局勢動蕩擋不住買房熱情？美法英買家涌入以色列，置業(yè)版圖首曝光

一項最新分析顯示，2026年第一季度，以色列外籍購房者中，近一半來自美國。以色列財政部經(jīng)濟學家首次按買家護照簽發(fā)國梳理房地產(chǎn)交易，發(fā)現(xiàn)法國和英國買家的購房數(shù)量有所增加，他們更偏好價格較低的公寓。

根據(jù)以色列財政部首席經(jīng)濟學家周三發(fā)布的月度報告，3月二手房和新房成交共7395套，其中包括政府補貼住房，較2025年3月下降8%，較前一個月上升3%。如果剔除折扣住房計劃中的政府補貼房源，3月公開市場共售出6778套住房，較2025年3月下降6%，較2月上升5%。

財政部表示，考慮到“雄獅怒吼”戰(zhàn)爭持續(xù)了整個月份，這一同比降幅相對溫和，但從歷史標準看，成交水平仍然偏低。承包商手中仍積壓大量未售新房。3月新房成交2789套，其中包括補貼住房，較去年同期下降11%。由于2月銷售尤其低迷，3月新房成交較2月上升11%。

如果剔除補貼房源，承包商3月在公開市場售出2172套住房，同比下降8%。從地區(qū)分布看，承包商在公開市場銷售降幅相對溫和，主要受到特拉維夫一個大型項目購房選擇權(quán)集中到期并被行使的影響。因此，該地區(qū)新房銷量較2025年3月躍升68%。內(nèi)坦亞、貝爾謝巴、哈代拉和以色列中部則出現(xiàn)明顯下滑。

3月，“紙面購房”新房占比為61%，較前一個月上升2.5個百分點。內(nèi)坦亞表現(xiàn)尤為突出，當?shù)亍凹埫尜彿俊贝蠓陆担瑫r將在6個月內(nèi)交付的房源占比明顯上升。結(jié)合對二手房交易的分析，這些跡象表明，買家對帶有安全屋的公寓偏好正在增強，尤其是在該地區(qū)。

3月，在財政部首席經(jīng)濟學家考察的5個地區(qū)中，承包商公開市場銷售中有25%附帶融資優(yōu)惠。這一比例較2025年3月低25個百分點。彼時，以色列銀行對這類優(yōu)惠的限制措施尚未生效。與2月相比，這一比例又下降了3個百分點。

只有以色列中部地區(qū)的融資優(yōu)惠使用比例出現(xiàn)上升。對新房銷售實際現(xiàn)金流的分析顯示，承包商3月實際現(xiàn)金流為54億謝克爾。盡管潛在現(xiàn)金流下降了14%，這一數(shù)字仍較2025年3月實際增長9%。

財政部表示，這一增長可能部分來自去年、甚至更早達成交易的回款，尤其是在過去兩年里，許多承包商銷售都附帶融資優(yōu)惠。如果剔除投入因素，承包商3月實際現(xiàn)金流僅為1.15億謝克爾，與前一個月相近。2025年3月，這一現(xiàn)金流為負4億謝克爾。

3月，投資者購房1309套，較2025年3月上升8%，較2月上升12%。財政部表示，這一增長受到特拉維夫項目選擇權(quán)被行使，以及通過房地產(chǎn)投資信托基金購買成片出租住房的影響。財政部首席經(jīng)濟學家首次公布了按護照簽發(fā)國劃分的外籍居民購房分析。結(jié)果顯示，2026年第一季度，這一群體中49%的購房來自美國人，共238套。

與2025年第一季度相比，美國買家的購房數(shù)量和在外籍居民購房總量中的占比均有所下降。相比之下，法國和英國買家的購房數(shù)量在同期上升。數(shù)據(jù)還顯示，美國買家的購房分布更集中，而法國買家的分布更分散。

從美國買家的購房分布看，2026年第一季度，超過一半即52.5%的交易集中在耶路撒冷，共125套，較去年同期下降5%。美國人在貝特謝梅什的購房降幅最為明顯。相比之下，美國人在內(nèi)坦亞的購房從去年第一季度的12套增至今年的27套。按美國人在以色列的購房數(shù)量計算，特拉維夫僅排在第五位。1月至3月，美國人在特拉維夫購買了10套住房，少于他們在基里亞特加特購買的11套。

耶路撒冷的外籍居民購房主要集中在高價位區(qū)間，第一季度成交中位價為510萬謝克爾。其中，美國人在耶路撒冷購買的住房中，約60%為新房，中位價為595萬謝克爾。在二手房市場，中位價也相對較高，為420萬謝克爾。相比之下，美國人在貝特謝梅什購買的住房價格顯示，他們所處的市場區(qū)間與當?shù)匾陨匈I家偏好的區(qū)間相近。

對持法國護照外籍居民的分析顯示，他們在以色列的購房分布不像美國護照持有人那樣集中。2026年第一季度，內(nèi)坦亞是法國買家購房最多的城市，共35套；耶路撒冷和特拉維夫并列其后，各28套。

與去年同期相比，法國買家在內(nèi)坦亞的購房明顯增加。不過，這一數(shù)字仍遠低于該市過去的水平。另一座歷來與法國買家聯(lián)系緊密的城市阿什杜德，第一季度僅成交5套，與去年同期持平。從價格看，與美國買家不同，法國買家更集中于更“大眾化”或價格適中的公寓，平均價格僅為280萬謝克爾。

在特拉維夫，法國買家今年購房的中位價為500萬謝克爾，也明顯低于美國買家在該市支付的價格。3月，二手房成交4606套，較2025年3月下降6%，與2月基本持平。根據(jù)向稅務(wù)局申報的數(shù)據(jù)，對二手房交易中安全屋配置情況的分析發(fā)現(xiàn)，3月全國范圍內(nèi)帶安全屋的二手房成交占比大幅上升，達到全部二手房成交的65%，至少是自2024年初以來的最高水平。

其中，內(nèi)坦亞和海法地區(qū)帶安全屋住房的成交增幅尤為明顯。3月，投資者售房僅890套，較2025年3月大幅下降42%。其中特拉維夫和海法降幅尤其明顯。這兩座城市帶安全屋公寓占比較低，分析認為，這很可能說明不帶安全屋的住房更難出售。

3月，首次置業(yè)者在公開市場購房4071套，其中包括補貼住房，較2025年3月下降2%，較2月上升5%。如果剔除政府補貼購房，這一群體成交3454套，較2025年3月上升2%，較2月上升9%。

改善型買家購房2015套，較2025年3月大幅下降23%，此前一個月已下降12%。與2月相比，這一群體購房又下降6%。從地區(qū)分布看，這一群體的明顯下滑幾乎覆蓋所有地區(qū)，其中海法和內(nèi)坦亞降幅尤其大。