嗎？在這樣的樓市低谷期，房價似乎還在跌，但最終一定都會加倍漲回來。從微觀看，房價是由供需關系決定的；但從宏觀上看，全世界絕大多數(shù)城市的房價都是經(jīng)濟發(fā)展、城市建設與貨幣放量的三重沉淀。

我們的經(jīng)濟發(fā)展與城市建設仍然在轟隆隆地向前推進。你看無論在上海還在中國的任何其他頭部城市，工地還多不多？工地沒有了就不發(fā)展，工地多就是在發(fā)展。上海的工地比紐約多太多了，幾何倍數(shù)地多。上海每天還在進步，他們基本上是停滯的。為什么紐約和東京在過去的三五年房價漲得特別厲害，就只有一個原因，疫情之后他們的貨幣亂發(fā)，所以房價漲了。

房價是「三重沉淀」，一時的樓市低谷期不代表永遠低谷。謝謝大家，我是劉德科。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科