4億年客流卻留不住人？這個商圈正在逆襲

上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 除特別標注，均由Echo拍攝

「編者按」：

上海商業的競爭版圖正在經歷一場靜水深流般的重構。當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，當消費者從“為商品買單”轉向“為體驗付費”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》進入收官季，也是檢驗“一圈一策”成效的關鍵時刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？贏商網將逐一拆解各商圈的結構性變化與2026年的演進方向。本期聚焦：虹橋中央商務區商圈。

在上海的商圈版圖中，虹橋國際中央商務區商圈（以下簡稱虹橋商務區商圈）曾經是“尷尬”的存在。背靠全球最大的綜合交通樞紐之一，這里從來不缺人。2025年虹橋樞紐客流總量達4.22億人次，日均超115萬人次；虹橋機場年旅客吞吐量首次突破5000萬人次。然而，數以十萬計的日客流大多行色匆匆，對商業項目而言，龐大的人流一度僅僅是路過，而非停留消費。

這一局面已經逐漸被打破。隨著長三角一體化上升為國家戰略，虹橋被賦予“國際開放樞紐”的全新定位，商業邏輯也從早期的“商務配套”轉向“品質生活”與“微度假”。如今，以上海虹橋新天地、龍湖上海虹橋天街為核心的商圈正積極蛻變，拉動上海西部消費升級。

這一轉型背后，有著清晰的頂層設計。根據《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》，虹橋商務區商圈將充分發揮交通樞紐與會展經濟的疊加賦能優勢，突出商業綠色化、數字化特色，建設上海西翼的對外商業門戶樞紐。贏商大數據顯示，這個尚在成長中的商圈，已經呈現出與其他市級商圈截然不同的發展軌跡。

01.

商圈簡史：

從功能配套到戰略支點

贏商網注意到，虹橋商務區商圈的發展，并非簡單的線性升級，而是伴隨著區域定位的根本性調整，經歷了兩個特征鮮明的階段。

第一階段，2005年到2016年，虹橋樞紐從“以空港為主”向“以高鐵為中心”過渡，商務出行人群成為主力。商務區核心骨架基本建成，多家企業總部陸續入駐，商業形態以辦公樓底商、便利店、簡餐為主，解決白領“剛需”和差旅人群“果腹”之需。2015年，上海虹橋新天地率先開業，成為區域內首個大型商業項目；次年，龍湖上海虹橋天街入市，商業配套初具規模。但整體而言，商業仍是商務區的“配角”。

第二階段，2016年之后，大量國家級和市級規劃密集落地，從2018年進博會、2019年長三角一體化綱要、2021年虹橋開放樞紐方案——虹橋被賦予“國際開放樞紐”的全新定位。

從這一階段開始，商業不再是產業的“附屬品”，而是獲得了獨立發展的空間。2019年，上海虹橋麗寶樂園入市，與虹橋新天地、龍湖天街形成“三足鼎立”，開始探索首店經濟、夜經濟、策展型商業等發展道路。

贏商大數據顯示，商圈目前已開業購物中心僅3個，且近兩年無新商業項目入市。

從不同維度的數據來看，虹橋商務區商圈在上海八大市級商圈中呈現出鮮明的獨特性。

■首先，客流邏輯不同。別人“造商圈”，它是“長在樞紐上”。如南京西路商圈、徐家匯商圈等，商業和產業、住宅協同發展。客流是為了“逛街”而來的。

而虹橋商務區商圈是先有樞紐（機場+高鐵）和商務區，商業最初作為配套“長”在上面。客流是“路過”的商務差旅人群，而非專門來逛街的休閑人群。

■第二，業態結構不同，虹橋商務區商圈的餐飲、兒童親子、文體娛等體驗業態占比名列前茅，零售占比非常低。

贏商大數據顯示，虹橋商圈餐飲業態面積占比到達37.9%，在八大商圈中排名第一，且遠高于商圈均值；兒童親子業態面積占比5.2%，同樣位居第一；文體娛業態面積占比20.77%，排名第二。零售業態面積占比僅27.5%，在主要商圈中占比較低。

