2026年起，20年房齡老房子或迎收房熱潮

2026年4月底，樓市一組數據引發熱議：4月11日上海二手房單日網簽成交量達1632套，創下5年來單日新高；北京五環內一套300多萬的學區房，也悄然漲到330萬左右。

但這份“暖意”僅局限于一線城市，3月二線城市新房價格環比下跌0.2%，三線城市下跌0.3%，部分弱二線及三四線城市庫存去化周期超30個月。這種分化背后，是中國樓市正在經歷的深層次戰略重構，核心圍繞土地規則調整與城市運營轉型展開。

其中第十條明確，新增建設用地優先保障重大項目和民生事業，原則上不用于經營性房地產開發，不少人誤讀為“房地產停止供地”，這一理解有失偏頗。

所謂新增建設用地，是指農田、荒地轉化的城市邊緣擴張用地，且城中村改造中的零星土地，若用于保障房等民生工程，可辦理新增審批，“土地斷供”的說法過于夸張。

第十條核心是“增存掛鉤”機制，即年度新增城鄉建設用地原則上不超過盤活存量土地面積，關鍵詞是“盤活”，這與2025年中央經濟工作會議“做優增量、盤活存量”的核心思路高度契合，標志著樓市調控從“刺激全盤”轉向“精準施策”。

盤活存量的路徑清晰易懂：閑置廠房、園區改造升級后招商，靠長期運營收益盈利；閑置土地交給政府收儲，通過土儲專項債變現償債；優質穩定收租資產打包成CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、REITs（不動產投資信托基金），一次性兌現未來收益，實現輕資產轉型。

這與2026年多城市推進的存量房收購政策呼應，截至2月，上海、濟南等12個城市已啟動收購，上海優先聚焦內環內2000年前建成的“老破小”，轉化為保障性租賃住房，既盤活存量又補齊民生短板。

中信證券報告顯示，CMBS服務于商辦等經營性不動產，收費收益類ABS（資產支持證券）適用于基礎設施，REITs適合商業及租賃住房早期盤活。這意味著，長期依賴土地財政的城投平臺，已到轉型關鍵期。

全國多地住建局紛紛更名為住房和城市更新局。其實2024年年中湖北已全面更名，源于武漢入選城市更新試點，并非全國統一部署，此次走紅更像是媒體“冷飯熱炒”。

但如今這一趨勢持續升溫，中建八局相關公司更名、四川、浙江等地成立城市更新集團，背后是樓市從“增量開發”向“存量運營”轉型的必然，與國家“收儲轉保障”“盤活存量”的導向一脈相承。

過去住建局的核心是“建”，組織架構與考核均圍繞“增量”，是土地財政循環的前端操盤手。地方征地、熟地開發、土地拍賣、開發商蓋樓、地方獲出讓金再投入基建，這一循環讓我國用40年完成西方上百年的城鎮化，常住人口城鎮化率從1978年的17.92%升至2025年的67.89%，成就顯著。

但如今這一循環已卡殼。根據諾瑟姆曲線，城市化率30%-70%為加速擴張期，邁過70%則進入成熟期。我國當前67.89%的城鎮化率，增速已從每年1個百分點以上降至2024年的0.89%，城市擴張已觸達邊界。

三四線城市新區空置率高，核心城市可拆遷住宅用地稀缺，廣州、成都供地量大幅縮減，深圳等缺地城市更甚，這也加劇了2026年樓市分化。

城市停止擴張、拆遷減少后，兩大變化不可避免：房屋老齡化加速與土地財政轉型。房屋老化現象普遍，樓道脫落、電梯故障、排水不暢等問題突出。

克而瑞數據顯示，2024年全國住房總建筑面積超660億平方米，房齡超30年的占35%，超20年的占43%，預計2030年這一比例升至60%，二手房市場老房子占比極高，這也是國家推動存量收購、老舊小區改造的重要原因，截至2024年，全國已改造28萬個老舊小區，惠及1.2億人。

土地財政轉型同樣迫切，土地成交總價從2022年的8.44萬億降至2025年的3.42萬億，地賣不動但債務需償還，盤活存量成為唯一出路。住建局更名、“增存掛鉤”，本質是倒逼地方政府從“賣地甲方”轉向“運營方”。

財政部明確2026年用專項債支持存量房收購，全國28個省市擬用超7700億專項債收購閑置土地，實際發行超3350億，土地財政退潮不可逆。

過去城投平臺承擔墊資施工、土地整理、土拍托底等職能，沉淀了大量閑置土地、空置產業園等僵化資產。2020-2022年城投拿地占比從18.34%升至38.43%，高位維持至今，這些資產在地價下跌時代，已成為債務風險源頭。中信固收指出，省級政府統籌新增建設用地指標，弱資質城投獲取指標難度加大，囤地開發的老路已走不通。

三四線弱資質城投若無法轉型，大概率會被省級平臺整合或市場化退出，中國城市發展已從“造城時代”進入“守城時代”，“穩”成為樓市核心關鍵詞，房價普漲時代一去不返。

這場變革與老百姓息息相關。對老小區業主而言，無拆遷預期后，租金回報取決于地段、裝修及是否納入城市更新，推動小區微改造，既能提升居住體驗，也能穩定租金。城投不再托底，土拍市場將回歸真實，樓市分化加劇，核心城區公共服務會精細化提升，城鄉結合部則難有突破。

房屋與人口老齡化雙疊加，也催生了新商機。2025年，我國60歲以上老人超3億，失能、半失能老人超4500萬，絕大多數老人選擇居家養老，但現有住房缺乏適老化設計，適老化改造需求迫切。此外，老小區社區食堂、便民托育、家電維修等細分領域，雖難做但需求明確，順著民生需求的生意，比逆勢而為更具潛力。