房貸利率沖破6.5%：一個(gè)美國(guó)買(mǎi)家的30次出價(jià)噩夢(mèng)

42歲的Najimah Roberson在賓夕法尼亞州哈里斯堡找了兩年房子。作為終身租房者，她經(jīng)歷了將近30次出價(jià)失敗——每次都被更高報(bào)價(jià)擠掉。這位日托所老板"哭了好幾個(gè)星期"，最終才以34萬(wàn)美元拿下一套五居室老房。后院雜草叢生，地毯過(guò)時(shí)，但這些都不是最讓她猶豫的。隨著6月交房日臨近，房貸利率正在飆升，她還在糾結(jié)要不要完成這筆交易。

"壓力太大了，"她說(shuō)，"按我的買(mǎi)房計(jì)劃，利率必須合理才行。"

她的困境是一代人的縮影。超低利率重塑美國(guó)房市的年代，看起來(lái)不會(huì)回來(lái)了。恰恰相反，31萬(wàn)億美元規(guī)模的國(guó)債市場(chǎng)釋放的每個(gè)信號(hào)都指向同一個(gè)方向：利率還可能漲得更高。

導(dǎo)火索是特朗普對(duì)伊朗開(kāi)戰(zhàn)引發(fā)的油價(jià)沖擊。這場(chǎng)沖突制造了2023年以來(lái)最大的通脹跳升，債券價(jià)格暴跌，部分美國(guó)國(guó)債收益率沖上近二十年高位。作為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的10年期國(guó)債收益率已攀升至約4.6%，交易員認(rèn)為5%觸手可及。這直接推高了房貸成本——房地美周四數(shù)據(jù)顯示，30年期固定房貸平均利率本周達(dá)到6.51%，創(chuàng)去年8月以來(lái)新高。

華爾街的交易員們押注通脹還會(huì)惡化。能源漲價(jià)正逐步傳導(dǎo)至整個(gè)經(jīng)濟(jì)，而通脹正是借貸成本攀升的主因。投資者已經(jīng)放棄美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)恢復(fù)降息的預(yù)期，許多人反而賭定今年晚些時(shí)候聯(lián)儲(chǔ)將被迫加息。

"如果你想等30年常規(guī)房貸利率降下來(lái)，短期內(nèi)沒(méi)戲，"WisdomTree投資策略主管Kevin Flanagan直言。

債券市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，正給房地產(chǎn)行業(yè)套上沉重枷鎖。這個(gè)產(chǎn)業(yè)過(guò)去幾十年吃盡了利率持續(xù)下行的紅利——全球化和科技進(jìn)步大體壓制住了通脹。2020年新冠疫情爆發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)將利率壓至接近零，催生了一波購(gòu)房和再融資熱潮。結(jié)果就是：據(jù)洲際交易所數(shù)據(jù)，如今大約一半美國(guó)房主的房貸利率在4%或更低。

這些人被"鎖定"在了舊貸款里。搬家意味著放棄低利率、承擔(dān)高得多的月供，于是二手房掛牌量萎縮。Roberson這樣的首次購(gòu)房者被迫在稀缺房源中廝殺，同時(shí)眼睜睜看著利率節(jié)節(jié)攀升。她的34萬(wàn)買(mǎi)房預(yù)算，在6.51%的利率下月供比一年前貴出數(shù)百美元。

國(guó)債收益率的飆升路徑清晰可見(jiàn)。4.6%的十年期收益率已經(jīng)突破關(guān)鍵心理關(guān)口，而交易員口中的5%并非危言聳聽(tīng)——一旦通脹數(shù)據(jù)持續(xù)超預(yù)期，聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向加息將徹底封死降息預(yù)期。房貸利率與國(guó)債收益率的利差通常維持在1.5至2個(gè)百分點(diǎn)，按此推算，若十年期國(guó)債觸及5%，30年房貸利率可能逼近7%。

這對(duì)房市是雙重打擊。買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力縮水，賣(mài)家惜售，交易量?jī)鼋Y(jié)。更深層的影響在于財(cái)富分配：2020年前后鎖定低利率的房主坐享資產(chǎn)增值，而后來(lái)者被擋在門(mén)外。Roberson的30次出價(jià)失敗不是個(gè)案，Redfin數(shù)據(jù)顯示，部分熱門(mén)市場(chǎng)一套房源平均收到4至5個(gè)報(bào)價(jià)，現(xiàn)金買(mǎi)家和機(jī)構(gòu)投資者頻繁勝出。

她的"修修補(bǔ)補(bǔ)"老房成了無(wú)奈之選。五居室的空間對(duì)日托生意有實(shí)用價(jià)值，但過(guò)時(shí)的裝修意味著額外投入。真正的不確定性來(lái)自利率本身——如果交房前利率再漲，她的貸款資格都可能成問(wèn)題。美國(guó)房貸申請(qǐng)量已連續(xù)數(shù)周下滑，抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的指數(shù)跌至多年低位。

一些分析師試圖尋找樂(lè)觀理由：油價(jià)沖擊可能是暫時(shí)的，通脹預(yù)期尚未徹底脫錨。但債券市場(chǎng)的定價(jià)更為冷酷。通脹保值債券（TIPS）隱含的盈虧平衡通脹率顯示，交易員預(yù)計(jì)未來(lái)五年物價(jià)漲幅將高于聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)。這意味著即使地緣沖突緩和，利率也很難回到2020-2021年的低位。

對(duì)Roberson來(lái)說(shuō)，決策窗口正在收窄。6月的交房日期像倒計(jì)時(shí)，而國(guó)債收益率曲線還在陡峭化——短期利率預(yù)期上行，長(zhǎng)期利率跟漲，典型的緊縮周期特征。她算過(guò)賬：以當(dāng)前利率，這套34萬(wàn)的房子30年利息總額將超過(guò)房屋本身價(jià)格。如果利率再漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，月供將再增加約150美元。

"合理"的定義正在被市場(chǎng)重寫(xiě)。過(guò)去十年，4%被視為高利率；如今6.5%成了新常態(tài)，7%不再是天方夜譚。這種心理錨定的位移，正在改變美國(guó)人的置業(yè)觀念。終身租房從 stigma 變成理性選擇，尤其是當(dāng)房租漲幅低于房貸利率升幅時(shí)。

Roberson還沒(méi)放棄。她仍在與貸款機(jī)構(gòu)談判，尋找利率鎖定選項(xiàng)，同時(shí)祈禱債市出現(xiàn)回調(diào)。但她的經(jīng)歷已經(jīng)說(shuō)明：在低利率時(shí)代買(mǎi)房的那一半美國(guó)人，和像她這樣被困在高利率門(mén)外的人，正在分裂成兩個(gè)階層。債券市場(chǎng)的每一次波動(dòng)，都在加深這道裂痕。