謝逸楓：房地產(chǎn)政策新信號新變化，強(qiáng)刺激真的要來了？

文/謝逸楓

4月28日，房地產(chǎn)政策終于迎來最新的信號、最新的新變化。會(huì)議指出“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。

與去年4月25日表述相比，房地產(chǎn)被繼續(xù)置于“積極穩(wěn)妥防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的總體框架下，市場基本定位并未改變，即守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是首要前提。

這是時(shí)隔一年（2025年月25日）再次提及房地產(chǎn)、城市關(guān)更新。值得注意的是此次穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的表述措詞由“努力”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸Α保尫判滦盘栃伦兓?/strong>

本輪“穩(wěn)樓市”政策周期雖持續(xù)發(fā)力，市場穩(wěn)定壓力依然較大。統(tǒng)計(jì)局顯示數(shù)據(jù)，一季度新建商品房銷售面積1.9525億平，同比下降10.4%，降幅收窄3.1%。

新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%，降幅收窄3.5%。在“強(qiáng)刺激”沒有來臨前，城市更新的實(shí)際進(jìn)度和效果影響房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)的關(guān)鍵勝負(fù)手。

“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，可解釋為盡力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、用力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、致力和集中精力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，強(qiáng)化由上到下的穩(wěn)定房地產(chǎn)市主觀能動(dòng)性。

實(shí)際上，2025年12月10日-11日的經(jīng)濟(jì)會(huì)就提出“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這次再次提出“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)，可謂是一脈相承，承上啟下。

考慮到2022年以來一直強(qiáng)調(diào)的“因城施策”、“一城一策”、“一城一策”的精準(zhǔn)調(diào)控理念宗旨，關(guān)鍵在于由上至下的充分調(diào)動(dòng)政府的積極性，落實(shí)主體責(zé)任。

從政策表述的演變來看，這既傳遞了“盡力托底”房地產(chǎn)市場的決心，調(diào)整了對房地產(chǎn)“托而不舉”的思路，全國層面?zhèn)戎芈鋵?shí)已有政策，因城施策將成為主旋律。

因此，二季度預(yù)計(jì)后續(xù)增量政策將繼續(xù)圍繞去庫存、保交房、促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)、存量盤活（城市更新）等方向展開，與存量政策協(xié)同發(fā)力。

此前城市更新的表述措詞由“加力實(shí)施”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸鷮?shí)推進(jìn)”，表明城市更新由有序推進(jìn)轉(zhuǎn)向注重實(shí)效性和可持續(xù)性，這是落實(shí)城市更新的重要變化、新號。

當(dāng)前城市更新已成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心抓手之一，其作用和影響，不僅在于短期提振市場需求和供應(yīng)，更在于實(shí)現(xiàn)供需兩端的精準(zhǔn)銜接與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵。

長期房地產(chǎn)市場發(fā)展視角看，城市更新將成為房地產(chǎn)邁入房地產(chǎn)發(fā)展新模式、平衡供需關(guān)系、行業(yè)發(fā)展新階段后的核心增長動(dòng)力，涉及大量的需求和供應(yīng)。

《求是》1月2日文章測算，城鎮(zhèn)范圍積已經(jīng)累約350億平的住房存量面積，按照每年房屋折舊率2%估算，就可以創(chuàng)造出約7億平的更新改善、替代需求。

按年均7億平一二手房改善總規(guī)模，再加上城鎮(zhèn)化首次購房的剛需，住房需求面積8億平-9億平。城鎮(zhèn)人口9.4億，若年人均0.9平的購房面積，市場需求龐大。

總體來說，短期之內(nèi)，釋放六個(gè)房地產(chǎn)市場新信號。第一是防風(fēng)險(xiǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，依然是首位，在房企信用、庫存、保交樓和經(jīng)營、財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)化解。

第二是穩(wěn)市場，推進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。目前全國房地產(chǎn)市場、成交量、房價(jià)沒有止跌回穩(wěn)，盡管少量核心城市成交量、房價(jià)止跌但不穩(wěn)定，預(yù)計(jì)二季度繼續(xù)推進(jìn)。

