鼓勵"富人買房"，樓市限購或將終結！

　　2022年的9月9日，也就是中秋節(jié)的前一天，央行公布了2022年8月份的金融統(tǒng)計數據：8月末社融存量規(guī)模為337.21萬億，同比增長10.5%。

　　而8月份的新增社融僅有2.43萬億，同比減少了5571億。

　　很顯然，錢還在銀行里打轉，市場需求依然偏弱，貸款需求偏弱。

　　但是這樣的數據，依然被一部分媒體解讀為“傳遞了一些暖意”，但是其實7月份的社融也僅僅同比減少了3191億，而8月份同比卻下降了5571億。

　　可以說，8月份的數據目前看，市場需求端依然沒有起色。

　　為什么8月份的社融規(guī)模下降了這么多？

　　原因非常簡單：政府債券發(fā)行量已經接近尾聲。

　　8月份政府專項債發(fā)行規(guī)模僅有3000億，同比減少了6693億，也就是說隨著政府專項債規(guī)模的發(fā)行完畢，中國社融規(guī)模出現了明顯下降。

　　第二個原因是企業(yè)債券也發(fā)生了“大規(guī)模減少”，8月份同比下降了3500億，主要是因為財政部不允許“城投公司”違規(guī)發(fā)債了，各地城投公司的發(fā)債受到了很大的約束。

　　所以“政府專項債+地方城投公司”這兩個大項目一共就減少了接近1萬億的社融，所以8月份的社融必然出現下降。

　　也就是說，目前貸款融資的大頭，主要還是在政府端，包括政府專項債和地方城投公司，已經成了目前融資的主要需求端。

　　而民間融資幾乎全部都在“下降”，政府融資和投資已經成了現階段“推動經濟增長”的最核心力量。

　　一旦政府發(fā)債出現“不行”，那么整個融資規(guī)模立刻大規(guī)模萎縮，經濟增速有可能會受到非常嚴重的影響。

　　所以8月份以后的經濟增長究竟依靠誰來推動，是目前最核心的問題。

　　8月份之前依靠政府專項債和地方城投公司買地，可以拉動一波經濟增速，但是8月份以后，2022年的政府債券規(guī)模已經發(fā)行基本結束。

　　后面怎么辦？

　　8月份以后，能不能依靠房地產來拉動經濟增長？

　　目前看，樓市還比較萎靡，還很難起到“經濟壓艙石”的作用。

　　8月份人民幣新增貸款大概是1.25萬億，其中企業(yè)新增貸款8750億，同比多增3000多個億，說明企業(yè)主已經開始大規(guī)模借債融資，尤其是今年的“經營貸”確實利率非常低，還非常好辦。

