從單點(diǎn)突破到生態(tài)重構(gòu)，北京城市煥新加速跑

首鋼園工業(yè)遺存與冬奧賽事完美融合，亮馬河串聯(lián)起古都與國際風(fēng)情，模式口街區(qū)成為國家級(jí)旅游示范樣板，長(zhǎng)辛店老鎮(zhèn)煥發(fā)國潮魅力……“十四五”期間，北京城市更新交出亮眼答卷。

進(jìn)入“十五五”時(shí)期，城市更新正從“單點(diǎn)突破”轉(zhuǎn)向“片區(qū)統(tǒng)籌”，從“耐心資本”邁入“更新生態(tài)”。作為開局之年，2026年北京錨定城市更新固定資產(chǎn)投資2300億元，而2030年劍指年度投資3000億元以上。未來，更多北京城市更新樣本將持續(xù)涌現(xiàn)，為首都高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

首鋼園四高爐首鋼國際會(huì)展中心。資料圖片/新京報(bào)記者 浦峰 攝

投資躍升：今年城市更新固投目標(biāo)錨定2300億

《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》（簡(jiǎn)稱《規(guī)劃綱要》）明確，將城市更新作為城市建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)方向和重要?jiǎng)恿Γ怀龀鞘懈抡w性、系統(tǒng)性，完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的分類實(shí)施機(jī)制，城市更新年度投資到2030年達(dá)到3000億元以上。

今年4月，由北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合北京城市更新聯(lián)盟編寫的《2025北京城市更新白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”）顯示，2025年北京城市更新固定資產(chǎn)投資達(dá)1846億元，占全市固投總量約兩成，同比增長(zhǎng)154%，已成為擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。

2026年作為“十五五”開局之年，北京市城市更新工作將緊扣“8+N”重點(diǎn)任務(wù)，固定資產(chǎn)投資目標(biāo)錨定2300億元。其中，“8”是重點(diǎn)實(shí)施的8類重點(diǎn)任務(wù)，“N”是鼓勵(lì)圍繞商務(wù)、科技、消費(fèi)、居住4類主導(dǎo)功能，打造一批功能復(fù)合、便捷可達(dá)、多元時(shí)尚、特色鮮明的城市24小時(shí)活力中心。

從2026年北京公布的首批城市更新計(jì)劃項(xiàng)目清單來看，共計(jì)1321個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃投資1049.5億元。涵蓋既有建筑改造利用、老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)商圈和產(chǎn)業(yè)區(qū)更新、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新、城市功能完善與民生保障、城市生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、歷史文化保護(hù)與傳承等8大任務(wù)類型。重點(diǎn)項(xiàng)目聚焦歷史文脈傳承與片區(qū)綜合提升，包括故宮周邊申請(qǐng)式退租、景山三期片區(qū)綜合性城市更新、白塔寺歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等。

回顧“十四五”期間，北京加快人居環(huán)境提升與公共服務(wù)補(bǔ)短板。其中，完成市屬老舊小區(qū)改造6700萬平方米，惠及超30萬戶居民；實(shí)施危舊房改建82.7萬平方米，D級(jí)危樓全部納入拆除改造，西城區(qū)樺皮廠8號(hào)樓“原拆原建”探索出老城更新范本；精準(zhǔn)補(bǔ)齊“一老一小”等短板，昌平北科嬰幼學(xué)苑填補(bǔ)區(qū)域嬰幼兒服務(wù)空白，朝陽北投奧園1314打造多元體育休閑園區(qū)。

城市更新絕非簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是在守護(hù)城市記憶、延續(xù)文化根脈基礎(chǔ)上的有機(jī)煥新。“十四五”期間，北京完成核心區(qū)平房院落申請(qǐng)式退租9773戶，故宮周邊、菜市口西、法源寺、大柵欄觀音寺等片區(qū)深化平房整院退租機(jī)制，恢復(fù)胡同、四合院城市肌理。在工業(yè)遺產(chǎn)活化與區(qū)域轉(zhuǎn)型方面，東城區(qū)祿米倉新視聽產(chǎn)業(yè)園、懷柔區(qū)金隅興發(fā)水泥廠等，實(shí)現(xiàn)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)賦能的有機(jī)統(tǒng)一。

