吉林
東哥第861篇原創(chuàng)。
我琢磨著，想提前還一些房貸。
現(xiàn)在每個(gè)月現(xiàn)金流壓力還是蠻大的。
你怎么看這事兒？
星巴克，對(duì)面的妹子問(wèn)東哥。
東哥樂(lè)了，得回你問(wèn)了我一句。
很多人以為這是個(gè)理財(cái)問(wèn)題，其實(shí)是人生路徑問(wèn)題。
背后承載的，就是大額的金融決策。
好在金融決策，99%不是靠感覺(jué)，是靠計(jì)算。
所以我們可以一起做下測(cè)算。
算清楚成本收益，后面的決策，就簡(jiǎn)單了。
你的房子，是前幾年買(mǎi)的，那么大概率，貸款利率是有上浮。
咱先按加點(diǎn)50BP考慮。
現(xiàn)在的LPR，是3.5%，那就等于你的貸款利息，是4%。
現(xiàn)在計(jì)劃還款金額，是100萬(wàn)。
那么提前還貸這件事，本質(zhì)上就可以理解為
用100萬(wàn)，鎖定一個(gè)大概4%左右的“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益”
這個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，就是對(duì)應(yīng)少付的利息。
邏輯完全成立，而且是確定的收益的。
但是這個(gè)做法，是唯一的做法么？
不是。
就比如另一種做法，是把這100萬(wàn)不去還貸，而是做長(zhǎng)期配置。
那么本質(zhì)是在做一件事，用時(shí)間去換一個(gè)更高的收益區(qū)間。
比如5-6%左右的長(zhǎng)期復(fù)利。
這么聊，有點(diǎn)干，我們可以具體量化一下。
也就是前面說(shuō)的，算個(gè)賬。
具體計(jì)算過(guò)程，咱這里就不羅列了。
都是一堆公式，是顧問(wèn)應(yīng)該解決的。
東哥專門(mén)編了個(gè)程序，可以方便的做測(cè)算。
咱用一個(gè)中性假設(shè)測(cè)一下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很驚人。
在提前還款前，一共所需支付的利息，是約110萬(wàn)。
我們暫時(shí)忽略以后LPR可能得進(jìn)一步下降。
那么這個(gè)計(jì)算，已經(jīng)把提前房貸的收益最大化了。
提前還款后，我們?cè)O(shè)定還款期不變，每月月供降低，符合你說(shuō)的減少現(xiàn)金流壓力。
25年后，房貸還完。一共還了多少利息？
約52萬(wàn)。
那么一共少還的利息，就是110萬(wàn) - 52萬(wàn) = 58萬(wàn)。
也就是說(shuō)
這100萬(wàn)，用了25年的時(shí)間，減少了58萬(wàn)應(yīng)付的利息。
或者說(shuō)對(duì)應(yīng)的收益。
而如果我們將這100萬(wàn)，配置成長(zhǎng)期復(fù)利的儲(chǔ)蓄型資產(chǎn)呢？
在整個(gè)周期拉完之后，在第25年，儲(chǔ)蓄保單的價(jià)值是多少？
413萬(wàn)。
去掉本金100萬(wàn)，還有313萬(wàn)。
也就是
313萬(wàn) VS 58萬(wàn)
兩種路徑，差異之大，遠(yuǎn)超我們預(yù)期。
更進(jìn)一步，關(guān)鍵的差別還在這之后。
25年后，房貸還完，一切歸于塵埃。
而保單的話，越滾越大，還可以繼續(xù)按復(fù)利效應(yīng)增值。
你以為還房貸節(jié)省利息，其實(shí)是在放棄時(shí)間。
本來(lái)可以沉淀到復(fù)利資產(chǎn)里面的時(shí)間。
妹子吸了口氣，盯著手機(jī)沉思了一會(huì)兒。
妹子說(shuō)，怎么會(huì)有這么大的差異。
東哥說(shuō)，底層資產(chǎn)的差異。
房貸本身，是債權(quán)，尤其內(nèi)地的房貸，本身利率也不算高。
香港的保險(xiǎn)，是一部分股權(quán)資產(chǎn)，加一部分債權(quán)資產(chǎn)。
兼之金融自由港，可以投資全世界，所以底層資產(chǎn)上，就勝出好多。
一個(gè)是省錢(qián)邏輯，一個(gè)是賺錢(qián)邏輯。
所以這個(gè)事，其實(shí)不是一個(gè)“對(duì)錯(cuò)問(wèn)題”，而是一個(gè)很典型的資產(chǎn)配置選擇：
要確定性，提前還貸，心理感受會(huì)好一些；
還是要長(zhǎng)期收益空間，做資產(chǎn)配置，后期收益更澎湃一些；
站在東哥的角度，我建議分層處理。
什么意思？
你說(shuō)現(xiàn)在現(xiàn)金流有壓力，所以這100萬(wàn)，也不能都放到長(zhǎng)期配置里。
可以拆一部分出來(lái)，先把你晚上能睡得著的錢(qián)留下來(lái)，做現(xiàn)金流補(bǔ)充。
放在一些相對(duì)穩(wěn)健、同時(shí)流動(dòng)性還不錯(cuò)的品類上。
有壓力的時(shí)候，就從里面取一些應(yīng)對(duì)。
其他的，再放到長(zhǎng)期配置里，去賺未來(lái)的錢(qián)。
至于具體比例，東哥再幫你詳細(xì)規(guī)劃下。
很多人卡住，一方面是不會(huì)算；
二方面也是不知道怎么同時(shí)兼顧安全感和收益。
這也是我作為顧問(wèn)的價(jià)值。
資產(chǎn)配置、節(jié)奏管理、流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性匹配。
而不僅僅是，賣(mài)一份保單。
關(guān)注東哥，保護(hù)中產(chǎn)財(cái)富，一起慢慢變富。
如果你看到這里，說(shuō)明我們是同一類人，氣質(zhì)相符。
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