無償投入上百萬！南京超級(jí)大盤換物業(yè)，碧桂園、金百豐激烈PK

從狀告前物業(yè)，成功討回771萬公共收益，到啟動(dòng)換物業(yè)事宜，吸引來17家物企報(bào)名角逐，南京超級(jí)大盤翠屏城，這兩年頻頻出圈。

今年3月，翠屏城正式宣布換物業(yè)，短短一周時(shí)間，中海物業(yè)、金地物業(yè)、永升物業(yè)、弘陽物業(yè)等17家物企報(bào)名競選。

經(jīng)過層層PK，5月中旬，碧桂園生活服務(wù)、金百豐物業(yè)晉級(jí)“五進(jìn)二”。就在本周末，兩家物企將進(jìn)小區(qū)路演，激烈角逐進(jìn)行時(shí)。

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翠屏城位于江寧祿口，這個(gè)建筑面積約104萬方的超級(jí)大盤，由疊加別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、小高層、高層等業(yè)態(tài)組成，住宅總戶數(shù)超7100戶，停車位約7700個(gè)。

小區(qū)于2013年開始首批交付，2015年起由萬園物業(yè)提供日常服務(wù)，2023年5月正式簽約保利物業(yè)。

但與保利物業(yè)的合作，沒能持續(xù)太久。今年3月，翠屏城正式啟動(dòng)選聘物業(yè)的相關(guān)流程。

公告約定了物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（不含公共能耗費(fèi)）：

多層不高于1.2元/㎡·月；小高層及高層不高于1.3元/㎡·月；疊加別墅不高于1元/㎡·月；聯(lián)排別墅不高于1.5元/㎡·月；獨(dú)棟別墅不高于2元/㎡·月。

并明確指出，要將公共收益的分配寫進(jìn)合同，即合理成本+補(bǔ)貼物企的占比30%，其余70%歸全體業(yè)主所有，按季度結(jié)算支付至業(yè)委會(huì)賬戶。

公告發(fā)布后的短短一周內(nèi)，吸引來碧桂園生活服務(wù)、中電熊貓物業(yè)、中海物業(yè)、永升物業(yè)、招商局物業(yè)、金地物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、銀城物業(yè)、金百豐物業(yè)等17家物企報(bào)名。

隨后，包含碧桂園生活服務(wù)等在內(nèi)的10家物企繳納了競聘保證金，并進(jìn)行了商務(wù)報(bào)價(jià)，無償投資報(bào)價(jià)最高的是雅生活智慧城市服務(wù)，超385萬；人員配置最多的是金百豐物業(yè)，188人。

4月下旬，經(jīng)過“多進(jìn)五”篩選，碧桂園生活服務(wù)、德信盛全物業(yè)、銀城物業(yè)、金百豐物業(yè)、弘陽物業(yè)5家物企入圍。

5月10日，這5家物企參與了現(xiàn)場答辯會(huì)，最終，得票前兩名的碧桂園生活服務(wù)、金百豐物業(yè)成功晉級(jí)“五進(jìn)二”。

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過關(guān)“五進(jìn)二”，意味著接下來服務(wù)翠屏城的物企，將在碧桂園和金百豐之間誕生。

我們知道，超7100戶的超級(jí)大盤，對(duì)追求規(guī)模效應(yīng)的物企而言具備巨大吸引力。

一方面，戶數(shù)規(guī)模決定物業(yè)費(fèi)的穩(wěn)定基數(shù)；另一方面，由社區(qū)廣告、社區(qū)團(tuán)購等開辟的增值服務(wù)，也擁有極大的想象空間。

順理成章的，碧桂園生活服務(wù)和金百豐物業(yè)，使出渾身解數(shù)拿出誠意滿滿的服務(wù)方案，銳評(píng)君為大家拎出了重點(diǎn)。

先看碧桂園生活服務(wù)。

與業(yè)主們密切相關(guān)的物業(yè)費(fèi)報(bào)價(jià)，碧桂園維持了小區(qū)的二費(fèi)制原價(jià)；

與此同時(shí)，碧桂園將投入953萬元，用于小區(qū)服務(wù)硬件等的提升。其中，無需返還的投資款總計(jì)353萬；墊資款600萬；物業(yè)費(fèi)收繳超過92%的收入繼續(xù)投入小區(qū)。

