借名買房證據充分 無資格仍無法過戶 房產糾紛律師

一、案件情節

陳女士因為個人信用問題，無法直接向銀行申請貸款買房。2010年，她找到了自己的姐夫李先生商量，想用李先生的名義來購買房屋。雙方達成了口頭約定：由陳女士實際出資，以李先生的名義辦理銀行按揭貸款，房屋實際歸陳女士所有。
隨后，李先生與開發商簽訂了購房合同，購買了一號房屋。整個購房過程中，首付款、每月的銀行貸款以及房屋裝修費用，全部都是由陳女士實際支付的。房屋交付后，也是陳女士一家實際居住使用，李先生從未參與過房屋的管理和使用。就連李先生名下專門用于還貸的銀行卡，也一直由陳女士保管和使用，直到貸款全部還清后，陳女士才將銀行卡歸還給李先生。
2016年底，陳女士因為需要資金周轉，想通過房屋抵押來借款。于是她和姐夫李先生商量，打算把房屋先過戶，用過戶后的房屋來辦理抵押貸款，但是想放在女婿王先生名下。因為陳女士的女婿王先生不具備購房資格，所以最終決定將房屋過戶到王先生實際控制的甲公司名下。李先生按照陳女士的要求，配合辦理了相關的委托過戶手續，整個過程中李先生沒有獲得任何利益，純粹是出于親戚之間的幫忙。
房屋過戶到甲公司名下后，陳女士發現王先生將房屋抵押到了典當行，并且沒有按時償還貸款及利息，導致房屋面臨被拍賣的風險。陳女士代王先生償還了貸款及利息后，多次要求王先生返還房屋，但都沒有結果。于是陳女士將李先生、甲公司以及王先生一起告上了法庭，要求確認一號房屋歸自己所有，并要求被告協助辦理房屋登記手續。

二、法院評析

法院在審理過程中，首先確認了一個基本事實：雙方都認可一號房屋確實是陳女士借用李先生的名義購買的，陳女士是實際出資人，并且一直實際居住使用該房屋。
本案的爭議焦點在于：2017年房屋從李先生名下過戶到甲公司名下的行為是否無效。
根據《民法典》的規定，合同無效的情形包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。
法院認為，陳女士雖然主張被告之間的房產轉移過戶行為無效，但是她沒有提交充分的證據證明被告之間存在惡意串通損害其利益的行為，因此陳女士應當承擔舉證不力的法律后果。法院對陳女士關于過戶行為無效的主張不予采信。
雖然法院不支持過戶行為無效的主張，但是考慮到一號房屋現在登記在甲公司名下，甲公司和王先生當庭都同意將房屋過戶給陳女士，李先生也不反對，這種情況下雙方對房屋的處分屬于意思自治范疇，法院不持異議。
但是，法院在審理中查明了一個關鍵事實：陳女士現在不具備北京市的購房資格。根據北京市的相關限購政策，房屋尚不具備過戶到陳女士名下的客觀條件。
因此，法院最終判決：駁回陳女士的全部訴訟請求。

三、律師心得

這個案件給我們帶來了很多重要的啟示：
第一，借名買房風險巨大，務必謹慎選擇。本案中陳女士因為信用問題選擇借名買房，雖然前期雙方配合順利，但是后續因為親屬關系產生的一系列變故，最終導致房屋無法收回。
第二，購房資格是房屋過戶的前提條件。很多當事人在訴訟中只關注房屋所有權的歸屬，卻忽略了自身是否具備購房資格這個關鍵問題。即使法院支持你的訴求，如果沒有購房資格，過戶仍然無法實現。
第三，親屬之間的財產往來一定要留痕。本案中，因為都是親戚關系，很多操作都是口頭約定，沒有留下書面證據。一旦發生糾紛，舉證就變得非常困難。建議即使是親屬之間，涉及重大財產的處置，也要簽訂書面協議，明確雙方的權利義務。
這個案件提醒我們，在進行重大財產安排時，一定要充分了解相關政策，保留好相關證據，避免因為一時的便利而造成更大的損失。