廣州東西格局大調(diào)整！兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)30年，大潮又回到“初地”

這個(gè)月底，廣州聚龍灣太古里就要開(kāi)街了。

興奮嗎？這是大灣區(qū)第一個(gè)太古里，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)濱水太古里。

但，有多少人想過(guò)這個(gè)問(wèn)題：這么高端的商業(yè)體為何選擇西部的聚龍灣，而不是東部板塊？

有時(shí)候，問(wèn)題本身就是答案。

01.

潮水的方向已經(jīng)變了

我知道，每每談到荔灣，大家都喜歡講“東進(jìn)南拓”，認(rèn)為西部不是廣州發(fā)展的方向。

沒(méi)關(guān)系，我們這篇推文就是來(lái)破認(rèn)知的。

先問(wèn)大家三個(gè)問(wèn)題：

為什么太古里、萬(wàn)象城兩大重奢商業(yè)，全都放在了西部的白鵝潭？

為什么西部白鵝潭的地鐵密度，遠(yuǎn)超天河?xùn)|、老黃埔、科學(xué)城這些東部板塊？

為什么“三館合一”這樣的省一級(jí)大型公建設(shè)施，同樣放在了西部？

說(shuō)好的“東進(jìn)南拓”呢，怎么在最燒錢(qián)的地鐵上、最吸金的重奢商業(yè)上，反而“以西為貴”？

問(wèn)題本身就是答案！

白鵝潭藝術(shù)中心（三館合一）

熟悉廣州規(guī)劃的朋友都知道，上述這些安排絕非偶然，而是政府自上而下的頂級(jí)資源推動(dòng)，是廣州在西部下的一盤(pán)大棋。

2018年，中央賦予廣州一項(xiàng)新的歷史使命——老城市新活力。在此背景下，廣州一路向西、重振老城區(qū)，是為應(yīng)有之義。

所以，潮水的方向其實(shí)早就改變了，但人們的認(rèn)知還沒(méi)有跟上，存在一定的“時(shí)差效應(yīng)”。

02.

芳村與天河，原本同等重要

其實(shí)，說(shuō)潮水的方向變了，不一定完全準(zhǔn)確，因?yàn)?strong>白鵝潭從一開(kāi)始就在廣州的頂層設(shè)計(jì)之中。

時(shí)間回到上世紀(jì)80年代初，廣州處在改革開(kāi)放的最前沿，最緊迫的事情是跳出老城區(qū)的束縛，向外打開(kāi)城市框架。

于是，有兩片新鮮的土地被看見(jiàn)，一是越秀邊上的天河，另一個(gè)是荔灣邊上的芳村。二者一東一西，形成呼應(yīng)。

1985年5月，廣州做出了一個(gè)極具象征意義的決定：芳村區(qū)與天河區(qū)同時(shí)成立。

這釋放了一個(gè)清晰的信號(hào)——東西并進(jìn)，是這座城市在改革開(kāi)放初期為自己錨定的頂層設(shè)計(jì)。芳村與天河，被賦予了同等重要的戰(zhàn)略分量。

最能證明這一點(diǎn)的，是廣州第一條地鐵起始點(diǎn)的設(shè)置——正是芳村和天河，這是對(duì)“東西并進(jìn)”戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行。

有一件如今看來(lái)依然很有魄力的事：廣州1號(hào)線(xiàn)，是全國(guó)第一條完全由地方政府自籌資金修建的地鐵，壓力之大可想而知。

而其中最艱難的一段，正是通往芳村的西段——它必須穿越珠江，江底鉆隧，必定需要頂尖的技術(shù)和高昂的成本。

據(jù)估算，整條線(xiàn)路的造價(jià)高達(dá)127.5億元。這個(gè)數(shù)字，甚至比1985年廣州全年的GDP（124億元）還要高出3.5億元。

但即便如此，廣州的決心依然堅(jiān)定：地鐵，必須通到芳村。

為什么呢？因?yàn)榉即宓膽?zhàn)略意義太重要了——

它地處珠江西岸，與荔灣、越秀等傳統(tǒng)中心區(qū)一江之隔。連通芳村，便可打破江河天塹，推動(dòng)城市向西南擴(kuò)容。廣州西部引擎、廣佛極點(diǎn)的地理優(yōu)勢(shì)也將得到釋放。

也正因?yàn)槿绱?，廣州不惜探索超前的“以地?fù)Q路”模式，即通過(guò)出讓珠江新城的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，來(lái)為1號(hào)線(xiàn)的建設(shè)籌資。

今天的你能想象嗎，廣州搞珠江新城的“初心”，有一部分是為了給1號(hào)線(xiàn)的建設(shè)融資、給芳村通地鐵融資？

03.

