報告發布 || 戴德梁行：一季度南京寫字樓市場迎來換租窗口期，零售商業市場穩健開局

近日，戴德梁行針對2026年一季度南京寫字樓市場、零售商業市場進行多維度的盤點和解讀。

01

南京寫字樓市場動能轉換，

迎來換租窗口期

2026年第一季度，市場暫無高品質寫字樓新增供應入市，截止目前全市高品質辦公項目存量維持在564萬平方米。季內，辦公租賃需求總體平穩，空置率小幅回落至28.9%，環比下降0.7%，市場整體仍處于供需深度調整階段。

一季度市場租金仍在小幅下探，整體呈現“以價換量，板塊分化，價值重塑”的特征。目前全市平均租金約2.35元/平方米/天，同比下降4.5%，環比下降0.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧等四大重點板塊的租金分別為3.77元/平方米/天、2.69元/平方米/天、3.03元/平方米/天、2.14平方米/天。未來市場將持續處于調整通道中，企業不再單純依賴地段紅利，而是將性價比、產品力與產業適配度等作為選址核心，這種“板塊遷移+以質換價”的雙重流動邏輯，本質上是市場新舊動能轉換的直觀體現。

南京重點板塊租金分布

數據來源: 戴德梁行項目及企業服務部

一季度租賃端市場化成交客戶中，主力成交行業為：金融（31%）、TMT（16%）、能源/電力（12%）、專業服務（10%）、商務商貿（10%），其中能源/電力行業的成交活躍度明顯提升。受存量去化壓力影響，為維持出租率，業主方調整租賃策略，釋放房源給寫字樓運營商，助推存量去化。市場活躍成交面積段為300-500平方米以及500-1,000平方米，租賃動因以搬遷和新設為主。超1,000平方米的大面積承租客戶以運營商、專業服務、金融類型為主，給予裝免期4-6個月不等，部分客戶可“一事一議”。

寫字樓銷售市場的一季度新增供應量僅為0.27萬平方米，成交量為2.42萬平方米，成交均價為15,800元/平方米，銷售成交均價逐步回歸理性區間。部分高凈值客戶正持幣觀望核心區優質資產，大宗交易市場醞釀著潛在的成交機遇。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石表示，一季度，企業租戶對市場租金仍保持相對敏感且決策謹慎，租戶與業主在成本控制與收益平衡間雙向博弈。展望未來，租戶選址不再僅關注租金水平，而是更加重視物業、空調使用時長及運營服務等綜合辦公成本，市場競爭逐步由租金比拼轉向綜合成本與運營服務。部分樓宇已經開始通過增加共享辦公空間、增加軟性服務、提供增值服務等舉措提升項目吸引力。新舊動能轉換也將驅動寫字樓市場加速邁入提質增效的新階段。

02

南京零售商業市場穩健開局

南京零售物業市場表現穩健，一季度開業的金陵長樂坊為南京優質零售物業市場新增了40,200平方米的供應量，全市總存量增長至806萬平方米。國內外品牌零售商持續在南京擴店，源于時尚、餐飲、潮玩、金飾、體育運動、兒童以及娛樂業態的需求較為活躍。新增供應的入市，以及若干項目內持續的品牌組合調整推高全市平均空置率，使其環比上升0.6個百分點至10.3%。

隨著大量的新增供應集中入市，部分購物中心的業主于本季度降低租金預期，以吸引和留住更多主力租戶品牌，從而提升商場整體的客流量與銷售額。有鑒于此，南京中高端購物中心首層平均租金報價下降至人民幣541.9元/月/平方米，環比下跌2.3%。

展望未來，商業面積總計約2,628,450平方米的中高端購物中心計劃于未來四年入市。鑒于若干知名新項目入市后將加劇競爭，項目間的分化或將進一步加劇。購物中心業主在租金或租賃條件等方面的讓步將更為普遍。

數據來源: 戴德梁行研究部

短期內，在全球經濟與地緣政治格局演進的背景下，消費市場或將面臨一定程度的波動性調整。長期來看，“十五五”時期，南京將深入實施消費提振專項行動，釋放消費潛能。釋放汽車、家電家居、智能終端等商品換新需求；壯大數字消費、綠色消費、健康消費等新型消費，拓寬票根經濟、夜間經濟、賽事經濟、會展經濟、演藝經濟新空間；加快新街口、元通、百家湖、江北新主城、南部新城等商圈提質升級，培育一批特色商業街區；大力發展消費新業態、新模式、新場景，推動文商旅體展演深度融合；孵化“首創金陵”品牌集聚地，打響“首發南京”IP。南京零售市場前景將保持良好。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，展望未來，南京零售物業市場將從“規模擴張”轉向“內涵提升”，存量零售物業將通過優化品牌業態、煥新升級物業設施、多元場景創新、“文化+商業”融合，增強消費者的購物體驗與情感黏性。“十五五”期間，南京將加力提振消費市場，持續打造促銷費活動、發展新型消費、提升商圈能級、促進文商旅體展聯動、推進首發經濟，持續提升南京商業的消費吸引力與輻射力，加速建設國際消費中心城市。

戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經理王飛強指出， 2026年一季度，南京經濟延續了“穩中有進”的向好態勢，展現出極強的城市韌性。在這一背景下，南京正經歷深刻的“新舊動能轉換”，新興產業活躍度顯著提升，逐步接棒成為市場主力需求。隨著南京深入實施“1026”先進制造業集群體系建設，并全力打造“首發南京”等消費IP，城市的產業活力與發展潛力正在加速釋放。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，2026年作為“十五五”規劃的開局之年，中央明確實施適度寬松的貨幣政策，通過降準降息等工具為實體經濟注入強勁動力，企業經營環境迎來持續優化。南京憑借堅實的經濟基礎與在長三角科創格局中的核心地位，正迎來前所未有的發展契機。

來源｜戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法