買房限購，約定過戶給第三人，有效嗎？

【問題】房屋買賣過程中，常遇到買方由于各種原因限購，無法完成過戶的情況。當(dāng)買賣雙方約定，買方可以將房屋過戶給任何第三人時，該條款的效力如何？對此，并無明確的法律規(guī)定，我們看看司法實(shí)踐是如何處理這個問題的吧。

一、不支持將房屋過戶給第三人的案例

案例（上海市奉賢區(qū)人民法院審理）：買賣雙方約定，訴爭房屋在過戶時，若遇到政策變動或其他因素及原告自身原因不能如期過戶，原告有權(quán)指定過戶給任何第三方，被告配合辦理過戶手續(xù)。法院另查明，原告當(dāng)庭確認(rèn)截止至開庭之日止，其仍不符合上海市購買房屋資格,原因原告社保斷交導(dǎo)致。無法過戶后，賣方發(fā)函要求解除合同，買方訴至法院，要求依約過戶至第三人名下。

上述案例是常見的限購情形，焦點(diǎn)問題是法院是否支持將房屋過戶至第三人名下？對此，法院認(rèn)為：對于原告要求被告配合將房屋過戶至案外人名下的訴訟請求，本院認(rèn)為原、被告在系爭合同中未對具體買受人進(jìn)行明確約定且事后也未就此達(dá)成新的合意，至于協(xié)議中“乙方有權(quán)指定過戶給任何第三方，甲方需配合辦理過戶手續(xù)”的約定系規(guī)避限購政策、稅收政策行為，不合法度，本院不予支持。

本案中法院顯然不支持在買方限購時，將房屋過戶給第三人的約定，并認(rèn)為其不合法度。但我們同時注意到，法院還提到“原、被告在系爭合同中未對具體買受人進(jìn)行明確約定”，這句話的潛臺詞是否可以理解為如果雙方在合同中如果不是約定可以過戶給任何第三方，而是約定了具體的第三方就可以支持了呢？我們認(rèn)為，判決意見似有此意。但從邏輯上看，難道約定了具體的人，就不屬于“規(guī)避限購政策、稅收政策行為，不合法度”了嗎？故此處仍然有解釋的空間，比如這個具體的人是否為其近親屬。

二、支持將房屋過戶給第三人的案例

案例（上海市徐匯區(qū)人民法院審理）：買賣雙方約定，甲方同意乙方有增加或變更買受人的權(quán)利，并配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。過戶當(dāng)日買方支付了約定的房款，賣方將房屋交與買方入住。隨后，去交易中心過戶被拒。原因是買方（原告）單方陳述：其在本市所承租一套公房被征收，詢問中介和房地產(chǎn)交易中心后，被告知憑借征收協(xié)議可再購一套房屋。但徐匯交易中心告知選擇征收安置房即不能額外購房，各區(qū)操作口徑不一，徐匯區(qū)有限制，中介沒有告知，其本人也不清楚。

關(guān)于能否過戶給第三人，法院的裁判觀點(diǎn)如下：本院認(rèn)為，原被告就涉案房屋簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對當(dāng)事人具有法律約束力。原告已依約支付全部房款且已實(shí)際取得涉案房屋并居住至今，因其嗣后發(fā)現(xiàn)其不具備購房資格，未能取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)其依據(jù)合同約定，要求變更房屋買受人為本案第三人，第三人亦不存在限購等履行障礙，并承諾與原告之間自行辦理房屋交接、房款結(jié)算等事宜，原告上述請求具有合同依據(jù)，結(jié)合合同履行情況，從誠信原則及維護(hù)交易穩(wěn)定出發(fā)，本院對原告的訴訟請求予以支持。

此案除了房屋已經(jīng)交付給買方入住這個情節(jié)以外，與上述上海市奉賢區(qū)人民法院審理的那個案件并無本質(zhì)區(qū)別。雖然是否交付入住在房屋買賣合同中，往往是考慮合同是否繼續(xù)履行的因素，但顯然此非本案焦點(diǎn)。類似案件的焦點(diǎn)是，在房屋買賣合同中約定買方可以變更合同當(dāng)事人，將房屋登記在任何符合購房條件的第三人名下的約定是否有效。筆者認(rèn)為，從此焦點(diǎn)出發(fā)，以上兩個案例觀點(diǎn)應(yīng)該可以認(rèn)定為截然相反，屬于同案不同判的情況。

【結(jié)語】雖然各級法院都在同案同判上下了很大的功夫，但事實(shí)表明統(tǒng)一起來很難。尤其對于法律無明文規(guī)定的問題，不同法院，甚至不同的主審法官，從不同的角度可能得出不同的裁判意見。對于當(dāng)事人來說，對于法無明文規(guī)定的爭議問題，應(yīng)積極收集利于自己的因素，爭取法院作出有利于己方的判決。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）