■第三，商圈發展階段不同。相較于未來仍有增量入市的南京西路商圈、北外灘商圈等，虹橋商圈2026-2027年新增供應為零，且出租率僅86.67%（墊底），意味著它不能靠新場拉客流，只能靠現有的三個項目在存量里“貼身肉搏”，通過不斷換品牌（新開店率24.29%處于高位）來填鋪。

■第四，品牌能級較弱，沒有高奢品牌，以區域品牌為主。

品牌級次劃分說明：

以購物中心進駐品類為研究樣本，結合品牌檔次、品牌拓店能力、品牌規模、品牌國籍等指標，綜合運算得出各品牌綜合得分，并根據品牌所在業態及分數分布情況，將品牌劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級。

S級：國際一線知名零售品牌（奢侈品）

A級：國際二線及國內知名零售品牌、快時尚、潮牌、設計師品牌；國內外知名網紅品牌、頭部零售/餐飲品牌；首店、創新品牌，能引發現象級打卡排隊

B級：具有一定知名度的國際零售品牌；具有一定規模、知名度的國內零售品牌；地方標桿網紅品牌，或具有一定規模和較強影響力的餐飲、配套零售品牌；知名連鎖餐飲品牌

C級：地方性品牌；知名度一般、大眾化定位的連鎖品牌

D級：知名度不高、引流能力較弱、開店面積較小的大眾化品牌

虹橋商圈S級門店僅1個；A級品牌門店數量占比僅25.5%，在八大商圈中排名墊底，反映出商圈在吸引頭部網紅品牌和現象級首店方面存在明顯短板；B級品牌占比高達40.2%，位居八大商圈第一，說明商圈的核心供給集中在“腰部品質品牌”；C級占比25.5%，排名第二，保證了大眾化剛需的充足覆蓋。

結合區域連鎖品牌入駐率15.38%的數據，可以看出，虹橋商圈并非依賴國際頂級大牌，而是以中高端連鎖品牌和長三角區域性特色品牌為基本盤，呈現出“去奢華、重品質、強區域”的品牌特征，更像是一個“長三角品牌試驗場”。

再從商圈商業力來看，虹橋商圈是八大商圈中，唯一一個“交通＞商業”的商圈，交通配套得分7.57，高于商業規模6.56和商業檔次6.45。

這說明虹橋商圈的本質依然是交通樞紐型商圈，不過，依托虹橋交通樞紐每年超4億人次的客流“基本盤”，這一“交通＞商業”的獨特性恰恰構成了其無可替代的先天優勢。當前的核心課題在于，通過優化商業動線、提升業態吸引力與場景體驗，將海量過境客流精準導流至商業空間，這正是虹橋商圈實現能級躍升、兌現后發潛力的關鍵方向。

02.

項目實探

上海虹橋新天地：

樞紐第一站、流量轉化器

作為國內首個與虹橋綜合交通樞紐直接相連的商業綜合體，虹橋新天地2015年6月開業，總建筑面積38萬方，商業部分6.2萬方，體量不算最大，但業態夠全，購物中心、開放式街區、辦公樓、演藝中心、地下商業街、酒店，全部集齊。

開業之初，虹橋新天地便圍繞商旅人士、商務精英與周邊社區居民三大客群，引入餐飲、親子、零售、生活服務及體驗式業態。贏商網關注到，開業初期宣布引入源自新加坡的御寶集團在此開設旗下四家獲獎餐廳，三樓設有逾1萬平方米的親子專屬樓層，上海首家城市創新文化生活一體店“言幾又”也在此落地。

十年間，虹橋新天地持續打造首店經濟矩陣。全球最大的中古奢侈品倉庫“只二透明倉”、華東首家“多抓魚循環商店”等全國及區域首店相繼入駐。高端品質戶外生活方式品牌KOLON SPORT、潮流運動戶外品牌The North Face戶外探索店等也先后落子。