珠實(shí)來(lái)了，聚龍灣原地起飛

分析認(rèn)為，廣州當(dāng)初建1號(hào)線(xiàn)，是希望以這條地鐵為扁擔(dān)，扛起東西兩翼的天河與芳村，這樣廣州就有了兩個(gè)拳頭。

可惜，歷史并未完全按照最初的劇本展開(kāi)，由于廣信破產(chǎn)等因素的影響，芳村的發(fā)展突然擱淺，而天河憑借六運(yùn)會(huì)的東風(fēng)一飛沖天。

后來(lái)的事情，大家都知道了，芳村一度沉寂了十多年，直到2005年，芳村并入荔灣區(qū)。芳村這個(gè)名字消失了，取而代之的是白鵝潭。

2013年開(kāi)始，廣州在老城區(qū)啟動(dòng)“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略，白鵝潭成為城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)，發(fā)展突然提速。隨后，白鵝潭、聚龍灣、花地灣等名詞等在媒體上輪番轟炸。

2021年，是白鵝潭和聚龍灣的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，廣州獲批建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，隨后規(guī)劃了五大世界級(jí)商圈。其中，白鵝潭商圈的定位尤為特殊——它是五大商圈中唯一在傳統(tǒng)中心之外全新規(guī)劃、獨(dú)立成片的。

這一定位，使它跳出了原有框架，被賦予了打造未來(lái)城市新中心的巨大想象力。

同年8月，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)通過(guò)公開(kāi)摘牌，正式成為聚龍灣片區(qū)的城市更新改造主體。這個(gè)位于白鵝潭核心的啟動(dòng)區(qū)，開(kāi)始原地起飛。

1個(gè)多月后，聚龍灣與太古地產(chǎn)簽約了合作意向書(shū)，由珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)與太古地產(chǎn)聯(lián)合打造一個(gè)太古商業(yè)項(xiàng)目。消息一出，全城震驚。

所有人都在問(wèn)，為什么是聚龍灣？

首先是其獨(dú)具一格的濱水屬性，聚龍灣所在的白鵝潭，三江匯聚、水域開(kāi)闊，是匯聚高端要素的天然選址。

第二是其連片開(kāi)發(fā)、整體規(guī)劃的有利條件，廣州主城區(qū)的濱水區(qū)域也不少，但像聚龍灣這樣騰出2.2平方公里的大型濱水地塊，鳳毛麟角。

圖源：廣州荔灣發(fā)布

第三是看重白鵝潭作為千年商都發(fā)源地的文化底蘊(yùn)，在這樣一個(gè)地方做高端商業(yè)，具備強(qiáng)大的號(hào)召力與凝聚力，大家是服氣的。

此后，更高層級(jí)的規(guī)劃接踵而至，持續(xù)注入信心。2022年5月，《廣州市珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)規(guī)劃（草案）》公示，明確提出要將包括珠江西航道在內(nèi)的中心城區(qū)段，打造為世界一流的濱水活力區(qū)。

04.

為改變城市的格局而來(lái)

那么，什么是聚龍灣？

根據(jù)《廣州市白鵝潭聚龍灣片區(qū)城市更新單元啟動(dòng)區(qū)子單元詳細(xì)規(guī)劃》，聚龍灣是一個(gè)面積約2.2平方公里的超級(jí)片區(qū)，由廣州市委市政府規(guī)劃的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，涵蓋高端商業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、雙創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、文化藝術(shù)、品質(zhì)人居等多種業(yè)態(tài)。

無(wú)論是看功能定位，還是看規(guī)模體量，這個(gè)項(xiàng)目從一出生，就是為了改變城市格局而來(lái)。

因?yàn)?，聚龍灣想做的，遠(yuǎn)不止一座商場(chǎng)或一個(gè)商業(yè)街區(qū)。

其順應(yīng)了未來(lái)廣州的發(fā)展需求——我們有承擔(dān)商務(wù)中心的CBD，有聚焦科技中心的CTD，卻始終缺少一個(gè)真正意義上的CAZ（中央活力區(qū)）。

在頂層設(shè)計(jì)上，聚龍灣與珠金琶是完全錯(cuò)開(kāi)的，它要打造的是一個(gè)融合商業(yè)、辦公、居住、文化藝術(shù)、休閑、生態(tài)為一體的濱水中央活力區(qū)（CAZ）。

聚龍灣具備明顯的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”：同樣擁江而立，卻擁有更復(fù)合的業(yè)態(tài)、更深厚的在地文化、更先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、更舒緩的生活節(jié)奏。

有網(wǎng)友一針見(jiàn)血地說(shuō)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)給人的感覺(jué)就是“牛馬上班的地方”，而聚龍灣給人的感覺(jué)是“有錢(qián)人的樂(lè)活中心”。

放眼全球，超級(jí)城市發(fā)展到一定階段之后，都會(huì)分化出一個(gè)“鐵三角”，CBD掌管商務(wù)，CTD掌管科創(chuàng)，CAZ掌管生活。

