案外人執行異議之訴如何勝訴？北京房地產律師解答

【故事情節】

陳老先生與小陳系父子關系。2010年，陳老先生準備購買一號房屋，因自己當時系公職人員，為避免生意風險，便與兒子小陳商量，將房屋登記在小陳名下，購房款137萬余元由陳老先生支付。房屋購買后，由陳老先生居住使用。2017年，小陳因經營需要，用登記在自己名下的一號房屋作抵押，向他人借款370萬元，并辦理了抵押登記。后因小陳未能按時還款，債權人申請法院強制執行，查封了登記在小陳名下的一號房屋。陳老先生得知后，認為自己才是房屋的實際所有權人，法院查封錯誤，遂提出執行異議，但被法院駁回。陳老先生不服，提起案外人執行異議之訴，要求解除對一號房屋的查封并停止執行。

【法院評析】

法院經審理認為，本案的焦點問題在于陳老先生是否享有足以排除強制執行的權利。首先，債權人是涉案房屋的抵押權人，對涉案房屋享有優先受償權；其次，陳老先生與小陳系父子關系，陳老先生主張系借用小陳名義購買了涉案房屋，雙方之間是"借名買房"關系，但對此并未提供充分證據證明；再次，涉案房屋所有權證上記載小陳曾經將涉案房屋進行過三次抵押，由此可見小陳對于涉案房屋有權利支配和處分；最后，在債權人對涉案房屋拍照時，陳老先生配偶在現場，陳老先生稱對于涉案房屋被抵押不知情不合常理。綜上，雖然陳老先生持有轉賬憑證以及有線電視的繳費憑證等證據，但該證據并不足以排除本案的強制執行，對于陳老先生的訴訟請求法院不予支持。

【律師勝訴心得】

作為專業處理借名買房案件的律師，我們對本案原告的敗訴深感惋惜。本案的教訓十分深刻：借名買房風險巨大，特別是將房屋登記在子女名下時，子女可能因個人債務導致房屋被查封執行。本案中，陳老先生雖然實際出資并居住，但因未簽訂書面借名買房協議，且房屋登記在兒子名下長達7年，兒子多次將房屋抵押，陳老先生對此應當知情卻未提出異議，最終導致無法排除執行。在此鄭重提醒：借名買房務必簽訂書面協議，明確雙方權利義務；房屋產權證應由實際出資人保管；密切關注房屋狀態，發現被抵押或查封及時維權；最重要的是，具備過戶條件時應及時辦理過戶手續，切勿因小失大。