虧損離場 長城物業分手服務七年的南京中交榮域家園

觀點網 國內最大的獨立第三方物企--長城物業也難逃項目虧損、主動撤場的宿命。

近日，一封由長城物業南京分公司發出的物業服務撤場告知函在業內快速傳播，項目主體是位于南京市高淳區淳溪街道的中交榮域家園。

物聊社了解到，中交榮域家園總占地面積19.73萬平方米，建筑面積61.58萬平方米，規劃戶數為3561戶，由中交地產南京有限公司開發建設。

資料顯示，中交榮域家園首批房源開盤時間為2017年12月，最后一批房源也于2020年10月推盤，多次推盤的均價在8174-8750元/平方米區間，最新交付時間為2022年5月。

5月6日，在南京市房屋租賃服務監管平臺上，有業主公開掛牌售賣小區內一套95.02平方米、朝南的精裝三居室，掛牌價48萬元，折合單價5051.57元/平方米，約為此前推盤均價的4.2至4.7折。

就最近10年來看，房價縮水是行業普遍現象。在這樣的背景之下，住宅小區所匹配的物業服務質量在房產估值上起到了更大的作用。

長城物業離場后，將會是誰來接手？小區與新物業何時能度過磨合期？在物業服務的執行之中，稍有不慎，或許都會影響到房產的價值評估。

難逃虧損“劫”

在撤場函中，長城物業表示于2019年9月正式入駐中交榮域家園。也就是說，從交付開始，便是由長城物業負責中交榮域家園的物業管理服務工作，近7年的服務關系為何“說散就散”？

回顧近兩年來物業公司退出住宅項目的案例，主要與“空置率高、收繳率低、成本上漲”三大因素密切相關，長城物業這番“撤退”也是如此。

長城物業表示，由于項目空置率較高、物業費收繳率持續偏低，加之設施設備維修成本逐漸上升、人力及其他運營開支不斷增長，中交榮域家園物業管理服務項目長期處于嚴重虧損狀態。

截至2026年3月，也就是六年半的時間，該住宅項目累計虧損額已超過300萬元，近一年月均虧損達10萬元以上。

長城物業曾經就虧損情況做出過多次補救，但杯水車薪。

“我司曾嘗試多種方式尋求改善，但受限于客觀條件，經營狀況未能實現根本性好轉。”該物業公司在撤場函中如是說。

為了保障公司持續發展，以及中交榮域家園的物業服務質量不受影響，長城物業決定于今年6月30日正式退出中交榮域家園的物業管理服務工作。

公開資料顯示，這并非長城物業年內主動退出的第一個住宅項目，它與在3月底撤出的住宅小區更是有著14年之久的服務關系。

根據《金隅樂府撤場解約通知函》，長城物業表示將會于3月30日正式退出唐山金隅樂府項目的物業服務工作。

函中提到，長城物業最早于2011年11月與唐山金隅樂府簽訂前期物業服務合同。然而，連續多年，多數業主拒絕支付物業費，且該住宅項目占地面積較大，物業服務成本較大，形成了項目成本支出遠高于收入的局面，導致項目嚴重虧損。

在此情形下，長城物業選擇主動退出該物業服務項目，并承諾會按有關規定統一安排退還預交的物業服務費或相關費用，同時也會持續追繳未交費業主拖欠的物業服務費。

獨立第三方物企

與多數物企相似，住宅業態只是長城物業的主營業務之一，除此之外，長城物業還專注商辦業態和公建業態等物業服務賽道。

從代表服務項目來看，住宅業態上，管理面積達90萬平方米的深圳白沙嶺片區是長城物業的首個物業項目；在管的北京回龍觀片區被稱為“行業第一標”，管理面積達131萬平方米；此外，長城物業還管理著210萬平方米的獨體別墅寧波慈溪淺水灣。

長城物業的商辦業態主要面向高層、超高層商業寫字樓，城市商業綜合體以及企業服務，代表項目包括上海虹橋世界中心、寧波綠地中心（東部第二高樓）、蘇州繁花中心等等。

公建業態基本上覆蓋產業園、科技園、物流園、工業園、場館、政府辦公大樓、教育院校、交通樞紐、公園景區、特色小鎮等，在管項目包括合肥地鐵2號線、蘇州納米城、廣州中醫藥大學第三附屬醫院、湘潭中央公園、寧夏建投城市服務等等。

據可查的最新數據，2025年第三季度，長城物業新簽約面積2180萬平方米，較去年同期增長28%，第三方外拓項目達1370萬平方米，占比62.8%；全年累計簽約面積已突破6000萬平方米。

2026年，長城物業繼續“悶聲干大事”。

4月，長城物業宣布成功中標“超聚變”全國框招項目，為其全國供應鏈中心提供綜合設施管理（IFM）服務，覆蓋深圳、東莞、杭州、西安、成都、北京、天津等30多個省市。

據了解，超聚變是一家算力基礎設施與算力服務提供商，最早源于華為的x86服務器業務部門，2021年11月開始獨立運營，目前在全球部署10個研發中心與5個供應中心，設立6個全球技術服務中心與7大地區部。

面對體量如此龐大的客戶，長城物業也為這次服務項目提供了相匹配的服務質量。據其介紹，在規定時間內，長城物業IFM前期工作團隊完成了北京、天津、杭州、成都、西安、東莞六個場地及全國代表處的接管工作。

到目前為止，長城物業在國內形成了華東、華南、華西、華北、華中、環渤海六大市場布局，業務范圍遍布全國31個省市自治區、162個城市，合約管理項目超1600個，合約管理面積約2.9億平方米，服務業主超350萬戶。

而在籌劃港股上市的2021年，長城物業的合約管理項目僅有855個，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，如今過去了五年，合約項目與合約面積都增多了將近九成，第三方外拓能力比較突出。

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