攤牌了，中海地產(chǎn)近期動靜太大了

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

在四大頭部央企中，中海地產(chǎn)一直都是頗有爭議的存在，一個方面是拿地兇猛，特別是在幾大一線城市都呈現(xiàn)很強(qiáng)的壓迫力，展現(xiàn)出超大央企的綜合實力。

另外一個方面，在產(chǎn)品營造領(lǐng)域似乎總覺得差了一些火候，特別是與綠城中國，華潤置地等巨頭正面交鋒時候，確實還是有一些距離。

2025年整體業(yè)績排名來看，華潤與綠城已經(jīng)與中海形成并駕齊驅(qū)之勢，若中海仍無實質(zhì)性突破，其行業(yè)前三地位恐將動搖。

在2024年到2025年，華潤置地，招商蛇口，保利發(fā)展三大頂流陸續(xù)進(jìn)行了大規(guī)模組織調(diào)整，最直觀的變化就是大部分央企都已經(jīng)完全取消了區(qū)域公司，邁向二級管控時代。

市場似乎正在等待一個消息，為何中海不動？中海也是至今仍然維持三級構(gòu)架的頭部央企，中海似乎也在醞釀一場組織革命。

就在上周，中海召開高管年會。會議內(nèi)容仍圍繞業(yè)績復(fù)盤、項目展望與年度規(guī)劃展開，對備受關(guān)注的組織調(diào)整只字未提。管理層神態(tài)從容，似乎一切已在計劃之中。

2025年中海地產(chǎn)雖然仍然位居行業(yè)前三，但是其核心凈利潤與規(guī)模增速兩大早期笑傲江湖的硬件指標(biāo)早已經(jīng)不復(fù)存在，可以說現(xiàn)在的中海地產(chǎn)不再是絕對的王者。

論規(guī)模，中海地產(chǎn)已經(jīng)與保利發(fā)展形成了一定差距，可以從這幾年中海地產(chǎn)的投資額度來看，中海歸于規(guī)模仍然還是非常看中的。

2025年雖然與保利發(fā)展的規(guī)模差距在縮小，但是背后猛追的華潤置地，綠城中國也都有各自的進(jìn)取之心，中海夾在中間確實壓力非常大。

論產(chǎn)品口碑，這一點一直都是中海地產(chǎn)的絕對弱項，雖然在很多一線核心區(qū)域仍然可以看到不少中海地產(chǎn)打造的標(biāo)桿豪宅，但是整體風(fēng)評仍然還是無法達(dá)到全國頂流的名號。

作為中建系旗下唯一的頭部地產(chǎn)平臺，中海地產(chǎn)是基建系地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，但是正因為這種特點，其底層經(jīng)營價值觀仍然還是偏重理工調(diào)性。

論盈利能力，作為中海地產(chǎn)一直引以為傲的核心競爭力，這幾年被華潤置地直接掀了桌子，確實也有點尷尬。

如今的房企四大天王里面，中海似乎已無一項“獨孤求敗”的絕對優(yōu)勢，因此，小編認(rèn)為2026年的中海地產(chǎn)勢必要迎來大變革。

近期多位中海地產(chǎn)員工反饋，2024年底開始，中海地產(chǎn)已經(jīng)開啟了弱區(qū)域戰(zhàn)略，很多核心工作重點，區(qū)域平臺早已經(jīng)被邊緣化。

從中海重點布局的東部大區(qū)來看，東部大區(qū)正在急速縮編，已經(jīng)從早期高峰期的40多人精簡到現(xiàn)有12個人左右，并且多數(shù)都已經(jīng)過了職業(yè)高峰期。

從中海大區(qū)平臺的配置來看，職能配置早期也是非常齊全的，屬于本土實體化管理，并且有些重點項目還是大區(qū)直管狀態(tài)。

中海地產(chǎn)大區(qū)平臺已經(jīng)是名存實亡的狀態(tài)，就差官宣取消了。

以中海東部大區(qū)為例，目前投資專業(yè)有四人，從去年底開始就已經(jīng)暫停了新地塊投研工作，核心工作就是參加投資評審會議為主。

營銷專業(yè)有四個人，但是早已經(jīng)遠(yuǎn)離了項目操盤體系以外，工作任務(wù)變成了集團(tuán)營銷中小的助手，大區(qū)對營銷決策指標(biāo)，定價權(quán)都無法參與了。

最慘的是設(shè)計專業(yè)，僅僅只有2-3個人，早期多數(shù)人早已經(jīng)下沉到城市公司負(fù)責(zé)具體項目管理，大區(qū)的設(shè)計基本上也就是個擺設(shè)，多數(shù)也都是年紀(jì)較大的員工。

另外工程運營專業(yè)的人更少，去年從重慶城市總位置上調(diào)任東部大區(qū)副總的徐斯偉也已經(jīng)找好了退路，前期在大區(qū)平臺分管運營，目前已經(jīng)調(diào)入中海物業(yè)。