筆者實探虹橋新天地時，不時看到拖著行李箱的消費者、外國游客到訪。

B1聯通虹橋交通樞紐，匯集餐飲、茶飲等店鋪，人氣更旺。地下商業街hubo化身“城市服務走廊”，除現有的行李寄存、商旅客打印等便捷服務外，還舉辦低碳綠色集市等活動。

2025年正值項目開業十周年，虹橋新天地啟動了新一輪公共空間改造。南區GF層“靈感花園”全新亮相，打造自然質感的戶外休閑空間；B1層餐飲區升級為“FOODIE SOCIAL虹橋食集”，已入駐魔都熱門海派點心廣蓮申（閔行首店）、享有“越南國民咖啡”美譽的越南中原傳奇咖啡、來自喀什古城的寶藏果干Atlas Farmer（上海首店）等品牌。

為充分轉化虹橋樞紐的過境客流，虹橋新天地圍繞“上海第一站”的定位，將“過境流量”轉化為“留量經濟”。

在活動運營方面，虹橋新天地積極引入首展首秀、人氣潮流IP及文化藝術活動，2025年陸續舉辦新天地藝游季、韓國咖啡節、光影圣誕季等，營造節日氛圍。

值得關注的是，在贏商網上海月度人氣購物中心排行榜中（10-15萬方體量區間），虹橋新天地2025年3月位居第11位。考慮到它“偏科”的業態結構和以過境客流為主的客群特征，這個排名并不容易。

龍湖上海虹橋天街：

“虹橋年輕活力地標”成形

龍湖上海虹橋天街于2016年開業，是龍湖集團首次落子上海打造的首個商業旗艦項目，購物中心由A座、B座兩個Mall組成。開業初期，龍湖虹橋天街招商率達95%，引入很多體驗式業態，加大體驗品牌比例和體驗空間的營造。

2023年項目啟動大規模改造，圍繞“虹橋年輕活力地標”的新定位，調整面積近30000平方米。同年11月，全新戶外主題街區“天街里”率先亮相，引入很多餐飲品牌，釋放夜經濟活力；2024年初B2全新“食樂園”，打造為虹橋地區的美食集合地，為周邊辦公人群提供了豐富就餐選擇。

四月底筆者走訪龍湖上海虹橋天街時，正值藝術手賬集市、天街里花市活動落地，午間吸引了很多周邊上班族來此吃飯、游逛。

在贏商網上海月度人氣購物中心排行榜中（15萬方以上體量區間），龍湖上海虹橋天街人氣不錯，3月位居第10。回顧2025年春節的“天街廟會”、5月份的“太陽手賬節”，再到年末的“天街歡樂季”，項目的營銷活動貫穿全年，展現出龍湖團隊成熟的運營能力。

虹橋商務區商圈是上海八大商圈中非常特殊的一個，不靠零售驅動，不依賴奢侈品大牌，而是以樞紐為引擎、以商務為底色、以體驗為突破口。

盡管數據層面的挑戰很現實，宏觀政策層面的變化更值得關注。據官方數據顯示，2025年前三季度，虹橋商務區引進重點項目616個，市級總部企業增至283家；此外，至2028年，還規劃新增7個軌交站點、4處文化設施、2處體育場館。

產業在集聚，人口在導入，配套在完善，虹橋商務區商圈正從“商務區”進化為“城市功能區”。未來，這里不再只是上班的地方，而是有生活、有文化、有消費的目的地。這個轉變，正是虹橋商圈最大的“政策紅利”。

當一餐美食、一杯咖啡、一場展覽、一次親子體驗，都能成為人們“去虹橋”的理由時，這個商圈的價值，將體現為長三角一體化進程中，那個有溫度、有活力的“西翼門戶”。

大虹橋的質變窗口期，已經打開。

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