五一后北上深二手房賣爆，掛牌數(shù)據(jù)驟降，這波行情能持續(xù)嗎？

大家好我是老哥，五一假期悄然落幕，樓市熱度順勢(shì)延續(xù)，無數(shù)購房者，房產(chǎn)從業(yè)者都在聚焦北上廣深四大一線核心城市的二手房市場(chǎng)真實(shí)走向。

節(jié)后各大官方平臺(tái)，權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的成交記錄，庫存數(shù)據(jù)與樓盤動(dòng)態(tài)，撕開了市場(chǎng)炒作的虛假噱頭，褪去夸張的營(yíng)銷說辭，一線城市樓市真實(shí)的復(fù)蘇脈絡(luò)，都藏在實(shí)打?qū)嵉臋?quán)威數(shù)據(jù)當(dāng)中。

想要看清后市走向，唯有摒棄網(wǎng)傳不實(shí)信息，以官方統(tǒng)計(jì)為基準(zhǔn)，客觀剖析當(dāng)下樓市的真實(shí)底色。

當(dāng)下全國(guó)二手房市場(chǎng)正深陷房源撤牌潮，業(yè)主心態(tài)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，主動(dòng)下架房源，理性調(diào)價(jià)惜售成為行業(yè)常態(tài)，各大城市整體掛牌存量呈現(xiàn)穩(wěn)步收縮態(tài)勢(shì)。

而庫存去化周期更是呈現(xiàn)出鮮明的城市分化格局，四座一線城市走勢(shì)各不相同，不存在統(tǒng)一暴漲的市場(chǎng)行情。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，北京二手房市場(chǎng)掛牌量持續(xù)回落，房源掛牌熱度逐步降溫，整體庫存體量保持平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)。

目前北京二手房整體去化周期約9個(gè)月，區(qū)域板塊分化特征十分突出，核心城區(qū)依托配套優(yōu)勢(shì)去化速度較快。

而遠(yuǎn)郊片區(qū)庫存積壓?jiǎn)栴}突出，部分板塊去化周期甚至突破20個(gè)月，供需壓力差異顯著。

上海二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，當(dāng)前外網(wǎng)真實(shí)可售房源掛牌量約8.05萬套，若納入全中介平臺(tái)重復(fù)掛牌數(shù)據(jù)，整體掛牌筆數(shù)超31.8萬套，不能以單一平臺(tái)數(shù)據(jù)混淆市場(chǎng)真實(shí)庫存。

按照市場(chǎng)常規(guī)成交節(jié)奏測(cè)算，上海二手房真實(shí)去化周期約10個(gè)月，月均成交保持穩(wěn)定水平，庫存消化節(jié)奏平緩，徹底打破網(wǎng)傳4個(gè)月極速去化的虛假言論，市場(chǎng)始終保持穩(wěn)健運(yùn)行狀態(tài)。

廣州樓市同樣跟隨全國(guó)掛牌收縮趨勢(shì)，業(yè)主主動(dòng)撤牌，房源下架數(shù)量持續(xù)增加，但城市整體庫存壓力依舊居高不下。

從權(quán)威統(tǒng)計(jì)來看，廣州二手房狹義庫存去化周期高達(dá)19.4個(gè)月，供需結(jié)構(gòu)失衡問題凸顯，剛需房源庫存充足，改善型房源供給不足，整體去化節(jié)奏偏慢，短期難以出現(xiàn)快速回暖行情。

四座城市中，深圳樓市走勢(shì)最為特殊，并未跟隨全國(guó)大范圍撤牌節(jié)奏，房源掛牌量小幅波動(dòng)起伏，有增有減，市場(chǎng)房源供給體量相對(duì)寬松。

深圳二手房庫存去化周期高達(dá)35.1個(gè)月，廣義庫存去化周期更是長(zhǎng)達(dá)兩至三年，是一線城市里庫存壓力最大，去化難度最高的城市，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程相對(duì)緩慢。

值得一提的是，網(wǎng)傳北上廣深每周二手房精準(zhǔn)增減套數(shù)，并無官方權(quán)威背書，僅為自媒體主觀估算，缺乏參考價(jià)值。

拋開庫存變化，節(jié)后成交行情成為樓市最大亮點(diǎn)，今年五一前后二手房成交量同比大幅上漲，置業(yè)入市熱情顯著提升，同時(shí)套均成交面積悄然攀升，從戶型結(jié)構(gòu)變化中，也能讀懂改善需求崛起的深層市場(chǎng)信號(hào)。

