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2026年的廣州頂豪市場,正上演著一場熱度狂歡。
據克而瑞最新數據統計,一季度廣州3000萬級以上豪宅成交同比暴漲128.13%,增速領跑一線城市;
保利玥璽灣一套611㎡頂復以1.87億元成交,單價突破28萬/㎡,刷新廣州一手頂級豪宅單價紀錄;星河灣·半島五號單日成交4套頂復,攬金超7.19億元,頂豪賽道的熱度可見一斑。
在這場頂豪狂歡中,番禺萬博板塊的一個新面孔也引發了市場關注:
香江1號。
這個由昔日6萬㎡社區草坪轉型而來的項目,不僅是香江控股首次正式沖擊頂豪賽道的嘗試,更被市場視為這家上市房企擺脫虧損困境、實現業績翻盤的關鍵籌碼。
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大草坪變身頂豪
香江1號背后承載的“厚望”
香江1號的誕生地,纏繞著一段關于“承諾與變遷”的漫長糾葛。
2001年,錦繡香江首期入市,約6萬平方米的大草坪是開發商筆下“城市綠洲”的核心注腳,是業主休閑時光的載體,更是打動無數購房者的關鍵記憶點。
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彼時的宣傳資料里,這片草坪被定義為“社區永久配套綠地”,與數萬畝長隆生態森林呼應,構筑起“生態居住”的核心賣點。
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從2002到2012年的八期銷售周期里,這片草坪始終是項目對外展示的重要名片。
轉折始于2012年,大草坪的規劃性質開始動搖。十余年間,業主的維權與開發商的推進形成拉鋸,直至2019年控規修正方案被批準。
官方的說法是,由于之前電子數據庫錄入有誤,這塊草坪被誤認為是園地(E3),如今規自局已將其糾正為二類居住用地。
2024年挖機駛入草坪,曾經的“生態配套”正式踏上“頂豪用地”的轉型之路。
草坪變豪宅,背后或許也有香江控股的現實考量。
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首次年度虧損
香江控股的翻盤之困
近年來,這家以生態住宅、家居商貿起家的企業,在地產賽道上的處境愈發艱難。
據最新的財報數據顯示,香江控股2025年預計迎來上市以來首次年度虧損,歸母凈利潤虧損區間在8000萬至9800萬元;扣非凈利潤虧損更是達到20000萬元至21800萬元,業績下滑態勢明顯。
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從公開財務數據來看,企業的經營壓力早已顯現。
2025年前三季度,香江控股營業總收入僅11.47億元,相較于2024年全年37.60億元的營收規模,下滑幅度顯著;截至2025年9月末,公司資產合計162.84億元,負債合計107.67億元,在手現金及等價物余額6.41億元,卻要直面12.39億元的短期負債,融資環境也面臨一定壓力。
房地產行業“高周轉”模式退潮后,香江控股的核心業務持續承壓,盈利空間不斷壓縮。
在這樣的背景下,香江1號對于香江控股的意義,不言而喻。
按照市場預估,香江1號貨值超百億,若能順利去化,將為企業帶來可觀的現金流與利潤回報,有望緩解當前的財務壓力,甚至扭轉虧損局面。
但這場承載著翻盤期待的頂豪嘗試,從一開始就面臨著多重考驗。
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“健康第一頂豪”差異化定位
能否扭轉局面?
頂豪市場的競爭,從來都是稀缺資源的比拼。
廣州頂豪市場早已形成成熟的價值格局,珠江新城、金融城、琶洲構成的“一江三核”,憑借不可再生的江景、城市中軸資源,成為頂豪定價的核心支撐,也劃定了頂豪賽道的準入門檻。
反觀香江1號所處的萬博板塊,盡管近年來商業、產業配套日趨成熟,成為少有成型的CBD,但放到全城頂豪的坐標系中對比,仍有明顯差距。
且它缺乏“一江三核”那樣的頂級稀缺資源,其生態資源,遠未達到頂豪所需的“資源獨占”高度。
這也是為什么,香江1號從定位開始,就選擇了一條差異化路徑。
項目打出“廣州第三座全球頂豪”“健康第一頂豪”“1號藝術資產”的定位,核心緊緊圍繞“健康”“藝術”“科技”三大關鍵詞展開,而這恰好是香江控股最為擅長的領域。
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香江控股脫胎于家居商貿領域,其地產板塊歷經二十余年布局,產品主陣線始終聚焦于生態大盤這一賽道。
從廣州錦繡香江,到全國多地同系項目,均錨定中端至中高端改善客群,主打生態宜居、高性價比的大眾改善產品。做頂豪,算是頭一回。
較于傳統頂豪比拼的江景、城芯資源,“健康”是香江最熟悉、也最有底氣的優勢,將其作為頂豪定位的核心,既是對自身基因的延續,也是對資源短板的巧妙彌補。
而“藝術”標簽的植入,則與香江控股董事長翟美卿的個人資源深度綁定。除了知名企業家、慈善家的身份,翟美卿還是香江書畫藝術館館長,曾以藝術家的身份舉辦過個人畫展。
但必須正視的是,這種與傳統頂豪價值敘事截然不同的定位,最終能否獲得市場的認可與青睞,仍是個未知。
而且,頂豪項目的打造,從來都是一場“燒錢”的游戲。從產品打磨、配套建設到后期運營,都需要持續的巨額資金投入。
鵬瑞1號土地出讓時的最低總投資要求便高達160億元,實際投入可能更高,單會所投入就達10億,而香江1號無論是全球頂奢設計團隊的聘請,還是高端配套的打造,同樣需要充足的資金支撐。
但從香江控股當前的財務狀況來看,其資金實力能否支撐項目的持續投入,仍存在較大疑問。
資金鏈的緊張,也體現在項目的房源狀態上。陽光家緣官方信息顯示,香江1號已取證的樓棟中,不少房源處于抵押狀態。
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在行業內,開發階段通過資產抵押獲取周轉資金,本是較為常見的操作,但對于定位高端的頂豪項目而言,大規模房源抵押,也從側面反映出項目背后資金層面的實際狀況。
對于香江控股而言,香江1號無疑是一次關鍵的“豪賭”。
在當下頂豪市場激烈的競爭中,香江1號能否扛起香江控股的翻盤大旗,打破企業的虧損困局?
最終答案,還需要時間與市場來給出。
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