第三是國家出手，集中精力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。地方在財(cái)力、資源等方面的有限，大部分城市靠地方已經(jīng)無法完成市場止跌回穩(wěn)，盤活存量，必須國家出手。

第四是更大更強(qiáng)的刺激政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)二季度新一輪房地產(chǎn)救市政策來臨，在力度、規(guī)模上有所加碼，并出配套政策，重點(diǎn)落實(shí)之前已出臺(tái)的政策。

第五是增量穩(wěn)定和存量提質(zhì)下齊頭并進(jìn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。穩(wěn)交易、防風(fēng)險(xiǎn)、去庫存是當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)首要任務(wù)，保量提質(zhì)，擴(kuò)內(nèi)需是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)。

第六是預(yù)計(jì)城市更新中的城中村、舊城改造迎來新一輪政策，包括城市更新單項(xiàng)貸款、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債、一二手聯(lián)動(dòng)的以舊換新和收儲(chǔ)、房票等政策的加碼。

毫無疑問，可以預(yù)計(jì)超常規(guī)的一攬子更大力度、更大規(guī)模房地產(chǎn)強(qiáng)刺激政策，短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的預(yù)期和基礎(chǔ)才是目標(biāo)。

總體來說，短期之內(nèi)，釋放六個(gè)房地產(chǎn)市場新變化。2026年4月28日，再次提及房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)“?努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?”和“?扎實(shí)推進(jìn)城市更新?”，呈現(xiàn)六大新變化?。

第一是政策基調(diào)，從“著力”到“努力”，強(qiáng)化托底決心?。“著力”的表述調(diào)整為“?努力”，雖僅一字之差，但?主觀能動(dòng)性更強(qiáng)?，體現(xiàn)“托而不舉”的底線思維。

政策工具箱持續(xù)優(yōu)化??，需求端支持?，首套、二套房首付比例低至15%。多地首套房貸利率進(jìn)入“2字頭”?。“認(rèn)房不認(rèn)貸”全覆蓋，公積金貸款額度上調(diào)。

換房個(gè)稅退稅延續(xù)至2027年底，支持“以舊換新”??。供給端改革?，自然資源部38號文，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)?，推動(dòng)“增存掛鉤”?。

“保交樓”白名單制度常態(tài)化，1萬億民企再貸款落地，徹底化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)，修復(fù)購房者信心。媒體集體定調(diào)，筑底企穩(wěn)已成趨勢。

密集發(fā)聲，一致認(rèn)為，市場已?告別單邊下行?，進(jìn)入“筑底企穩(wěn)、溫和修復(fù)”新階段??。“穩(wěn)樓市”=“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)民生、穩(wěn)金融”?，房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱?。

總體來看，2026年樓市已呈現(xiàn)?底部特征?，但復(fù)蘇將呈現(xiàn)?“核心引領(lǐng)、分化常態(tài)、溫和修復(fù)”? 的格局，需結(jié)合自身需求與城市基本面理性決策。

第二是鼓勵(lì)買房，未來房地產(chǎn)政策更注重?夯實(shí)政府主體責(zé)任?，鼓勵(lì)各地因城施策，精準(zhǔn)支持剛性和改善性需求，集中精力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

第三是市場止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。當(dāng)前的市場結(jié)構(gòu)為二手房成主力，新房冷熱分化?。二手房交易占比持續(xù)上升，?新房市場分化明顯?。

結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)加劇?，一線及強(qiáng)二線?新房價(jià)格連續(xù)多月環(huán)比上漲，二手房交易活躍?。?三四線及人口流出城市?，房價(jià)承壓，成交低迷，庫存去化周期超30個(gè)月?。

資產(chǎn)內(nèi)部差異顯著?，優(yōu)質(zhì)次新房、核心區(qū)房源?價(jià)格溫和回升，議價(jià)空間收窄至5%以內(nèi)?。老破小、遠(yuǎn)郊盤?價(jià)格趨穩(wěn)但難漲，流動(dòng)性仍弱?。

