深圳樓市「破局者」，南山「不限購住宅」的關(guān)鍵一步

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剛剛“陽康”，朋友就跑來問我買房的事：

聽說了沒，南山又爆出一個(gè)小戶型的新盤住宅，是不是要賣了？

年底了，全市成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)，體現(xiàn)出很多深圳人按捺不住想買房的沖動(dòng)。

尤其手里還攥著一筆現(xiàn)金的家庭，我就覺得他們特別害怕“踏空”眼下的政策行情，擔(dān)心錯(cuò)過來年經(jīng)濟(jì)反彈的宏觀形勢！

在深圳南山，其實(shí)很難見到新建的小戶型新盤了。整個(gè)區(qū)都越來越“豪宅化”，動(dòng)輒上千萬的買房門檻讓年輕人遙不可及。本身就稀缺，但#御成府這批住宅最讓人驚訝的是：

雖是住宅屬性，卻不限購！

朋友想請我一起去踩踩盤，趕緊決策一下，因?yàn)閷?shí)在太心動(dòng)了。

御成府，地段很好。

坐標(biāo)在南山中心的位置，附近有11號(hào)線/12號(hào)線雙地鐵換乘站南山站，毗鄰1號(hào)線地鐵大新站，一站到前海。

平時(shí)開車約8分鐘到網(wǎng)紅商業(yè)萬象前海，就是這么近。

有南山自身的中心優(yōu)勢，更能承接到前海規(guī)劃下桂灣、前灣的利好加持。

相比同片區(qū)內(nèi)的新盤，御成府說白了，就是給你一個(gè)用最低門檻撬動(dòng)最高價(jià)值的機(jī)會(huì)。

因?yàn)?strong>主推戶型面積是38-55㎡，備案單價(jià)約7.99萬/平起，均價(jià)約8.9萬/平。

實(shí)際算下來，大概不到300萬總價(jià)就足以入手一套，而且還送裝修。

很不可思議的高性價(jià)比。我評估，像這種房子趕上年底小戶型成交的小高峰，只要在市場上大肆宣傳到位，肯定能夠吸引到大批的年輕剛需或者投資客進(jìn)場。

但是讓我沒想到的是，御成府采取的策略卻并非大張旗鼓地搞火爆開盤，宣揚(yáng)熱銷的勁爆數(shù)字，它在樓市里甚至出現(xiàn)得“相當(dāng)?shù)驼{(diào)”。

不卷，也不搶。

就踏踏實(shí)實(shí)的，它用令同行驚羨的從容姿態(tài)，一步一個(gè)腳印地邁出自己的節(jié)奏。

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為什么我定義御成府是一個(gè)樓市的“破局者”？

回答這個(gè)問題之前，我建議先感受一下它的營銷中心。

售樓處，應(yīng)該長成這個(gè)樣子嗎？

以至于讓不少路過的人，總會(huì)經(jīng)不住好奇?zhèn)壬磉M(jìn)來問一句：“你們這家咖啡店已經(jīng)營業(yè)了嗎？”“能進(jìn)來拍個(gè)照打個(gè)卡嗎？”

此外，我無意窺探到售樓處二樓，發(fā)現(xiàn)員工的辦公空間更有意思。

有必要長這樣嗎？

硬朗的工業(yè)風(fēng)，充滿想象力的涂鴉墻，從大處著眼，到細(xì)節(jié)紋理，都是員工他們親手完成的作品。

在開放式的協(xié)作空間里，透露出幾分硅谷創(chuàng)業(yè)的小氛圍，“共創(chuàng)共建”社區(qū)理念的伏筆，也恰恰埋在此處。

所以說回來，當(dāng)一個(gè)破局者要真正去嘗試改寫現(xiàn)狀，把樓市行情帶入新的拐點(diǎn)。它所需要打破的，終究還是同行之間固化已久的思考方式。

