商辦，終于被看到了

昨天，央行一口氣打出了一套組合拳。十幾條政策里，最讓地產(chǎn)人瞳孔放大的只有一條：

商業(yè)用房購房貸款最低首付比例，統(tǒng)一下調(diào)至30%。

這大概是九年來，政策的探照燈，第一次真正掃射到商辦這個被遺忘的角落。

在此之前，商業(yè)用房的貸款條件堪稱勸退級：首付比例高達50%，部分甚至60%，貸款年限被死死卡在10年。

在北京，2017年以后更是開啟了地獄模式：

新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平；

個人不得購買商辦新房；

停止個人購買商辦新房和二手房貸款。

這道鐵幕一落，商辦項目被剝離了居住屬性，也被剝奪了流動性。

據(jù)說在新政發(fā)布的第二天，龍湖云域GPARK項目組的人，大概想死的心都有了。

他們剛剛拿到了那個來之不易的規(guī)證。為了那張紙，團隊跑斷了腿，磨破了嘴。結果：

證剛到手，天變了。

500平米的最小分割限制，意味著他們手里那幾千套原本設計好、準備賣給年輕人的精致小公寓，瞬間變成了廢紙。

沒辦法，只能從頭再來。圖紙推倒，重新分割，重新報批。

當初龍湖拿下這塊地時，土地金就花了14.1億。

但在被政策冰封了五年后，這個項目最終在三年前被打包賣給了浪潮軟件。成交價是：

9.06億。

從14.1億到9.06億，不算建安成本，不算這幾年的巨額資金利息，光賬面價值就縮水了三分之一。

這不僅僅是一個項目的虧損，這是整個商辦市場資產(chǎn)價值重估的縮影。

這些年，商辦庫存成了真正意義上的“不動產(chǎn)”。僅北京，商辦庫存就曾高達2850萬平米。

資產(chǎn)一旦失去了流動性，就注定淪為負累。

開發(fā)商為了甩掉這些燙手山芋，也是絞盡了腦汁。起初是打折，后來是骨折，最后，商辦資產(chǎn)竟然淪為了住宅營銷的“贈品”。

兩年前，東莞的萬科中天世紀水岸搞了一個震驚業(yè)界的活動：

買一套，送一套。

只要你買一套140平米以上的大戶型住宅，開發(fā)商就送你一套惠州雙月灣的海景房公寓。

那套海景公寓大約40平米，市場價在20多萬左右。聽起來是送房，其實大家都懂，這是變相的降價，更是對商辦資產(chǎn)價值的無奈宣判。

那段時間，類似的劇情在全國各地上演。被打包贈送的，要么是遠郊賣不動的住宅，要么就是這些曾經(jīng)被寄予厚望、如今卻無人問津的商住公寓。

這幾年，住宅市場的政策像擠牙膏一樣，每隔幾個月就擠一點出來給市場續(xù)命。

但商辦市場？它就像個沒人疼的孩子，始終被遺忘在角落里吃灰。

直到開年，《求是》雜志發(fā)表了一篇題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》的文章。

這篇文章被地產(chǎn)人拿放大鏡看了又看。里面有一句話，振聾發(fā)聵：

政策要一次性給足，不能采用添油戰(zhàn)術，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。

寫這篇文章的，是住建部政策研究中心的副處長。文章里還有一句更關鍵的定調(diào)：

房地產(chǎn)帶有顯著的金融屬性。

這一回，央行似乎是真的聽進去了，也真的是盡力了。

降準、降息、降低存量房貸利率，現(xiàn)在，終于輪到了統(tǒng)一房貸最低首付比例，并將手伸向了商辦市場。

甚至連財政部和稅務總局也來助攻了：購買兩年以上的住房對外銷售，免收增值稅。雖說是針對住宅，但交易阻力的減少，信號意義也很強。

對于那些在寒冬里熬了三四年的地產(chǎn)人來說，不管是真的春天來了，還是只是倒春寒里的一杯熱茶，至少，有人看到了他們的掙扎。

在這個信心比黃金更貴的年代，被看到，就是希望的開始。

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