央國企接盤時代來臨

2026年5月6日，停擺三年多后，原深圳世茂深港國際中心地塊再次出讓，華潤置地以70.45億元底價接盤，成為央企進場托底的又一個標志性事件。

這塊地，早在2017年12月，被世茂股份以239億元拿下，是當年深圳的“地王”項目，規劃打造為一座約700米的超高層地標，建成后，它將超越632米的上海中心大廈，成為中國“第一高樓”。后因世茂股份出現債務違約。經過轉手，該地塊最終重新出現在土地市場。

市場資料顯示，2022-2025年央國企與AMC累計接盤出險房企超千億資產、盤活百余個停工項目。僅在2025年五大AMC就累計參與房地產紓困項目236個；帶動盤活資產規模5847億元；推動7.83萬套住房交付。

央國企參與出險房企的大規模紓困，一定程度化解了市場短期風險，同時也促進了自身的發展。伴隨著多家出險房企優質項目被央國企接盤，房地產市場的競爭格局與資源分配邏輯也開始被重塑。

2022年以來，國內房地產行業經歷深度調整，恒大、融創、世茂等頭部民企接連出險，大量項目停工爛尾，引發市場連鎖風險。在此背景下，央國企與AMC果斷入場，成為化解行業風險的“主力軍”與“穩定器”。

2026年5月6日，深圳龍崗區龍城街道G01046-0106地塊的成功出讓，成為央企進場托底的又一個標志性事件。

2017年12月，世茂集團以239.43億元的價格，競得該地塊，計劃總投資逾500億元打造深港國際中心。

公開資料顯示，世茂深港國際中心于2018年動工。在當時世茂的構想中，計劃打造一座約700米的“中國第一高樓”，超級地標將拉升片區價值，住宅及公寓快速銷售回籠資金，商業與酒店則持有運營。為支持項目二期公寓和一期商辦的開發建設，2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規模87億元。

然而，2020年，住建部與國家發改委聯合發文，嚴格限制新建超高層建筑。這座藍圖上的“第一高樓”陷入漫長的停滯期。2022年，世茂出現債務違約，深港國際中心也于同年全面停擺。

此后，該地塊經歷了司法拍賣兩次降價，但最終全部流拍。

2025年9月，停工三年的龍崗世茂深港中心迎來轉機，龍崗區國資委以68億元收儲該項目，共含12宗土地。

重新上架后的G01046-0106地塊，與世茂當年拿下的土地規劃也有了大幅改變，根據深圳公共資源交易中心公告，這塊土地面積約16.97萬平方米的地塊，用地性質從原來的商業用地，轉變為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”。規劃容積率也從原項目約4.17大幅降至3.26。

最終由華潤置地以底價70.45億元競得，成交綜合樓面價14776元/平方米。

這不是華潤第一次出手參與出險房企的大規模紓困。早在2022年底。華潤置地就以124億元接盤華夏幸福南方總部資產包。

2022-2025年央國企與AMC累計接盤出險房企超千億資產、盤活百余個停工項目。僅在2025年五大AMC（中國信達、東方資產、長城資產、華融資產、中信金融資產）就累計參與房地產紓困項目236個；帶動盤活資產規模5847億元；推動7.83萬套住房交付。地方國資也同步跟進，深圳安居建業、上海地產集團等地方平臺，通過收儲、合作開發等方式，盤活本地停工項目，托底區域市場。

以華潤、中海、保利、招商蛇口為代表的央企，憑借雄厚資金實力、成熟開發運營能力和強大信用背書，當前已成為項目接盤與風險化解的一個重要力量。

央國企參與出險房企的大規模紓困，一定程度化解了市場短期風險，同時也促進了自身的發展。伴隨著多家出險房企優質項目被央國企接盤，房地產市場的競爭格局與資源分配邏輯也被重塑，行業正式告別民企主導的高杠桿擴張時代，進入“央國企主導、資源集中、穩健發展”的新階段。

從銷售端來看，2021-2025年全口徑銷售額典型房企的結構變化清晰印證了這一趨勢。2021年典型房企在典型房企中的占比高達68%，央國企合計僅占25%；而到2025年，民營房企占比已大幅回落至46%，央企、國企合計占比則升至46%，與民營房企形成分庭抗禮之勢，行業銷售份額正加速向穩健主體集中，央國企成為市場成交的核心支撐力量。

融資端的變化則更為顯著，公開市場融資資源已向央國企高度傾斜。據普睿研究統計，2021年國企央企融資規模4447億元，占比約43%；到2025年，國企央企融資規模雖有波動，但占比已飆升至80%，而民營房企融資規模從2021年的4030億元驟降至2025年的218億元，市場融資資源大部分都流向央國企，民企高杠桿擴張的資金基礎已不復存在。

未來房地產市場將形成“央國企主導核心市場、優質民企聚焦細分”的分層競爭格局，資源分配將持續向頭部集中，行業發展更趨健康理性。

央國企將繼續深耕一線及強二線城市，重點布局核心地段住宅、商業綜合體、產業地產等優質項目，同時承擔保交樓、舊改、保障房等民生任務，成為行業“壓艙石”。憑借融資成本優勢與信用背書，央國企在公開市場拿地、出險項目接盤、城市更新領域的主導地位將進一步鞏固，持續通過穩健經營重塑行業信用體系，為市場提供穩定供給。

民營房企則加速分化轉型，徹底告別高杠桿擴張模式，走向“輕資產、專業化、細分賽道”的發展路徑。以美的置業、金科股份為代表的企業已通過剝離重資產開發業務，全面轉向物業、代建、資管等輕資產運營，徹底退出傳統開發賽道；龍湖集團主動降杠桿、收縮開發規模，將商業運營、物業、長租公寓等輕資產業務打造為第二增長曲線；旭輝控股在債務重組后聚焦代建平臺“旭輝建管”，憑借品牌與管理輸出實現低負債擴張；新城控股、朗詩地產等也分別通過吾悅廣場輕資產品牌輸出、綠色地產技術輸出等方式，在細分賽道建立差異化競爭力。未來能夠在代建、商管、資管、城市服務等細分領域形成專業優勢的民營房企，將與央國企形成錯位競爭，共同推動行業健康發展。

文章來源:丁祖昱評樓市