第四是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場核心抓手之一，城市更新從“形式”轉(zhuǎn)向“實(shí)質(zhì)”?。“?扎實(shí)推進(jìn)城市更新?”成為新重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)?實(shí)效性與可持續(xù)性?，而非短期刺激 ?。

推進(jìn)“?四好建設(shè)?”（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)），統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造、城中村整治、完整社區(qū)建設(shè)，精準(zhǔn)對接新市民和改善性需求。

而中央財(cái)政與專項(xiàng)債加速向城市更新傾斜，2026年支持城市首批為15城（2024年15城），年內(nèi)擴(kuò)大50個(gè)城市。2025年城市更新行動(dòng)評審結(jié)果為20城。

分別為北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟(jì)南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。

2026年4月26日，河北省、江西省、湖北省、重慶市納入地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)范圍。首批試點(diǎn)（2024年12月）為10個(gè)省份 + 雄安新區(qū)。?

分別為北京、上海、江蘇、浙江（含寧波）、安徽、福建（含廈門）、山東（含青島）、湖南、廣東（含深圳）、四川，以及河北雄安新區(qū) ?17。

第二批擴(kuò)圍（2026年4月）為新增河北、江西、湖北、重慶?四地。截至2026年4月26日，?共有14個(gè)省份 + 雄安新區(qū)，合計(jì)15個(gè)“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)。

第五是供給轉(zhuǎn)型，“好房子”與存量盤活并重?。“好房子”建設(shè)提速?。《“好房子”建設(shè)指南（試行）》?，多地出臺(tái)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)住房從“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)型 。

存量資源加速盤活?，政府收購存量商品房用于保障房、人才房等。自然資源部要求?新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性開發(fā)?，優(yōu)先利用低效用地。

市場出現(xiàn)積極回暖跡象??，核心城市率先企穩(wěn)?，3月一線城市二手房的房價(jià)、成交量上漲，新房、二手房的房價(jià)止跌城市數(shù)量擴(kuò)容。

一季度全國商品房待售面積自2021年7月以來?，連續(xù)52個(gè)月首次同比下降?（3月末同比下降0.1%），尤其3年內(nèi)新房庫存同比降1.8%，供需關(guān)系改善?。

第六是長效機(jī)制，構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”?。“保障+市場”雙軌制?加快落地：2023年底全國保障房超6400萬套，覆蓋1.5億人。

“人地錢房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制?推進(jìn)，供地節(jié)奏與去化周期掛鉤 。房企加速向“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，現(xiàn)房銷售、項(xiàng)目公司制、主辦銀行制等制度創(chuàng)新鋪開。

4月28日的會(huì)后，預(yù)計(jì)5月主管房地產(chǎn)行業(yè)部門（部委），例如住建、自然資源、央行、金融監(jiān)督等部門會(huì)出相關(guān)的房地產(chǎn)供需、城市更新的指導(dǎo)性和配套政策。

而地方政府則會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場供需政策、城市更新的具體政策和細(xì)則，擴(kuò)大政策的力度和規(guī)模，集中精力盡力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

落實(shí)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變，釋放積極信號，利于穩(wěn)定市場預(yù)期，支持房地產(chǎn)供需政策進(jìn)一步發(fā)力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求將是重點(diǎn)。

接下來，全國層面將繼續(xù)落實(shí)已部署的各項(xiàng)支持政策，優(yōu)化公積金、購房補(bǔ)貼（含貸款貼息）、以舊換新、收購存量商品房和存量閑置土地、白名單擴(kuò)容。

降低房貸首付和利率及稅收，取消北上深等剩余城市住房限購等限制措施，同時(shí)完善“好房子”建設(shè)和城市更新配套政策等，將成為各地政策的發(fā)力方向。

長期發(fā)展戰(zhàn)略看，房地產(chǎn)已從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”，城市更新通過“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)，推動(dòng)住房從“有沒有”向“好不好” 轉(zhuǎn)變。

實(shí)現(xiàn)構(gòu)建“租購并舉、存量提質(zhì)、品質(zhì)優(yōu)先”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。毫無疑問的是房地產(chǎn)發(fā)展新模式，作為一個(gè)系統(tǒng)性的模式，需要長期性的改革、完善。