廣東
進入2026年5月，南寧樓市延續結構性調整，全市呈現“核心區穩、外圍跌、新區冷、老破小崩”的分化格局。青秀核心區價格相對堅挺，而五象新區外圍、江南區邊緣、興寧遠郊、武鳴城區、邕寧龍崗板塊成為本輪房價下跌最集中、跌幅最明顯的區域，部分小區單月跌幅超過30%，二手房掛牌量激增、成交周期拉長，市場信心跌至近年低點 。
五象新區（良慶區）是南寧房價下滑的第一重災區。 作為過去五年南寧開發最熱的板塊，五象前期被過度炒作，大量高價地、高價盤集中入市，巔峰期均價普遍在1.4萬—1.8萬元/平方米。2026年5月，隨著配套兌現不及預期、產業導入緩慢、人口增長乏力，五象房價出現斷崖式回落：總部基地外圍、五象南、建工城、盛科城、榮和五象學府等大盤，單價從1.4萬—1.8萬直接跌至5000—8000元/平方米，每平米下跌幅度高達6000—10000元。片區最大問題是庫存巨大、入住率低、商業空置率高，去化周期超過26個月，開發商只能以價換量，投資客集中拋售，進一步壓低房價。
江南區邊緣及沙井板塊跌幅全市靠前。 江南核心區（如萬達、鳳凰江灣一帶）價格相對穩定，但白沙、五一路、沙井、吳圩等邊緣區域下跌劇烈。2026年5月，帛利公寓、都市江南、金康天和人家等老舊小區，單月環比跌幅11%—16.74%，部分房源單價跌至5600—6500元/平方米。沙井板塊從巔峰期8000—9000元/平方米跌至4000元/平方米左右，個別樓盤甚至出現“3字頭”房源。江南邊緣下跌主因是房齡老化、物業落后、配套薄弱、流動人口多、自住需求不足，加上恒大綠洲等項目爛尾風險，買家信心嚴重不足。
興寧區三塘、昆侖大道及嘉和城片區價格腰斬。 興寧作為傳統剛需大區，2026年5月遠郊板塊跌勢兇猛：嘉和城從1.1萬—1.2萬/平方米跌至4000元/平方米左右，成為南寧掛牌量最高、跌幅最大的超級大盤之一。綠地城、溫泉景區房等文旅概念盤，單價普遍在5000元上下甩賣。三塘、昆侖大道一帶受制于斷頭路、交通不便、大貨車多、生活氛圍弱，加上產業空心化、人口外流，房價持續陰跌，剛需與改善型買家均避而遠之。
武鳴城區、邕寧龍崗板塊成為價格洼地。 武鳴作為南寧北拓重點，前期被寄予厚望，但2026年5月房價持續走低：廣泰麗園等小區單月跌幅近30%，均價跌至4000元/平方米左右 。邕寧龍崗板塊缺乏熱點題材、規劃兌現慢、配套落地滯后，二手房均價約7486元/平方米，同比、環比持續下滑，市場關注度低，成交冷清。兩個板塊共同短板是距離主城遠、通勤成本高、產業支撐弱、人口吸附力不足，房價回歸剛需底線，短期難有起色。
西鄉塘老舊小區跌幅驚人。 老城區核心地段抗跌，但人民西路、秀安、林科院宿舍等房齡超20年小區，5月單月跌幅30%—36%，港豐花園均價僅4603元/平方米，大量老破小無人接盤 。
綜合來看，2026年5月南寧房價大跌區域共性清晰：庫存高、配套弱、產業空、人口少、前期炒作過度、后期兌現不足。青秀核心區憑借教育、商業、地鐵資源保持韌性；而五象外圍、江南邊緣、興寧遠郊、武鳴、邕寧龍崗及西鄉塘老破小，因缺乏基本面支撐，價格持續探底。未來南寧樓市將長期分化，自住優選核心區次新盤，投資堅決避開遠郊、高庫存、低人氣板塊。市場調整尚未結束，理性觀望、按需入場，仍是當前最穩妥策略。
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