破局者，不會(huì)沉淪在價(jià)格上拼刺刀，而是著手在產(chǎn)品打造上想辦法。

超越既定的維度去競爭，尤其眼看著房企老大哥們已經(jīng)迫于短期壓力“卷價(jià)格”，樓市的破局者更須堅(jiān)定地走在長期主義的道路上。

好房子未來的分化，勢必在于打造產(chǎn)品之初，注入混凝土里的思考力。

而從御成府已經(jīng)展現(xiàn)出的一些產(chǎn)品邏輯，我認(rèn)定它已經(jīng)在率先發(fā)力。

第一，御成府是小戶型為主的樓盤，七年磨一劍，如今還賣這么低調(diào)穩(wěn)健，它的核心目的還是想找準(zhǔn)自己想要的人群。

怎么找？不是喊喊口號(hào)而已。按照他們的“6X10計(jì)劃”，要在不同領(lǐng)域找到一批精英年輕群體出來，或者是海歸，或者是高增長型的行業(yè)從業(yè)者，或者是心態(tài)年輕的企業(yè)家。

這群人被視為熱愛生活的發(fā)燒友，當(dāng)他們居住在同一棟樓里，他們的真實(shí)需求能否真的被滿足？

比如說，有的人日常就是創(chuàng)業(yè)，商業(yè)配套能否提供舒適且高效的工作空間給他。

平時(shí)的戶外運(yùn)動(dòng)，有沒有條件不出門就實(shí)現(xiàn)，跑道、泳池、健身的生態(tài)圈都必須是現(xiàn)在生活的標(biāo)配。

又或者，年輕族群的剛需是社交，那要如何構(gòu)建公共空間，做好社群鏈接，讓個(gè)體之間發(fā)生有趣的互動(dòng)，做一些開放性的知識(shí)分享會(huì)，DIY親子活動(dòng)等等，能否會(huì)增加圈層的共建共榮。

第二，品質(zhì)的“高標(biāo)準(zhǔn)”拿捏。比起市面上的競品樓盤，御成府的不同之處在于，它的品質(zhì)感是被3大全球頂級的業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的。

我很少看到一個(gè)住宅樓盤，在設(shè)計(jì)階段就拿到了建筑領(lǐng)域的奧斯卡LEED鉑金級。大概全世界也只有5%的LEED認(rèn)證項(xiàng)目能夠獲此殊榮，含金量極高。

還有中國綠色建筑三星級認(rèn)證，以及室內(nèi)的評級，也獲得了全球室內(nèi)環(huán)境最高認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)WELL的中期認(rèn)證，目標(biāo)是最高認(rèn)證級別鉑金級的打造標(biāo)準(zhǔn)。

感覺御成府就是要打造一個(gè)綠色人居的全新體驗(yàn)，在后疫情時(shí)代滿足人們?nèi)找鎳?yán)苛的居住要求。

從樣板間里就可以看得出，舒適宜居貫穿了室內(nèi)的主軸，約38-55㎡的小小的空間里，通過神收納的設(shè)計(jì)，智能化的布局，讓你的生活完全可以一鍵自由切換多重場景。

入戶門一上手就感覺不一樣，德系家電廚衛(wèi)的諸多細(xì)節(jié)也彰顯質(zhì)感，御成府的用材用料，非常講究。

御成府打動(dòng)購房者的特點(diǎn)，站在市場客戶的立場，是讓我們感受到了“被尊重”。

這是你的家，而非一個(gè)敷衍的房產(chǎn)。你以后會(huì)真真切切生活的地方，一個(gè)安放你熱愛的棲息之所。

御成府會(huì)反復(fù)追問你，“你的人生的故事很多，這間房子是否足夠裝下它？”

所以，你的需求，被它在產(chǎn)品打造之初就預(yù)想出來，最終交付給你的就是你的內(nèi)心所想。

這是一種有情感的，有共鳴的全生命周期的產(chǎn)品。

因此，當(dāng)我后來得知開發(fā)商竟然還在琢磨，以后要怎么在樓下商鋪開一些專門滿足業(yè)主需求的特色小店，來提升社區(qū)的不同質(zhì)感，我都覺得不足為奇了。