多元共治：政企銀研協(xié)同下的可持續(xù)模式

城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，單靠政府唱“獨(dú)角戲”走不遠(yuǎn)。北京作為全國第一個(gè)實(shí)現(xiàn)減量發(fā)展的超大城市，建立可持續(xù)的更新模式是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。

從目前來看，北京城市更新共建共治共享格局逐漸形成。北京城市更新聯(lián)盟的平臺(tái)作用日益突出。責(zé)任規(guī)劃師、建筑師、估價(jià)師、園藝師等專業(yè)力量，積極參與項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，提供全流程陪伴式服務(wù)。

與此同時(shí)，北京城市更新多元主體深度參與已成常態(tài)。如東城區(qū)朝阜路和南北小街環(huán)境整治過程中，52家沿街店鋪、天潤(rùn)財(cái)富中心等社會(huì)主體自主投資更新門面；豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓項(xiàng)目，居民出資占總投資額55%，形成“誰出資、誰受益”可持續(xù)模式；朝陽區(qū)酒仙橋?qū)⑴_(tái)片區(qū)，責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)提供專業(yè)指導(dǎo)，撬動(dòng)區(qū)域功能優(yōu)化升級(jí)。

2026年，北京將搭建全方位、多層次資源對(duì)接平臺(tái)，激發(fā)各類市場(chǎng)主體活力，探索社會(huì)資本參與新模式，發(fā)揮城市更新聯(lián)盟橋梁作用，推動(dòng)政企銀研在項(xiàng)目謀劃、資金籌措、運(yùn)營管理等方面深化合作。

政策加碼：75項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措破解堵點(diǎn)

根據(jù)《規(guī)劃綱要》，“十五五”時(shí)期北京將加強(qiáng)制度創(chuàng)新和政策集成，健全多元化投融資方式。持續(xù)探索優(yōu)化存量產(chǎn)業(yè)用地續(xù)期、地價(jià)評(píng)估等政策機(jī)制，完善項(xiàng)目審批流程。豐富金融信貸支持產(chǎn)品。同時(shí)建立城市更新專項(xiàng)體檢機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“體檢－更新－評(píng)估”良性互動(dòng)。暢通從規(guī)劃、評(píng)估、征詢、啟動(dòng)到建設(shè)的全過程公眾參與機(jī)制。

從目前政策體系來看，北京不是“一刀切”，而是當(dāng)“老中醫(yī)”，強(qiáng)調(diào)政策精準(zhǔn)發(fā)力。2025年底，北京發(fā)布了《北京市城市更新政策激勵(lì)工具箱（1.0版）》，推出75項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措，以破解城市更新實(shí)踐中的堵點(diǎn)問題。包括強(qiáng)化建筑指標(biāo)統(tǒng)籌、支持功能混合與復(fù)合利用、優(yōu)化歷史遺留問題解決和土地續(xù)期、加強(qiáng)區(qū)域綜合性更新保障等7方面。

北京將75項(xiàng)政策分為三類，其中41項(xiàng)為全面實(shí)施類，實(shí)行“免申即享”，直接惠及項(xiàng)目主體，比如組建區(qū)域綜合性更新統(tǒng)籌謀劃實(shí)施平臺(tái)、簡(jiǎn)化老舊廠房?jī)?nèi)部加層改造審批流程等；20項(xiàng)為試點(diǎn)推進(jìn)類，各區(qū)專班研提試點(diǎn)項(xiàng)目，報(bào)各牽頭單位研究確定后推動(dòng)實(shí)施，包括存量工商業(yè)土地使用權(quán)續(xù)期試點(diǎn)、歷史遺留無手續(xù)建筑分類認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；14項(xiàng)為探索研究類，由牽頭單位研提方案，包括城市更新“一件事”集成辦理、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完善等。