　　所以很多“企業(yè)主”開始從8月份大規(guī)模借債，增加借債，畢竟貸款利率已經非常低了，很多貸款相比通脹膨脹率，幾乎相當于“白送”。

　　當然，這里面有多少會陸續(xù)流入“樓市”，目前還不知道。

　　在居民貸款端出現了“兩極分化”：居民短期貸款同比多增了426億，所謂短期貸款主要是特指5年之內的貸款。

　　8月份居民短期貸款出現增加，主要是因為“車貸”的大規(guī)模增加，由于目前國家鼓勵買車的政策非常利好，推動了很多人開始換車。

　　目前的各家金融公司對“車貸”不僅沒有手續(xù)費，而且金融貸款利率居然達到了3%以下，3年汽車貸款利率僅需要不到1萬元。

　　目前買車市場，幾乎60%以上都是“貸款買車”：錢這么便宜，為什么不用？

　　最關鍵還有30萬總價以下的“汽車購置稅”減半征收。

　　在“超低利率+購置稅減半”的刺激下，國內汽車市場首先回暖了。

　　根據官方數據的初步統(tǒng)計，2022年8月國內乘用車市場零售銷量187.9萬輛，同比增長29%，環(huán)比增長3%。

　　中國的“汽車市場”已經爆發(fā)了。

　　但是居民的“中長期貸款”，也就是房貸規(guī)模已經“是負增長”。

　　8月份“居民房貸”的中長期貸款2658億，同比減少了1601億，可見居民總體買房的意愿依然不高，中國樓市依舊在“底部徘徊”。

　　為什么中國的汽車市場已經回暖，樓市還如此萎靡不振？

　　我們認為主要是以下幾個方面的原因：

　　第一個是房貸利率依然太高，居民還貸壓力大。

　　雖然2022年央行進行了4次降息，目前的首套房貸利率已經最低做到了4.1%，但是依然高于大多數“理財收益”。

　　導致很多城市的居民出現了“提前還貸潮”。

　　中國樓市要想有明顯“啟動跡象”，央行還需要進行“多次降息”，一直把房貸利率降到了4%以下。

　　我們判斷：2023年中國房貸利率將會降到3.5%左右。

　　一旦房貸利率再次出現大規(guī)模下降，那么市場重啟的可能性將會大大增加。

　　第二是首付比例依然太高，尤其是“二套首付比例”，現階段由于“經濟下行壓力”大，居民還是想“留點現金”在手里，不愿意首付比例太高。

　　但是目前很多城市依然實施“二套首付”要達到50%以上，甚至很多城市都實施“二套首付比例”高達60%-80%。

　　這在目前的市場環(huán)境下，“非常不合理”，也不符合當下居民的“意愿”。

　　2022年年底到2023年，全國大多數城市的“二套首付”大概率將會降到50%以下，首套20%首付，二套30%-40%首付，是目前最合理的設置。

　　目前市場就傳聞：天津有可能將實施二套房首付40%的政策。

　　但官方還沒有確認這個消息。

　　只要能把“首付比例”降下來，居民首付完了，手里還能留有一部分現金，那么整個樓市需求才有“快速復蘇”的機會。

　　如果能有“零首付”，那就太完美了！

　　首付越低，居民買房的意愿就越強。

　　第三是“限購政策”還普遍存在，限制了“富人買房”的機會。

　　限購政策的本意是“限制有錢人”擁有過多的樓市資產，推高了房價，讓普通人失去了買房的機會。

　　但是從目前看，“大多數普通人”已經決定“躺平了”。

　　在這種背景下，還保持“限購”其實對樓市回暖非常不利。

　　因為樓市限購政策最想“保護”的那些“普通人”，他們已經決定“躺平了”，這個時候還實施“限購”，只會讓樓市陷入“需求嚴重不足”的困境。

　　所以在這個時候，唯一的辦法就是“陸續(xù)全部取消限購”，刺激富人“進場買房”，只要你有錢，你就可以買。

　　讓先富起來的人，帶動普通人，最后共同買房，推動樓市回暖。

　　這可能是下一步“最有可能實施”的政策。

　　比如近期市場就傳聞：新一線城市“寧波已經全面取消限購”，而且是“只做不說”，意味著“新一線城市長達6年的限購”已經到了全面終結的時候了。

　　
甚至在市場當中還“盛傳”：除了一線城市的北京、上海、深圳外，其次城市將全面放開限購，同時還將有“稅費減免”等政策將會實施。

　　這個“重磅傳聞”目前還沒有得到證實。

　　但是我們認為，這個政策已經已經驗證了未來的市場政策趨勢：限購，確實已經到了應該退出歷史舞臺的時候了。

　　現在已經到了最需要鼓勵“富人買房”的時候了，因為“普通人”已經躺平了。

　　綜上所述，我們認為中國樓市政策已經到了真正要“拿出大招”的時候了，汽車市場的“大幅度回暖”，證明市場需求依然“存在”。

　　關鍵是要拿出“政策的誠意”來！

　　中國樓市在歷經長達6年的“宏觀調控”后，還有一大堆“政策手段”沒有拿出來，什么“限購”，“降息”，“認房不認貸”，“降低首付”，“減免稅費”，“離婚三年不讓買房”等等，太多太多了。

　　只要把以前“加上去”的政策，全部“陸續(xù)取消”，尤其是給一個“超級優(yōu)惠房貸利息”，那么中國一二線城市的房子依然是“最有價值”的資產。

　　鼓勵中國富人“進擊投資”的時候到了，政策到了最應該拿出誠意的時候了，“全國性限購取消”確實已經到了關鍵節(jié)點。

　　因為“殺跌追高”是普遍人性，還不如先“取消限購”鼓勵“富人投資抄底”，再引導剛需改善“進場買房”，最終才能真正扭轉“預期”。