橫向?qū)Ρ人拇蟪鞘谐山槐憩F(xiàn)，北京二手房節(jié)后日均成交穩(wěn)定在600至700套，單日最高成交達(dá)到779套，相較于去年同期600套左右的成交水平，同比漲幅十分明顯。

剛需群體穩(wěn)步入場(chǎng)，改善家庭置換意愿增強(qiáng)，支撐起樓市基礎(chǔ)成交量，市場(chǎng)韌性持續(xù)凸顯。

上海二手房成交熱度雖有升溫，但并未出現(xiàn)網(wǎng)傳日均超900套的夸張數(shù)據(jù)，節(jié)后市場(chǎng)真實(shí)日均成交約691套，僅個(gè)別特殊工作日創(chuàng)下1060套的單日成交峰值，絕不能以極端峰值代表日常成交水平。

和去年同期600-700套的均值相比，今年上海成交實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖節(jié)奏溫和而理性。

在成交結(jié)構(gòu)上，上海戶型面積變化極具代表性，5月上旬二手房套均成交面積達(dá)82.62平，較4月81.5平小幅上漲，較2月79.5平提升3.12平，雖然單套面積漲幅不大，但清晰反映出大戶型房源，高總價(jià)改善房源成交占比持續(xù)提升。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，若后續(xù)套均面積穩(wěn)定在86到87平區(qū)間，才會(huì)釋放房?jī)r(jià)企穩(wěn)上行的明確信號(hào)，當(dāng)前仍處于需求結(jié)構(gòu)緩慢調(diào)整階段。

深圳二手房同樣迎來回暖契機(jī)，但市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)低于網(wǎng)傳預(yù)期，五一假期日均成交僅24套，五月上旬整體日均成交規(guī)模約131套，較去年同期僅有小幅增長(zhǎng)。

目前大量線下成交尚未完成網(wǎng)上簽約備案，預(yù)計(jì)未來1-2周完整數(shù)據(jù)出爐后，市場(chǎng)回暖的真實(shí)力度才會(huì)全面顯現(xiàn)。

成交量回暖的同時(shí)，熱門新盤迎來入市熱潮，多地網(wǎng)紅樓盤快速清盤，市場(chǎng)看漲情緒持續(xù)升溫，但整體依舊保持理性購房心態(tài)，并未出現(xiàn)盲目跟風(fēng)搶購的過熱現(xiàn)象，樓市情緒正從觀望逐步轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀。

近期樓市刷屏的樓盤熱銷案例中，廣州保利熱門樓盤開盤推出390余套房源，線上選房?jī)煞侄噻娡瓿扇珕T清盤，開盤認(rèn)購業(yè)績(jī)亮眼，并非網(wǎng)傳僅售200套的不實(shí)說法。

深圳光明片區(qū)新晉樓盤去化效率大幅提升，優(yōu)質(zhì)房源快速走量，吸引大批剛需和自住購房者入手，但購房者依舊看重地段，配套與性價(jià)比，拒絕非理性跟風(fēng)。

國(guó)際外資機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)聲看好中國(guó)樓市，匯豐等機(jī)構(gòu)明確表示，當(dāng)前一線城市樓市處于價(jià)值底部，是中長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)時(shí)機(jī)。

建議穩(wěn)健布局核心城市房產(chǎn)，專業(yè)機(jī)構(gòu)的研判，也從側(cè)面印證了樓市底部緩慢復(fù)蘇的整體趨勢(shì)。

綜合掛牌庫存，成交規(guī)模，戶型結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)情緒四大核心維度不難看出，北上廣深二手房市場(chǎng)不存在爆炒行情，整體進(jìn)入城市分化復(fù)蘇新階段。

掛牌量持續(xù)收縮，成交量同比回升，改善房源占比提升，熱門樓盤平穩(wěn)去化，都是樓市真實(shí)回暖的有力信號(hào)，網(wǎng)傳的夸張數(shù)據(jù)，搶房噱頭，大多脫離市場(chǎng)實(shí)際。

對(duì)于普通剛需購房者而言，當(dāng)前樓市政策環(huán)境友好，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)泡沫出清，是難得的置業(yè)窗口期。

但購房者無需被短期市場(chǎng)情緒裹挾，更不要輕信自媒體不實(shí)數(shù)據(jù)，要認(rèn)清城市分化，板塊分化的現(xiàn)實(shí)邏輯，結(jié)合自身居住需求，預(yù)算實(shí)力理性選房。

樓市復(fù)蘇是緩慢漸進(jìn)的過程，唯有立足真實(shí)數(shù)據(jù)，保持理性心態(tài)，才能在樓市行情中做出合適的置業(yè)選擇。