學區(qū)房最后一輪分化，全面開始了

最近關于學區(qū)房，有點熱鬧。

有人說成交爆了，有人說價格反彈了。

但如果你真的在一線看市場，會發(fā)現(xiàn)一件事，學區(qū)房不僅沒有回暖，還在加速分化。

01

所有的反彈，都是季節(jié)性的。

過完4月，打回原形，淡定。

學區(qū)房每年交易都是一個輪回。6月份大批新房源上架，9-11月第一波行情，春節(jié)前第二波行情，春節(jié)后第三波行情，4月底過了落戶截止時間，市場瞬間進入冰點。

為什么今年一季度，成交量和價格反彈這么多？因為大部分家長都認為，樓市處在調(diào)整期，大市在跌，學區(qū)房一定會跟著跌，但他們忽略了落戶時間。

春節(jié)之后本來就是小陽春，房主不急，知道家長急，所以砍價空間越來越小，推動了成交價的全面上漲，真的是一套更比一套高，幾乎無解。

但這個現(xiàn)象，并不代表學區(qū)房回暖。學區(qū)房的結局早已確定，就是加快分化。

價格邏輯沒變，但交易邏輯在變。

02

加快分化？是的。

去年如果大家還有所懷疑，那么今年的數(shù)據(jù)說明一切，我對南京樓市做了局部采樣和分析，還是具有代表性的，可供一二線城市參考。

1.今年同期學區(qū)房的成交量比去年下降了30%。

2.掛牌價同比下降了20%左右。

3.小學學區(qū)房這個概念正在快速消失。不少頭部小學學區(qū)的老房子，即便居住屬性還可以，過去一年房價跌幅也達到30-40%，成交量腰斬。六年后要想出手，難度極大，不知道買家有沒有這個心理準備，以后如何解決初中學區(qū)，還是賭優(yōu)錄。

4.買雙學區(qū)房的幾乎都是二胎家庭。對居住屬性特別在意，會比小區(qū)，比戶型，比裝修，小學學區(qū)稍微差一點都能妥協(xié)。房齡較小的，更受關注，直接體現(xiàn)在成交量上。

5.在購買初中單學區(qū)房的家庭中，有60%以上優(yōu)先選擇低總價房源，哪怕老破小和公寓式住宅。說白了，控制投入就是減少虧損，家長在這上面已經(jīng)達成共識。要買就買一線初中學區(qū)是另一個共識。

6.二線初中的學區(qū)房，正在用超低價挽救市場。說白了，就是拋售。居住屬性一般的，過去一年跌幅在25-30%。居住屬性好的，總價高一點的，差不多是買房子送學區(qū)，換得流動性。

7.急著出手的房主，安全感很差，現(xiàn)在等不到金九銀十就在中介的忽悠下妥協(xié)降價。但更多房主因為持有成本不高，反而不急了，這是一個明顯趨勢。

8. 買學區(qū)房高杠桿家庭越來越少。預算不夠的，最后都會放棄。

9.集團化辦學和“名校擴張”仍在重塑格局，但沒有以前的影響力了。家長看得越來越清楚，有些學校就是為房地產(chǎn)服務。

03

過去一年，更大的變化是學校之間的差距在縮小，但家庭之間的差距在放大。

半個月前，教育部對開展中小學陽光招生專項行動（2026年）作出部署，明確嚴禁設立重點班、實驗班、快慢班。

以往有些學校玩文字游戲，搞什么“基地班”，以后這些變相行為都在嚴查范圍內(nèi)。

此外，中小學嚴禁違規(guī)提前招生、超計劃招生、跨區(qū)域招生、掐尖招生和捐資助學，加快推進戶籍、房產(chǎn)、居住證、社保、學籍等入學相關信息的互通共享，線上完全透明化。

又是形式主義？未必。

最近是招生季，找熟悉的校長打聽了一下，今年公辦優(yōu)錄路完全堵死，哪怕區(qū)內(nèi)。

民辦優(yōu)錄的競爭進入白熱化，有些小孩簡直就是六邊形戰(zhàn)士，強到不可思議，這并不是學校厲害，和學校關系也不大，完全是家庭在背后推動。

當然，這類家庭數(shù)量也在減少，很多家長在“牛娃堆”里慢慢認清，投入可以不斷加碼，但結果未必可控，代價往往體現(xiàn)在孩子的心理狀態(tài)，以及后續(xù)的內(nèi)驅(qū)力上。

雖然買房解決教育的效率在下降，但學區(qū)房這時候就有了托底的作用，這也是不少中產(chǎn)家庭仍然選擇入手的原因——買的是一種教育上的確定性，即便跌，也可以承受。

普通家庭正在遠離學區(qū)房。多說一句，輔導班越來越貴。

04

很多人關心學區(qū)房后期的走勢，根本還是供需關系。

根據(jù)《中華人民共和國2025年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2025年學前教育在園幼兒3225.5萬人，相比于2020年，人數(shù)已減少33.1%。

公報顯示，2025年小學招生1461.7萬人，在校生10178.3萬人，畢業(yè)生1860.5萬人。

初中學齡人口將于2026年達峰。

按照這個，很容易推算出學區(qū)房的結局，也很好理解小學學區(qū)房為什么突然沒人買了。

初中學區(qū)房今年應該是拐點。

我一直都和來咨詢學區(qū)房的客戶說，學區(qū)房用完趕緊賣。用學區(qū)溢價去改善，不香嗎？

有很多人問我，為什么取消優(yōu)錄之后，小學家長很多躺平了？

一方面，因為投入與結果之間不確定性加大，所以很多家庭開始主動控制投入，延后決策。另一方面，很多家長意識到內(nèi)卷有時候是一種內(nèi)耗，高等教育已經(jīng)普及化，本科生遍地走，研究生也不再稀罕。

過去拼的是“有沒有知識”，現(xiàn)在拼的是“能不能知識變現(xiàn)”。AI時代，真正值錢的是認知、技能、執(zhí)行力和資源整合能力。

你讀了十年書，不如別人懂一個行業(yè)、握一項技能、敢一次實踐。只要小孩身心健康，在學校能持續(xù)向上，這件事本身，比路徑更重要。

未來幾年，教育改革是重頭戲，城市內(nèi)部資源會再分配，很多學校會合并，頂級學校仍然強，

中等學校差距縮小，普通學校被“吸納”。中考大概率還會繼續(xù)改革，比如體育占比提升、英語權重調(diào)整等。

另外，就是從普職分流變成普職融合，本科、研究生、職業(yè)教育之間，會出現(xiàn)更多交叉和回流，這也是我們密切關注的。

這些后續(xù)會詳細和大家聊。