短債壓頂 “第三支箭”政策東風(fēng)下福星股份首個啟動股權(quán)融資紓困

房企融資“第三支箭”落地，來自武漢的房企福星股份成了第一家“吃螃蟹”的企業(yè)。

11月30日，福星股份發(fā)布《關(guān)于籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告》。公告顯示，福星股份向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國證券監(jiān)督管理委員會核準的發(fā)行數(shù)量為準。而在福星股份之后，世茂股份、北新路橋也公布了定向增發(fā)計劃。

舊改專家

福星集團官網(wǎng)顯示，集團創(chuàng)辦于1978年，業(yè)務(wù)范圍包括新材料、房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥等。子公司湖北福星科技股份有限公司于1999年在深交所上市，福星惠譽是其房地產(chǎn)開發(fā)平臺，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)及物業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)城融合等。

在武漢，有“一個福星惠譽，半部武漢舊城改造史”的說法。作為武漢最早進入“三舊”改造領(lǐng)域的上市公司之一，福星惠譽成立之初就成功改造了閑置八年的化學(xué)助劑廠項目，建成福星城市花園，2003年又接手擱置10年的爛尾樓武漢第一城，改建成福星惠譽金色華府，此后相繼推出了福星惠譽國際城、福星惠譽水岸星城、福星惠譽東湖城等標志性品牌項目。來自福星集團官網(wǎng)數(shù)據(jù)，福星集團已累計投入城市更新改造資金超過千億元，完成更新改造面積超過2000萬平方米。

2013年，福星惠譽走出湖北，向一線城市布局。是年3月，福星惠譽收購了北京宇盛宏利地產(chǎn)79%股權(quán)，進軍北京舊改市場，開發(fā)福星惠譽福星苑項目；2017年-2018年間，福星惠譽逐漸登陸深圳、成都、西安、鄭州等城市；2021年10月，福星惠譽還與廣州開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，外拓步伐仍在繼續(xù)。

除了國內(nèi)，2013年福星惠譽成功獲得澳洲帕爾瑪塔的普洛米娜項目開發(fā)用地，交易金額33600萬元，項目面積49240平方米，項目2014年5月首期開盤就售罄。

不過，福星惠譽全國化暫停了幾年，從時間上看，直到2017年才真正鋪開。在福星惠譽籌謀的幾年中，中南建設(shè)、金科股份等外地房企進入，擠壓了本地房企生存空間；2016年下半年武漢樓市加碼調(diào)控，市場成交降溫，由此可見，福星惠譽走出去也是無奈之舉。

拖累業(yè)績

福星惠譽董事長為前福星股份董事長譚功炎之子譚少群，譚功炎身故后，譚少群成為福星集團的當家人。

譚少群并非房地產(chǎn)“老將”。據(jù)觀點網(wǎng)報道，譚少群原本為法律工作者，接手福星惠譽后制定了“立足武漢，堅持走城中村改造和舊城改造”的路線，在他看來，舊改可以避開與大型房企“硬碰硬”的不利局面。

舊改雖然讓福星惠譽在武漢站穩(wěn)腳跟，但開發(fā)周期漫長。福星股份2021年年報顯示，北京福星惠譽福星苑開發(fā)進度仍未在建，本期竣工面積為0，累計竣工面積未寫明，但累計總投資金額約為11.24億元，預(yù)計總投資金額為16億元。

湖北本省的項目中，銀湖孝感?孝感銀湖科技產(chǎn)業(yè)園2009年前已開工，當前開發(fā)進度也是在建，累計總投資金額約為6.24億元，預(yù)計總投資金額為8億元；同樣處于在建狀態(tài)的福星惠譽咸寧福星城累計總投資金額約為19.58億元，預(yù)計總投資金額約為23.72億元。

巨大的前期投入拖累福星惠譽業(yè)績表現(xiàn)。財報數(shù)據(jù)顯示，2017年-2021年福星股份營業(yè)收入分別為116.59億元、107.35億元、95.66億元、75.01億元、125.44億元；凈利潤分別為8.45億元、11.35億元、5.98億元、3.06億元、1.71億元；銷售毛利率分別為26.59%、30.50%、24.66%、20.78%、19.44%；銷售凈利率分別為10.26%、11.05%、7.03%、3.88%、2.84%。排除疫情因素影響，福星惠譽2018年營業(yè)收入與凈利潤就出現(xiàn)下滑。

福星惠譽在大本營華中地區(qū)占比也在不斷減少。福星股份2021年年報顯示，華中地區(qū)營業(yè)收入雖然同比增長了59.55%，約為92.99億元，但占營業(yè)收入比重從77.70%下降至74.13%。據(jù)克而瑞武漢房企2021年銷售全口徑排行榜的數(shù)據(jù)，福星惠譽未進TOP20；在權(quán)益口徑排行榜上，福星惠譽銷售金額未53.72億元，排名17。2022年上半年，福星惠譽才以28.78億元銷售額在銷售全口徑排行榜上排名11，在權(quán)益口徑排行榜上排名第5。

押注舊改讓福星資金鏈緊繃。2022年三季報顯示，截至2022年9月30日止，福星股份資產(chǎn)負債率進一步降至71.68%，短期借款為 4.35 億元，應(yīng)付票據(jù)為 12.16 億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為 32.64 億元，期內(nèi)貨幣資金僅有33.12億元，“入不敷出”。據(jù)福星股份最新公告，公司及公司控股（含全資）子公司累計對外擔(dān)保額度為879891.41萬元、實際擔(dān)保金額為607796.94萬元。

受制于資金因素影響，福星股份2019年-2022年上半年新增土地儲備項目均為0，公司累計土地儲備為416.26萬方，剩余可開發(fā)建筑面積為506.56萬方。

此外，天眼查顯示，2022年10月30日福星惠譽控股有限公司新增裁判文書，原告為中國工商銀行股份有限公司武漢江岸支行，被告為易愛華、吳慶、福星惠譽控股有限公司，案由為金融借款合同糾紛。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，福星股份屬于湖北本土房企，此次募資也說明地方房企迎來了融資的新機會。其次，從福星股份近幾年年度數(shù)據(jù)來看，其歸屬凈利潤連續(xù)下滑，由此來看，福星股份在證監(jiān)會恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資后就迫切展開定增，很大可能是出于業(yè)績下滑的壓力，而且福星股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較大，因此房地產(chǎn)項目的推進進程受阻將會影響公司整體的發(fā)展速度，由此福星股份率先拋出定增計劃，以期緩解資金流動性不足，推動房地產(chǎn)項目開發(fā)。