值得一提的是，為了加快推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，《北京市城市更新范圍內(nèi)無手續(xù)建筑認(rèn)定處理指導(dǎo)意見（試行）》于2025年12月31日印發(fā)。無手續(xù)建筑指土地權(quán)屬清晰但建筑物存在審批手續(xù)缺失、不全或現(xiàn)狀與審批不符的情形。這一政策為部分亟待更新的存量空間掃清了關(guān)鍵障礙。

理念升維：從“耐心資本”邁入“更新生態(tài)”

隨著城市更新進(jìn)入“深水區(qū)”，“十五五”時(shí)期，北京城市更新的理念也在發(fā)生變化。

在4月27日舉行的《2025北京城市更新白皮書》發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)上，北京市委副秘書長(zhǎng)、市委城市工作辦常務(wù)副主任王灝在回顧“十四五”初期的北京城市更新工作時(shí)表示，那時(shí)的關(guān)鍵卡點(diǎn)是資金，因此提出了“耐心資本”。“耐心資本”的理念被廣泛接受后，北京在金融領(lǐng)域接連創(chuàng)新，比如經(jīng)營權(quán)抵押貸款、REITs成為重要金融手段。

目前，北京加速構(gòu)建多元化資金支持體系，比如首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園等4單REITs項(xiàng)目成功上市，面向民間資本推介項(xiàng)目239個(gè)、總投資約2350億元；首鋼園區(qū)創(chuàng)新推行“專項(xiàng)債+政策性金融+社會(huì)資本”組合模式，累計(jì)撬動(dòng)社會(huì)資本超百億元。

進(jìn)入“十五五”時(shí)期，局面已然不同。王灝認(rèn)為，當(dāng)前資金壓力已相對(duì)緩解，“十五五”時(shí)期，“錢、人、空間和業(yè)態(tài)都要統(tǒng)籌起來，不能單打一，更不能顧此失彼，所以提出‘更新生態(tài)’的說法。”他說，現(xiàn)在關(guān)注的重點(diǎn)是東西南北四個(gè)活力中心、職住商服平衡、八站兩場(chǎng)、軌道站點(diǎn)周邊一體化、成片區(qū)老舊小區(qū)綜合改造……這些都需要用建立生態(tài)的思維去謀劃和推進(jìn)。

根據(jù)《規(guī)劃綱要》，在實(shí)施區(qū)域綜合性更新上，北京將探索形成整體謀劃、資源統(tǒng)籌、政策集成、多元參與的更新模式，保障項(xiàng)目高效順暢落地；打造中軸線沿線、磁器口東片區(qū)、永定灣等一批功能復(fù)合、特色鮮明的區(qū)域綜合性更新片區(qū)。

2026年是“十五五”開局之年，也是北京城市更新向成片區(qū)、規(guī)模化、高質(zhì)量邁進(jìn)的關(guān)鍵之年。北京城市更新將聚焦組團(tuán)發(fā)展，推動(dòng)城市更新從“單點(diǎn)突破”向“片區(qū)統(tǒng)籌”轉(zhuǎn)型。其中，重點(diǎn)啟動(dòng)實(shí)施綜合性組團(tuán)項(xiàng)目約50個(gè)，持續(xù)儲(chǔ)備120個(gè)，打造一批職住商服平衡的活力中心，實(shí)現(xiàn)成片區(qū)、上規(guī)模。

隨著“更新生態(tài)”理念的深入實(shí)踐，北京城市更新也將走向“系統(tǒng)推進(jìn)”的新階段。每一處片區(qū)的煥新，都在為首都市民勾勒更有歸屬感、更有品質(zhì)感的幸福生活新場(chǎng)景。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 王心