這些資金，將用于翠屏城的環(huán)境提升、空間改造、設(shè)施修繕，比如增加高空拋物及監(jiān)控盲區(qū)攝像頭；恢復(fù)升級(jí)人行出入口及單元門禁；恢復(fù)及升級(jí)基礎(chǔ)景觀，并進(jìn)行河道清淤、造景；修復(fù)社區(qū)內(nèi)部道路等。

制定小區(qū)品質(zhì)提升計(jì)劃前，碧桂園走訪了148位業(yè)主，并對(duì)小區(qū)現(xiàn)狀做了詳細(xì)摸底登記。接下來，才是基礎(chǔ)服務(wù)、服務(wù)提升、持續(xù)經(jīng)營等模塊的量身定制。

此外，契合不同節(jié)日節(jié)點(diǎn)的社區(qū)文化活動(dòng)，碧桂園業(yè)主專享的戶內(nèi)水電檢查、大件搬運(yùn)、寵物臨時(shí)看護(hù)、四點(diǎn)半課堂等免費(fèi)服務(wù)，也將安排上。

接下來，看看金百豐物業(yè)的方案。

金百豐是南京本土的物企，以二手盤的拓展運(yùn)營為主，插播一句，南京資深物業(yè)人李春玲已加入金百豐，擔(dān)任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

物業(yè)費(fèi)報(bào)價(jià)，金百豐也維持小區(qū)原價(jià)。此外，將公共收益分配寫進(jìn)方案。

資金投入上，金百豐承諾無償投入218萬；無息墊付888萬。

并對(duì)218萬的服務(wù)升級(jí)投資計(jì)劃，具體到項(xiàng)目類別、計(jì)劃金額、實(shí)施日期。

根據(jù)翠屏城的業(yè)主數(shù)量，金百豐將投入188人服務(wù)，并承諾絕不外包。

具體的社區(qū)品質(zhì)提升上，金百豐將維修墊高路面；出新矯正防火門；維修固定天臺(tái)門、門廳大理石板；修復(fù)單元門及門禁系統(tǒng)；改造地下車庫照明系統(tǒng)；恢復(fù)綠地，提升景觀品質(zhì)等。

銳評(píng)君了解到，今年翠屏城的第一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)預(yù)計(jì)于6月3日至7月17日召開，屆時(shí)業(yè)主們將在碧桂園和金百豐之間投票二選一，最終結(jié)果預(yù)計(jì)于7月底公布。

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相較于更換物業(yè)，翠屏城的房價(jià)走勢(shì)，更受南京人關(guān)注。

2012年6月，翠屏城首次推出小高層新房，當(dāng)時(shí)的折后均價(jià)約6400元/㎡。2019年的收官戰(zhàn)中，項(xiàng)目的712套房吸引來超8100組買房人報(bào)名爭搶。

趕上樓市行情無差別火熱，2018年至2020年，是翠屏城次新房的高光時(shí)刻：

68㎡小戶型離2萬/㎡就差臨門一腳，88㎡三房也能近1.9萬/㎡成交。用中介的話來說：“成交都是按天算，樓層好的房源基本上一掛出來就被秒了。”

2020年底，小區(qū)一套110㎡四房以243萬總價(jià)成交，單價(jià)超2.2萬/㎡，點(diǎn)燃了不少業(yè)主的信心。

但隨后，翠屏城的房價(jià)一路下行。2022年，出現(xiàn)跌破萬元成交的房源；2024年，成交單價(jià)普遍在6000多元至8000多元。

今年3月，一套85㎡三房以總價(jià)32萬成交，單價(jià)創(chuàng)下小區(qū)新低，說房價(jià)鶴崗化也不為過。

今年再度更換物業(yè)，能否穩(wěn)住翠屏城的房價(jià)？

在我們看來，翠屏城是典型的遠(yuǎn)郊地段+配套匱乏，規(guī)劃過度透支和配套滯后共同作用，引發(fā)信任危機(jī)，進(jìn)而出現(xiàn)踩踏式拋售的情況。

新的物企進(jìn)場，對(duì)房價(jià)的樂觀作用還有待市場驗(yàn)證，但面臨的挑戰(zhàn)已經(jīng)擺在眼前：

比如超大體量，意味著管理難度的直線上升；普通高層+別墅的配置，意味著管理服務(wù)要進(jìn)一步細(xì)分；交付已有年頭，設(shè)施設(shè)備老化、隱性故障增多，意味著工程修繕和公區(qū)翻新壓力不小。

基于此，接手翠屏城，是對(duì)物企的一場綜合實(shí)力的全方位考驗(yàn)。最終花落誰家，我們將持續(xù)關(guān)注。