北京
香港開發商也扛不住了。
首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍
領域 | 酒店業
01
前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。
據彭博社等多家財經媒體報道，新世界發展集團背后的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店里的部分資產。
這次出售范圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。
看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十余年前。
那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由女兒鄭志雯接手家族酒店業務。
哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。
那時候的瑰麗，偏安于北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞并的過氣名字。
但鄭志雯賭贏了。
她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬于華人的頂級奢華酒店品牌。
2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。
為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬于新世界中國自有物業。
為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。
她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。
這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老板才玩得起。
后來如她所愿，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以逾越的標桿。
而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。
瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。
上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在圣米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。
夜幕降臨，酒店里點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。
墨西哥圣米格爾瑰麗酒店/旅界實拍
那一刻你會覺得，這個品牌正處于它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。
只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞升平，終究掩蓋不住后方報表上的滿目瘡痍。
02
為什么全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？
事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身后的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。
新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。
過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。
他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加杠桿堆出來的繁榮。
但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬松的信貸環境。
當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。
到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的數據，新世界凈債務已經飆升到了股東權益98%。
為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。
本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。
在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同于公開承認自己口袋里沒錢了。
相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。
當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心里的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。
凜冬已至，無人幸免。
就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。
太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。
據消息稱，這次裁員涉及人數約占總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被優化掉了。
如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。
就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。
那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。
為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建筑推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商鋪。
與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的沖擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。
香港奕居酒店/旅界實拍
一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。
這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。
這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。
03
如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。
過去幾十年，香港地產商愿意持有酒店，甚至不惜虧本運營，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。
但在如今的高息環境下，這筆賬怎么算都是虧的。
經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬件，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。
而在現在的美元加息周期里，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。
當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。
除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。
香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。
曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。
而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。
我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。
當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。
值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。
同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細致。
這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的運營成本。
無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產運營酒店失去了耐心。
說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。
當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最后的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。
當時業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。
但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。
當別人還在貪戀桌上最后一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。
而在李嘉誠轉身離場的背影里，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位于報表。
那個愿意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。
今日話題：你如何看待現在的香港酒店業 ？歡迎在下方留言框與旅界君互動。
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