現(xiàn)階段的廣州不缺CBD，也不缺CTD，但真的缺一個(gè)類(lèi)似紐約哈德遜廣場(chǎng)、巴黎拉德芳斯、倫敦金絲雀碼頭這樣的CAZ片區(qū)。

說(shuō)聚龍灣改變城市格局，一方面是調(diào)整廣州長(zhǎng)期以來(lái)“東重西輕”的格局，另一方面也是重塑廣州的城市氣質(zhì)。

作為一個(gè)超級(jí)城市，廣州的中心區(qū)不能只有“牛馬上班的地方”，也應(yīng)該有一些“樂(lè)活中心”，讓整個(gè)城市的節(jié)奏松弛下來(lái)。

文武之道一張一弛，這才是一個(gè)完整的廣州。

05.

一個(gè)更完整的廣州，從聚龍灣展開(kāi)

肩負(fù)如此重任，注定了聚龍灣絕非一個(gè)地產(chǎn)導(dǎo)向或者地產(chǎn)先行的項(xiàng)目，它必須長(zhǎng)期主義，才能凝聚最大的共識(shí)。

聚龍灣是怎么做的？如你所見(jiàn)，基礎(chǔ)建設(shè)都搞了三四年，100億的真金白銀已經(jīng)砸進(jìn)去了，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要賣(mài)房的信息。

這種巨大的前期投入，這種耐心與定力，在廣州的城市建設(shè)史上，極為罕見(jiàn)。

我后來(lái)了解到，這種模式之所以能夠成立，源于項(xiàng)目的根本機(jī)制不同。

聚龍灣是廣州首個(gè)采用“政府主導(dǎo)、國(guó)企開(kāi)發(fā)、全周期管理”模式的城市更新項(xiàng)目。建設(shè)原則就是“高起點(diǎn)謀劃、高規(guī)格招商、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”。

這意味著，從前期的土地整備、規(guī)劃，到中期的建設(shè)，再到未來(lái)的招商與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，整個(gè)聚龍灣的開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)與責(zé)任，都統(tǒng)一握在珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的珠江產(chǎn)投手中。

這個(gè)模式從源頭上確保了片區(qū)發(fā)展能夠“一張藍(lán)圖干到底”，這與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)多主體開(kāi)發(fā)的模式形成對(duì)比。

這樣的重任為什么交給珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)？

分析認(rèn)為，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)是廣州市屬?lài)?guó)企中唯一城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，擁有46年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，從全國(guó)第一家中外合作五星級(jí)賓館白天鵝賓館起步，其先后打造了花園酒店、天河體育中心，廣州體育館、廣州圖書(shū)館等多個(gè)廣州市標(biāo)志性建筑。

上世紀(jì)80年代，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)在淘金片區(qū)主導(dǎo)連片開(kāi)發(fā)，通過(guò)串聯(lián)華僑新村、環(huán)市東商務(wù)集群，建成花園酒店、世貿(mào)大廈等一批標(biāo)志性項(xiàng)目，形成集居住、商業(yè)、辦公、文旅于一體的復(fù)合型片區(qū)。在珠江新城之前，淘金率先實(shí)現(xiàn)“在地文化”與“國(guó)際設(shè)計(jì)”的融合，成為廣州首個(gè)國(guó)際化CBD。從此，連片開(kāi)發(fā)成為珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)的品牌底色。

從40多年前的白天鵝賓館，到淘金，再到如今的聚龍灣，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)又回到了夢(mèng)想起飛的初地，這與廣州重回白鵝潭的歷程，驚人地同步。

冥冥之中，有著很多共鳴之處。

聚龍灣以及白鵝潭的復(fù)興，意味著城市發(fā)展從來(lái)不是線(xiàn)性的。30年前廣州“東西并進(jìn)”的初心，曾因天河崛起而失衡，但當(dāng)年通向芳村的1號(hào)線(xiàn)已為今日埋下伏筆。

如今，歷史的鐘擺再次回到廣州騰飛的“初地”——白鵝潭，聚龍灣作為其復(fù)興的戰(zhàn)略支點(diǎn)，未來(lái)將成為廣州面向世界的潮流會(huì)客廳、美學(xué)新名片，——這不是簡(jiǎn)單回歸，而是城市在更高維度上的校準(zhǔn)。

住在這里的人，將一起參與這場(chǎng)變革：下樓就是太古里的時(shí)尚現(xiàn)場(chǎng)，走兩步就到了白鵝潭的精彩水岸，一種“快耍慢活”的生活節(jié)奏，與傳統(tǒng)CBD的奔波忙碌形成鮮明對(duì)比——這里不是追趕時(shí)間，而是沉浸時(shí)光。

在此意義上，白鵝潭的復(fù)興不是為了替代天河，而是讓跨越四十年的城市天平實(shí)現(xiàn)再平衡。一個(gè)更從容、更豐盈、更完整的廣州，正從廣州西徐徐展開(kāi)。