住宅商品房，銷(xiāo)售和竣工面積下降，待售面積上升

從 2011 到 2025 這 15 年間，中國(guó)住宅商品房市場(chǎng)的竣工、銷(xiāo)售與待售面積，畫(huà)出了一條深刻反映行業(yè)周期變遷的曲線(xiàn)。

這組數(shù)據(jù)不僅是冰冷的數(shù)字，更是房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張到深度調(diào)整的真實(shí)縮影，它清晰記錄了房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)供需關(guān)系和居民購(gòu)房信心的每一次波動(dòng)，為我們理解行業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)判未來(lái)趨勢(shì)提供了最核心的依據(jù)。

先看最能反映市場(chǎng)熱度的銷(xiāo)售面積。

2011 年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積約 9.7 億平方米，隨后一路攀升，在 2013 年達(dá)到階段性高點(diǎn) 11.6 億平方米，短暫回調(diào)后，從 2015 年起進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá) 6 年的持續(xù)增長(zhǎng)期，2021 年更是創(chuàng)下 15.65 億平方米的歷史峰值，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的巔峰注腳。

但從 2021 年之后，銷(xiāo)售面積迎來(lái)了斷崖式下跌。2022 年直接腰斬至 11.5 億平方米，2023 年進(jìn)一步下滑到 9.5 億平方米，2024 年降至 8.1 億平方米，到 2025 年，這一數(shù)字已經(jīng)回落至 7.3 億平方米，幾乎回到了 2011 年的水平。

短短四年，銷(xiāo)售規(guī)模縮水超一半，市場(chǎng)需求的萎縮速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

再看竣工面積，它代表著房企交付給市場(chǎng)的新房供給。2011 年，住宅竣工面積約 7.2 億平方米，在 2014 年達(dá)到 8.1 億平方米的高點(diǎn)后，便進(jìn)入了長(zhǎng)期的波動(dòng)下行通道。

2015 年短暫回落至 7.4 億平方米，隨后在 7-8 億平方米區(qū)間震蕩，2020 年之后下行趨勢(shì)加速，2022 年跌至 6.3 億平方米，2024 年進(jìn)一步下滑到 5.4 億平方米，2025 年更是只有 4.2 億平方米，較峰值縮水近一半。

竣工面積的持續(xù)下滑，背后是房企拿地意愿低迷、開(kāi)工節(jié)奏放緩、資金鏈承壓的多重影響。

尤其是 2021 年以來(lái)，行業(yè)深度調(diào)整讓房企普遍采取 “保交付、降杠桿” 的策略，主動(dòng)收縮開(kāi)發(fā)規(guī)模，新房供給端的收縮已經(jīng)成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。

與銷(xiāo)售、竣工雙雙下行形成鮮明對(duì)比的，是待售面積的持續(xù)攀升。2011 年，全國(guó)住宅待售面積僅 1.7 億平方米，隨后一路增長(zhǎng)，2015 年達(dá)到 4.5 億平方米的階段性高點(diǎn)，隨后在去庫(kù)存政策推動(dòng)下，2016-2020 年持續(xù)回落，2020 年降至 2.2 億平方米的低位。

但從 2021 年開(kāi)始，待售面積迎來(lái)了新一輪的持續(xù)上漲。2022 年回升至 2.7 億平方米，2023 年達(dá)到 3.3 億平方米，2024 年突破 3.9 億平方米，2025 年更是攀升至 4.0 億平方米，幾乎追平 2015 年的歷史高位。

待售面積的持續(xù)走高，本質(zhì)上是市場(chǎng)供需失衡的直接體現(xiàn)：銷(xiāo)售端需求不足，竣工端供給仍在釋放，大量新房積壓在庫(kù)存中，去化壓力持續(xù)加大。

這三組數(shù)據(jù)的走勢(shì)，清晰勾勒出房地產(chǎn)行業(yè)的周期脈絡(luò)。2011-2021 年，是行業(yè)的黃金增長(zhǎng)期：銷(xiāo)售面積持續(xù)走高，帶動(dòng)房企加大開(kāi)發(fā)、加快竣工，待售面積在去庫(kù)存政策下維持低位，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的繁榮景象。

而 2021 年之后，行業(yè)徹底進(jìn)入深度調(diào)整期：銷(xiāo)售端需求快速萎縮，居民購(gòu)房信心不足，剛需和改善需求持續(xù)觀(guān)望。

供給端房企主動(dòng)收縮，竣工規(guī)模大幅下滑，但仍無(wú)法匹配銷(xiāo)售的下滑速度，導(dǎo)致待售庫(kù)存持續(xù)積壓，市場(chǎng)進(jìn)入 “需求弱、供給縮、庫(kù)存高” 的新常態(tài)。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，這組數(shù)據(jù)的意義同樣深遠(yuǎn)。銷(xiāo)售面積的持續(xù)下滑，意味著市場(chǎng)從 “賣(mài)方市場(chǎng)” 徹底轉(zhuǎn)向 “買(mǎi)方市場(chǎng)”，購(gòu)房者的議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。

竣工面積的收縮，意味著未來(lái)新房供給會(huì)進(jìn)一步減少，部分城市可能出現(xiàn)新房斷供的情況；而待售面積的高企，則意味著市場(chǎng)去化壓力巨大，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力嚴(yán)重不足，部分城市仍面臨房?jī)r(jià)下行的壓力。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這組數(shù)據(jù)更是敲響了警鐘。在銷(xiāo)售持續(xù)低迷、庫(kù)存高企的背景下，傳統(tǒng)的 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張” 模式已經(jīng)徹底失效。

房企必須徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從拿地建房轉(zhuǎn)向服務(wù)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品、提升交付品質(zhì)、盤(pán)活存量資產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬。