物業(yè)十字路口，誰是優(yōu)等生？

對物業(yè)行業(yè)而言，2023年是個十字路口。

這一年，面對行業(yè)史無前例的大分化，有人向左，有人向右，只有極少數(shù)能繼續(xù)向前。

這一年，行業(yè)正在跟規(guī)模紅利時代說再見，而進入一個新時代，保利物業(yè)把它定義為“高質(zhì)量發(fā)展時代”。

重新定義增長，并做出戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整以適應(yīng)新的變化和新的競爭，是2023年及以后許多年頭部物企最重要的事情。

而高質(zhì)量發(fā)展，不約而同成為頭部物企的戰(zhàn)略選擇。

01

高質(zhì)量發(fā)展，是物企們的一次認知升維

最近，各大物企們陸續(xù)發(fā)布2023年業(yè)績。

數(shù)據(jù)層面上，在2023年這樣分化的市場下，巨頭們表現(xiàn)可圈可點：

不管是營收利潤，還是規(guī)模，普遍也都實現(xiàn)了雙位數(shù)的增長，這一定程度上體現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的韌性。

下面這個圖大家可以看下。

如圖所示：

在規(guī)模增速上，頭部物業(yè)企業(yè)的在管面積同比增速大致相當，碧桂園服務(wù)依舊保持在30%以上的增速；萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)這三家增速相當；萬物云因為沒有披露，在管面積目前數(shù)量不明，招商積余增速最低，降到了10.9%。

而在營收規(guī)模的增速上，萬象生活、招商積余、中海物業(yè)則都在20%上下的水平，接著是保利物業(yè)和萬物云，在10%左右；最后是碧桂園服務(wù)，營收增速則是個位數(shù)。

這意味著，無論是管理規(guī)模還是從營收規(guī)模，大家都在降速，回歸到常態(tài)。

各大巨頭在資本市場的表現(xiàn)也反應(yīng)了這種變化。

最直接的表現(xiàn)是，TOP6家企業(yè)中，業(yè)績發(fā)布當天跌多漲少。只有保利物業(yè)一家，在發(fā)布財報以后獲得了市場的認可，股價一度大漲超過10%。

而這，或許是一個信號，市場的邏輯徹底變了。

變化的背后，有客觀原因，也有主觀因素。

客觀原因眾所周知，比如2023年物業(yè)行業(yè)還未徹底與地產(chǎn)脫鉤，關(guān)聯(lián)性雖然減弱但風險依舊；行業(yè)并購降溫，規(guī)模高增長難以為繼；行業(yè)持續(xù)分化等等。

而主觀因素無非兩點，一個是情緒（所謂信心），一個則是認知。

首先是信心。資本對物業(yè)行業(yè)的信心仍在重建中。

2023年，上市物企PE均值約11.3倍，且多數(shù)物業(yè)的PE都下探到10倍以下。這與2020年前后，動輒50倍以上的PE形成天壤之別。截止2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高縮水達九成。

其次是認知。最典型的是頭部企業(yè)對市場的最新判斷。

比如，碧桂園服務(wù)業(yè)績會的主基調(diào)是反省和調(diào)整。碧桂園服務(wù)認為，從2023年開始，碧桂園服務(wù)希望從外延式的增長向內(nèi)生式增長轉(zhuǎn)型，將往期的經(jīng)驗與教訓，通過投后管理沉淀下來，向高質(zhì)量發(fā)展去轉(zhuǎn)型。

比如，萬物云是一貫延續(xù)“朱式風格”。董事長朱保全在業(yè)績發(fā)布會上說，大股東開發(fā)商不可能再回到大開發(fā)時代。物業(yè)公司需要有擺脫路徑依賴、獨立自主轉(zhuǎn)型的決心，而2023-2025年是物業(yè)行業(yè)的分水嶺。

而作為大物業(yè)的開創(chuàng)者，保利物業(yè)的業(yè)績會依舊是著眼行業(yè)。保利物業(yè)的管理層認為：（物業(yè)依舊）是不錯的行業(yè)，強現(xiàn)金流和抗周期性強，在整個經(jīng)濟大環(huán)境有壓力的情況下，仍然保持了不錯的增長。而這些頭部企業(yè)為代表的市場主體率先引領(lǐng)行業(yè)從高速增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)型。

發(fā)現(xiàn)沒有，規(guī)模之王碧桂園服務(wù)，開始談穩(wěn)健、獨立和高質(zhì)量發(fā)展了；

科技公司萬物云則開始聚焦行業(yè)變化，希冀在變化中完成從“此岸”到“彼岸”的進化；

而大物業(yè)領(lǐng)先者保利物業(yè)，除了依舊高質(zhì)量發(fā)展，也表達出對行業(yè)的堅定信心。

02

巨頭重新定義增長

經(jīng)過2023年的持續(xù)洗牌和深度調(diào)整，行業(yè)迅速地跟規(guī)模紅利時代告別，進入了大物業(yè)的2.0時代——高質(zhì)量發(fā)展時代。

高質(zhì)量發(fā)展時代的典型特征是要重新定義增長，這是一個既要又要還要的時代，各方面都要好，都要均衡。

這意味著，增長不能只圍著規(guī)模做文章。

保利物業(yè)認為，“外部大于內(nèi)部，盈利大于規(guī)模，回款大于營收”，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這些是高質(zhì)量發(fā)展的標尺。

也就是說，保利物業(yè)不僅率先開始走高質(zhì)量發(fā)展的道路，在什么才是高質(zhì)量發(fā)展的這個問題上，也給出了三個錨：1、外拓；2、利潤；3、現(xiàn)金流。

1、更市場化的增長；

業(yè)態(tài)上，住宅增量的天花板已經(jīng)非常清晰，所以大部分有實力的物企們，除了提高第三方外拓的增長比重和速度，也都把目光聚焦到了非住業(yè)態(tài)的拓展。

以保利物業(yè)為例。

截至2023年底，保利物業(yè)在管面積達到7.2億平方米。其中，來自保利系的面積占比僅35.3%，第三方面積占比達到64.7%。第三方占比高于關(guān)聯(lián)方。

而在收入占比中，保利物業(yè)來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約41.69元，較2022年同期增長約27.6%。

同樣滿足這個特征的，還有中海物業(yè)。

2023年，中海物業(yè)獨立第三方在管面積占比同比增加7.7%至40.5%，達到了1.62億平米。

2、更有質(zhì)量的增長；

2023年，保利物業(yè)的利潤增速（24%）跑贏收入增速（10%），意味著保利物業(yè)2023年的盈利能力的改善成果更加顯著。

而利潤的增長得益于保利物業(yè)整體毛利率、凈利率的持續(xù)穩(wěn)步提升。2023年，保利物業(yè)的整體毛利率達到了19.8%，在TOP6中排名第三。

就利潤結(jié)構(gòu)來看，毛利占比達到50.2%的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)態(tài)，毛利率為14.59%，同比提升0.4個百分點；其次是社區(qū)增值服務(wù)，毛利率為38.37%，同比提升6.42個百分點；最后是非業(yè)主增值服務(wù)，其毛利率也從18.25%增至18.69%，提升0.45個百分點。

同樣利潤增速依舊大于營收增速，且利潤增速在20%增長以上的，還有中海物業(yè)、萬物云等。

3、更安全的增長；

2017年任正非就曾在公開場合表示：我們（華為）要的是有利潤的增長、有現(xiàn)金流的利潤。

熟悉財務(wù)準則的同學們都知道，利潤與現(xiàn)金流并不一定等同。

利潤反映的是公司經(jīng)營結(jié)果“應(yīng)該是什么”；而現(xiàn)金流反映的則是公司經(jīng)營結(jié)果“實際是什么”。

簡單理解就是，有利潤不代表一定有現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流才是維持公司正常運轉(zhuǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營的命脈。

換句話說，只有創(chuàng)造現(xiàn)金流才是真正創(chuàng)造公司價值。

物業(yè)本身是個強現(xiàn)金流的行業(yè)，但2023年這個預期由于規(guī)模增速放緩+物業(yè)費收繳率的下降等因素，導致市場開始提高對物業(yè)公司現(xiàn)金流指標的關(guān)注。

萬物云年報數(shù)據(jù)顯示，2023年全年經(jīng)營獲得所得現(xiàn)金流量凈額為25.86億元，盈余保障倍數(shù)為1.3倍。

而保利物業(yè)的數(shù)據(jù)更為亮眼。截至2023年末，保利物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為人民幣 110.12 億元，較2022年同期增加約 22.9%；經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約為人民幣 24.16 億元，較 2022 年同期增長約 63.9%。

但關(guān)鍵是，2023年萬物云的營收體量是331.8億元，而保利物業(yè)只有150.62億，只有萬物云的一半不到，保利物業(yè)的含金量更高。

03

誰能走進新時代？

時代的轉(zhuǎn)變是殘酷的。上兩個時代的優(yōu)等生們目前都遇到了困難：

彩生活被剔除恒生指數(shù)，往日榮光不再；

碧桂園、雅生活，增收不增利，還遇到一些整合和經(jīng)營上的問題；

而牌桌上的大玩家只有這么幾個了：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余等這些頭部企業(yè)。

這些公司有幾個共同點：

1、抵制住了資本的誘惑，沒有盲目并購與擴張；

2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良；

3、經(jīng)營質(zhì)量一流。

但在高質(zhì)量發(fā)展的時代里，這些曾經(jīng)在上兩個時代里的優(yōu)勢，在當下已經(jīng)不能算作優(yōu)勢，而是這些頭部物企們進入到新時代的基本技能。

在高質(zhì)量發(fā)展時代，物企只能在更高的維度和戰(zhàn)略下去開啟新一輪的廝殺和比拼。

以保利物業(yè)為例。

保利物業(yè)認為，物業(yè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，包括了以下3個方面：

1、服務(wù)：

物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，一定是對人的服務(wù)，以人為本，就是服務(wù)最初的原點和最終的目標。

保利物業(yè)認為，在過去房地產(chǎn)增量開發(fā)和物業(yè)內(nèi)生化時代，品質(zhì)對地產(chǎn)和物業(yè)來說是一種改善需求，有更好，不是至關(guān)重要。但是在房地產(chǎn)開發(fā)縮量和物業(yè)市場化競爭時代，品質(zhì)變成了一種剛性需求，沒有品質(zhì)，就沒有未來。

因此，提供高質(zhì)量的服務(wù)，回歸服務(wù)的初心，推動服務(wù)和質(zhì)量踏上新的臺階，始終是保利物業(yè)的戰(zhàn)略立足點。

今天的物業(yè)行業(yè)，不缺規(guī)模、不缺市場，也不缺資金，缺少的是引領(lǐng)行業(yè)繼續(xù)前進的標準。

而這也是保利物業(yè)一直在努力的方向：

在標準化方面，2022年保利物業(yè)率先提出從“現(xiàn)澆式”到“裝配式”，把老師傅的know-how經(jīng)驗萃取提煉成標準化的產(chǎn)品手冊，比如公建3C、國資4T、全域5G；

在集約化方面，2023年，保利物業(yè)將產(chǎn)品標準進一步與成本匹配，實現(xiàn)服務(wù)效率和品質(zhì)平衡提升，保障執(zhí)行上具有較高的針對性和可持續(xù)性；

在數(shù)字化方面，保利物業(yè)進一步升級400客戶響應(yīng)中心和工單指揮中心，以“業(yè)務(wù)標準工單化、工單結(jié)果表單化、表單應(yīng)用數(shù)據(jù)化”為手段，提升客戶的響應(yīng)速度與滿意度。

2、管理:

隨著物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式拉通，頭部企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同、流程優(yōu)化、靈活用工等方式，逐步實現(xiàn)人員復用，大幅提升了運營效益。同時在成本端通過標準的管控以及集采等方式實現(xiàn)了在管項目的降本增效。

而保利物業(yè)在去年由于在管理上更加精細化、智能化，整體的物業(yè)費毛利率得以提升。

實際上，保利物業(yè)在管理能力上一直在進化。

比如對成本的分級分檔，所有的項目根據(jù)城市工資水平，物業(yè)費水平以及服務(wù)等級，圍繞成本的投入項做了28宮格的分類；

供應(yīng)鏈管理工時化，依據(jù)服務(wù)標準匹配員工工時分級，實現(xiàn)服務(wù)效率和品質(zhì)提升；

對項目管理片區(qū)化，以3公里為半徑建立項目片區(qū)，結(jié)合信息化技術(shù)，重構(gòu)組織和業(yè)務(wù)流程，提高人員及資源的調(diào)配效率……

3、市場競爭力：

在物業(yè)行業(yè)中，住宅，商辦和公共服務(wù)三條賽道中，公共服務(wù)才是星辰大海。

一個最明顯的變化是，進入2024年，城市公共服務(wù)賽道從頭部物企的主動選擇，到兵家必爭。

而保利物業(yè)則是這個賽道里跑的最快的那一個。一直以來，保利物業(yè)堅持城市深耕的策略，主攻城鎮(zhèn)景區(qū)、商業(yè)寫字樓、住宅業(yè)態(tài)等拓展。

當大多數(shù)企業(yè)還在努力獲取項目和積累服務(wù)經(jīng)驗時，保利物業(yè)在管的標桿性景區(qū)也已經(jīng)有27個，且已經(jīng)能創(chuàng)造上億營收：以西塘景區(qū)為核心的嘉善模式和廣州塔為核心的海珠模式，分別實現(xiàn)了近兩個億和5個億的收入。

2023年，保利物業(yè)新拓展單年合同金額29.7億元，同比增長7.4%；新簽約第三方單年合同金額27.7億元，同比大幅增長61%。其中單年合同金額超千萬的項目有69個，金額達到13.8億元。

在超千萬的項目之中，除了全域化等大型的公服項目之外，商辦項目的比重達到了40.6%。

結(jié)語：

或許正因為在公共服務(wù)上走得更遠，對物業(yè)行業(yè)未來走向理解也更深刻。

在物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展時代，保利物業(yè)的優(yōu)勢更加突出。

行業(yè)什么時候見底，我們還不得而知。

但一旦行業(yè)開始向常識回歸，這是屬于保利物業(yè)們的“繁華”時代。

? THE END

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文 | 村長♂