最值得關(guān)注的是，東部大區(qū)平臺合約部門早已經(jīng)取消了，所有合約部門的人全部下放去了城市公司。

另外其他大區(qū)平臺的分管領(lǐng)導(dǎo)去年下半年到今年年初都在頻繁調(diào)動，唯獨很多員工遲遲得不到反饋，大區(qū)平臺到底是不是要取消至今也沒具體安排與說法。

從2025年中海地產(chǎn)投資布局來看，北京，上海，深圳成為核心重點，幾乎占據(jù)投資額度的70%以上。

行業(yè)調(diào)整期的迷霧中，中海地產(chǎn)正走出一條矛盾叢生的路徑。

一邊是合約銷售金額同比收縮近兩成的業(yè)績重壓，一邊是逾900億元的核心城市土地儲備投入。

當(dāng)多數(shù)房企選擇收縮戰(zhàn)線“過冬”時，中海地產(chǎn)的逆向布局既折射出行業(yè)分化下的機(jī)遇捕捉，也將其置于利潤擠壓與增長可持續(xù)性的雙重考驗之下。

從中海地產(chǎn)幾大區(qū)域來看，去年北方大區(qū)北京市場仍然屬于絕對王者，加上在天津，中海仍然可以持續(xù)位居前三，北方大區(qū)業(yè)績排名第一。

南方大區(qū)作為傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，去年在深圳拿地最多，深圳更是蟬聯(lián)了市場第一，全年銷售貢獻(xiàn)度提升至19.23%，完成階段性逆襲。

相當(dāng)于北方與南方，東部大區(qū)2025年就有點疲軟，特別是在上海公司從早期排名第一下滑速度過快，其他華東城市公司更是毫無起色，東部大區(qū)增長后勁乏力。

業(yè)績增速與利潤承壓，再加上豪賭高額押注一線城市，很明顯這一切最終的壓力最終傳導(dǎo)至營銷體系

僅僅2025年，中海地產(chǎn)營銷條線的調(diào)整是最大的，從去年初北方區(qū)域的架構(gòu)“大瘦身”，到年中營銷條線的“換帥風(fēng)暴”，再到下半年核心城市負(fù)責(zé)人的“密集洗牌”。

中海地產(chǎn)兩大營銷高管離職，分別是北大大區(qū)營銷總刁鵬，集團(tuán)營銷總張韻樂，未來大區(qū)營銷總很有可能持續(xù)邊緣化。

業(yè)績壓力大，換帥也成為房企最常見的調(diào)整動作。去年中開始到年底，福建，成都，深圳三大城市總?cè)嫦磁疲⑶疑婕昂诵年P(guān)鍵崗位較多。

在2026年，中海地產(chǎn)手里的籌碼確實不少，央企強(qiáng)資金優(yōu)勢仍然還是最大優(yōu)勢，如何通過產(chǎn)品溢價提升新項目的盈利能力才是關(guān)鍵點。

中海的幾大對手里面，綠城中國產(chǎn)品綜合表現(xiàn)能力較強(qiáng)，但是也面臨較大去庫存壓力，重資產(chǎn)投資方面仍然還是在布局江浙滬為主。

華潤置地去年在頂豪賽道直接封神，央企資金優(yōu)勢加上其最強(qiáng)技能城市運營級操盤術(shù)，也讓其利潤遙遙領(lǐng)先，并且在大城市地王項目解題方面，具備核心優(yōu)勢。

保利發(fā)展作為行業(yè)一哥，這兩年產(chǎn)品發(fā)力明顯，而且是實打?qū)嵉某杀咎嵘c落地效果呈現(xiàn)，就連其小弟保利置業(yè)都不能小覷。

加上上海，深圳，北京三大城市，招商蛇口勇于亮劍的強(qiáng)勢PK，中海地產(chǎn)基本上四面受敵，還在吃老本的話，后面的追兵將很快到來。

中海地產(chǎn)正站在一個關(guān)鍵的十字路口。其擁有的“央企資金優(yōu)勢”和“一線城市土儲”是手中寶貴的籌碼。

但如何將這些籌碼轉(zhuǎn)化為新一輪的競爭優(yōu)勢，取決于其組織變革的決斷力、產(chǎn)品突破的創(chuàng)新力、以及經(jīng)營理念的進(jìn)化速度。

中海地產(chǎn)此刻的安兵“不動”，或許正是在為一場深刻的“大動”積蓄力量和醞釀方案。

這場變革的成敗，將決定它能否在“后規(guī)模時代”重新定義自己的王者地位，還是繼續(xù)在“夾擊”中失落。

地產(chǎn)四大天王的競爭全面進(jìn)入殺紅眼局面，“不進(jìn)則退，行業(yè)永遠(yuǎn)的定律”。

今天就聊到這里，大家如何看待中海2026年的破局之路？對于中海地產(chǎn)有想分享的朋友，也可以留言討論。