3

在深圳買房，也許有一天，會(huì)像拆一件禮物一樣精彩。

這種精致的體驗(yàn)，我只能說好久沒有出現(xiàn)在地產(chǎn)圈了，甚至不能確定是否真實(shí)出現(xiàn)過，尤其還是一個(gè)面向大眾市場的非豪宅價(jià)的項(xiàng)目。

御成府的敢于破局，最現(xiàn)實(shí)的一點(diǎn)在于打破了南山在售小戶型住宅的供應(yīng)現(xiàn)狀。

南山已經(jīng)遍地豪宅化，有業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)在售待售的新盤，戶型面積在55㎡以下的純小戶型住宅，僅御成府一家。

而南山的房價(jià)又非常之高，舉例周邊的星海名城，約48㎡的房源預(yù)計(jì)540萬起步，最高掛在600萬以上。

像御成府，約55㎡戶型僅450萬起步，約38㎡戶型最低不到300萬一套，而且還是不占名額的住宅。

這就意味著，深圳年輕人想買房，不一定非得圍著公司附近淘舊，或者跨區(qū)通勤把自己折騰夠累，終于有個(gè)機(jī)會(huì)用抄底價(jià)就能上車南山！

我常會(huì)研究，為什么網(wǎng)上那么多流量都關(guān)注家裝和改造。核心原因就是很多人花了很高代價(jià)買的老房子，本質(zhì)上沒有辦法適應(yīng)當(dāng)下的生活要求。雖然買房已經(jīng)很艱難，但他們還得花時(shí)間花精力，絞盡腦汁去翻新裝修。

所以，越來越多人發(fā)覺到，適應(yīng)潮流的新房本身就自帶稀缺性，也自帶流量。

我們生活中的任何一件物品，無論汽車手機(jī)都會(huì)一年一迭代，憑什么賣這么昂貴的房子就要永遠(yuǎn)套路下去呢？

而且御成府的破局，還在于恰逢全國各地樓市調(diào)控放松之際，它很幸運(yùn)在深圳官方的重磅助力下，打破了深圳嚴(yán)厲的限購政策。

因?yàn)樗荝2屬性的住宅，70年產(chǎn)權(quán)用地。

在南山區(qū)法定圖則中，御成府的土地性質(zhì)標(biāo)注清晰：R2住宅用地+C1商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

只不過產(chǎn)品類型是“單身公寓”的住宅。注意，單身公寓住宅不等于“商務(wù)公寓”和“商辦公寓”，依據(jù)過去的政策，它是必須嚴(yán)格按照住宅貸款、繳納稅費(fèi)、民水民電、積分上學(xué)、占用家庭的房票和名額的。

但是官方最近突然特批，御成府“不占購房名額”。

除了不占寶貴的深圳房票，其他又都是和住宅一樣的，按照住宅貸款、繳納稅費(fèi)、民水民電、積分上學(xué)。

乃至同類產(chǎn)品陸續(xù)跟著放開，這相當(dāng)于激活了局部市場的活躍度，也適當(dāng)給深圳限購的大門率先打開了一道想象空間。

后續(xù)是否還會(huì)繼續(xù)加碼放松，我們要保持緊密觀察！

但我認(rèn)為，御成府的破局，很值得官方如此重磅出手助力。因?yàn)槲磥順鞘械姆只?，一定不止于物業(yè)的維繕，業(yè)主人群的構(gòu)成，更重要在于打造產(chǎn)品之初，開發(fā)商注入混凝土里的思考力。

很欣喜地看到，小而美的新盤，里面裝滿了豐富的想象力，還深深植入了一些長期主義的運(yùn)營理念。

對于這個(gè)南山的寶藏小戶型年底破局而生，我的內(nèi)心充滿了祝福與期待，也特別推薦想買房的你趕緊一探究竟！

好好來品味，未來的小日子有多美。

故事// / / / / /

探盤// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /