借名買房四要素齊全 法院支持有權(quán)占有 房產(chǎn)糾紛律師

一、案件情節(jié)

陳女士的丈夫李先生與李甲是親兄弟關(guān)系。2005年，陳女士家的房屋被拆遷，獲得了購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格。李甲當(dāng)時是知青返鄉(xiāng)，暫時沒有住房，于是兄弟兩家商量了一個方案：由李甲代墊購房款25萬元，房屋暫時由李甲居住，等到李甲取得北京戶口后，再無條件騰退房屋。
2006年12月，陳女士作為買受人與開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，購買了二號房屋，房款總價27萬余元。這筆購房款全部是從李甲的銀行卡中直接支付的。房屋交付時是毛坯房，李甲對房屋進(jìn)行了裝修，并且一直居住至今。
2008年11月，二號房屋的所有權(quán)登記在了陳女士名下。在此期間，所有的購房手續(xù)，包括商品房預(yù)售合同、刷卡憑證、購房發(fā)票、房屋產(chǎn)權(quán)證、入住證明、契稅發(fā)票、補(bǔ)繳地價款收據(jù)、物業(yè)費(fèi)票據(jù)、取暖費(fèi)票據(jù)等原件，全部都由李甲持有保管。
多年過去了，李甲的戶口已經(jīng)遷入北京，并且也購買了自己的房屋，但是卻一直沒有騰退二號房屋。陳女士和丈夫李先生年事已高，身體不好，現(xiàn)在居住的房屋在5層沒有電梯，生活非常不便。他們多次和弟弟李甲溝通，要求騰退房屋，但是都遭到了拒絕。
無奈之下，陳女士將李甲告上了法庭，要求法院判令李甲騰退二號房屋。
但是李甲卻有不同的說法。他說，當(dāng)初雙方根本不是代墊購房款的關(guān)系，而是借名買房的關(guān)系。因為他沒有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，所以借用嫂子陳女士的名義購買房屋。雙方當(dāng)時有書面約定，房屋由他出資購買，購買后由他居住使用，滿5年后經(jīng)濟(jì)適用房符合交易條件時，由陳女士配合過戶到他名下。李甲說，他曾經(jīng)多次催促陳女士配合辦理過戶手續(xù)，但是陳女士都以各種理由推脫拒絕。現(xiàn)在房價上漲了，陳女士就想反悔，這是背信棄義的行為。
李甲還向法庭提交了一份《協(xié)議書》，上面寫著："二號房屋購買款及一切費(fèi)用已由李甲支付；現(xiàn)居住權(quán)屬于李甲，五年之后由陳女士過戶給李甲。"但是這份協(xié)議書上陳女士的簽字并不是她本人所簽，而是由其丈夫李先生代簽的。

二、法院評析

本案的爭議焦點(diǎn)是：李甲與陳女士之間到底是借款關(guān)系，還是借名買房合同關(guān)系？
法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)舉證不利的后果。
關(guān)于李甲提交的《協(xié)議書》，因為李甲也認(rèn)可上面的簽字不是陳女士本人所簽，所以法院對這份證據(jù)不予采信。
但是法院同時指出，借名買房約定的形式既可以是書面約定，也可以是口頭約定。認(rèn)定存在口頭約定應(yīng)當(dāng)綜合以下四點(diǎn)進(jìn)行判斷：1. 房屋的出資情況；2. 房屋的占有使用情況；3. 購房票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書的持有情況；4. 對于借名購房有無合理解釋。
法院逐一進(jìn)行了分析：
第一，關(guān)于出資。陳女士說李甲只支付了25萬元，而且這筆錢是她向李甲的借款，但是陳女士沒有出具任何相關(guān)的收據(jù)，也沒有提交其他證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。而從李甲提交的刷卡憑證，可以證明二號房屋系由李甲出資購買。
第二，關(guān)于占有使用。二號房屋由李甲進(jìn)行裝修，并且一直占有使用至今，這是雙方都認(rèn)可的事實(shí)。
第三，關(guān)于票據(jù)和證書的持有。購買二號房屋的原始票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證書，全部都由李甲持有，這也是不爭的事實(shí)。
第四，關(guān)于合理解釋。李甲解釋他借用陳女士名字購買經(jīng)濟(jì)適用房，因為他當(dāng)時沒有購房資格，這個解釋是合理的。
綜合以上四點(diǎn)，法院認(rèn)定李甲與陳女士之間成立借名買房合同關(guān)系。二號房屋的原始購房合同簽訂于2006年12月28日，雙方的借名買房合同關(guān)系應(yīng)屬有效。
鑒于李甲與陳女士存在借名買房關(guān)系，李甲依據(jù)雙方有效的借名買房合同關(guān)系而占有、使用房屋，依法屬于有權(quán)占有。因此，對于陳女士要求李甲騰退房屋的訴訟請求，法院不予支持。
最終，法院判決：駁回陳女士的全部訴訟請求。

三、律師勝訴心得

這個案件有幾個非常重要的勝訴關(guān)鍵點(diǎn)：
第一，證據(jù)是借名買房案件的核心。很多借名買房因為是親屬之間的口頭約定，發(fā)生糾紛時舉證困難。但是本案中，李甲保留了幾乎所有的關(guān)鍵證據(jù)：購房款的支付憑證、所有的購房票據(jù)和產(chǎn)權(quán)證書原件、長期實(shí)際居住的證明。這些證據(jù)形成了完整的證據(jù)鏈，有力地證明了借名買房的事實(shí)。
第二，借名買房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要牢記。法院在認(rèn)定借名買房時，通常會綜合考慮五個因素：協(xié)議，出資、占有使用、票據(jù)持有、合理解釋。這幾個方面都要有證據(jù)支撐，才能形成完整的證明體系。當(dāng)事人在借名買房時，一定要有意識地在這幾個方面保留證據(jù)。
第三，親屬之間更要講規(guī)則。很多人覺得親兄弟明算賬傷感情，但是涉及房產(chǎn)這樣的重大財產(chǎn)，口頭約定的風(fēng)險太大。即使是親兄弟，也應(yīng)該簽訂書面的借名買房協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免日后產(chǎn)生糾紛。
第四，經(jīng)濟(jì)適用房借名買房并非都無效。很多人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，借名買房一定無效。這種觀點(diǎn)其實(shí)不對，例如北京承認(rèn)在2008年4月11日之前的，各地要看具體的時間節(jié)點(diǎn)和當(dāng)?shù)卣摺?br/>這個案件告訴我們，借名買房雖然有風(fēng)險，但是只要證據(jù)充分，法律是會保護(hù)實(shí)際出資人的合法權(quán)益的。但是我們還是建議，盡量不要采用借名買房的方式，如果確實(shí)需要，一定要做好證據(jù)保全工作。