孫宏斌瞄準了不良資產(chǎn)賽道

作者：kangins

雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越！

近日，據(jù)市場消息，融創(chuàng)正在內部醞釀成立一個新平臺：

而今資本。

該平臺的運用正是在融創(chuàng)暴雷前從事的主要業(yè)務之一：

通過收購困境房企的土地從而獲取額外的溢價！

自身尚未完成走出困境的融創(chuàng)何以有信心來進行賽道的橫向擴張？顯然，這與融創(chuàng)的當前處境密切相關：

1、作為暴雷房企，融創(chuàng)屬于暴雷房企中最先走出困局的少數(shù)頭部；

2、融創(chuàng)化債的奇跡正在出現(xiàn)超級正反饋溢價。

最有說服力的一點，就是近期（10月17日），融創(chuàng)率先完成了暴雷房企恢復股權融資的先河。

根據(jù)公告：

公司計劃通過先舊后新的方式進行配股融資，合計配售4.89億股股份，融資總額約為12.05億港元，配售股份及認購股份分別占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的約5.60%，占經(jīng)認購事項完成后擴大的已發(fā)行股本的約5.31%。

股權融資的恢復，往往意味著自身企業(yè)經(jīng)營全面轉向：

恢復正常！

而融創(chuàng)作為頂級頭部房企之一，顯然這也是資產(chǎn)市場對中國房地產(chǎn)行業(yè)信心整體回暖的標志性事件。從不良資產(chǎn)的視角切入土地市場，有顯著的兩大優(yōu)勢：

1、相比一級市場的壟斷及高溢價，通過不良資產(chǎn)獲取的資產(chǎn)價格更低，在當前資產(chǎn)價格普遍低迷的情況下，有著較高的安全墊；

2、在當前房地產(chǎn)行業(yè)普遍受困于流動性危機，當前介入的時機正逢其時；

在公司內部，融創(chuàng)自身較為一致的判斷是，未來不一定有大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)，但一定有大規(guī)模的存量市場。按照融創(chuàng)中國董事長孫宏斌原話說就是：

不良資產(chǎn)市場有很大的機會。

01 融創(chuàng)：困境三巨頭的唯一奇跡

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，一場始自21年9月恒大暴雷引發(fā)的流動性危機由點及面形成了行業(yè)性的困局，期間，曾經(jīng)的地產(chǎn)三巨頭：恒大、碧桂園、融創(chuàng)無一幸免，就連公認的地產(chǎn)三好生碧桂園也在2023年7月爆發(fā)流動性危機，至今是生是死沒有一個明確的公告，屬于：

秘不發(fā)喪！

對于包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)三巨頭在內的整個房地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)歷了：

1、2022年11月的地產(chǎn)三支箭；

2、2024年1月的白名單；

3、2024年5.17房地產(chǎn)大禮包；

等一系列的政策紓困后，終于在9月24日等來了房地產(chǎn)政策底信號的終極確認：

止跌企穩(wěn)！

政策信號配合史詩級的政策兜底，顯然預示著：

房地產(chǎn)黎明前的黑暗即將過去！

對于即將到來的黎明，三巨頭中誰最可能活下來，誰將活得最好？

在康哥看來，既不是老大恒大，也不是行業(yè)三好生碧桂園，而是在2022年5月暴雷的TOP3房企：

融創(chuàng)！

過去的兩年對于孫宏斌來說應該是最難熬的一個時期：

安撫債權人+找錢

也許是老孫果斷的作為+十足的誠意感動了債權人，融創(chuàng)境內外債務重組竟然奇跡般地成功了，而且創(chuàng)造了多個記錄：

1、三巨頭乃至TOP20中最先完成境內外債務重組的房企，；

2、TOP100暴雷房企中首家完成股權融資的房企；

率先完成在2023年年4月完成境內外債務重組的融創(chuàng)估計是受到了上天的眷顧，從事后諸葛亮的角度來看，融創(chuàng)重組完成的時間點堪稱：

精準！

復盤21年9月至2024年9月，本來大家以為2022年房地產(chǎn)行業(yè)調整已經(jīng)很劇烈，處境很艱難，沒想到2023年行業(yè)艱難程度和困境再上一層樓，而最令人意外的是，2024年房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不能用艱難來形容了，涉及房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)開始:

自由落體！

面對市場一個又一個“困境升級的 ”驚喜，天選之子的老孫才能完全撇開債務的問題，在外部環(huán)境異常艱難的情況下全力以赴地推進保交樓這一核心關鍵，而老孫的努力也換了一系列耀眼的成績單：

1、融創(chuàng)2023年營業(yè)收入1542.3億，比2022年暴漲超過50%；

2、銷售業(yè)績穩(wěn)居TOP20之列；

3、即使沒有新增土地購入，但是手中存貨依然位居行業(yè)TOP5之列；

第1、2兩點說明了融創(chuàng)當前化解流動性困境正步入佳境，這里康哥要特別解讀一下第1點：

融創(chuàng)的營業(yè)收入核心就是商品房的銷售收入，2023年融創(chuàng)通過正常銷售的商品房銷售收入是846億，這就意味著另外700多億的銷售收入是通過以房抵債等形式實現(xiàn)，這對于當前庫存高企的正常房企而言，顯然融創(chuàng)又多了一個超級額外的銷售渠道。

第3點，融創(chuàng)在天量庫存的背景下，能夠保持不暴雷就足以秒殺近三年在土地一級市場購地的停滯，畢竟2023年新增貨值排名第一的保利，新增貨值僅：

不到1000億！

而近1億平的土地儲備顯然為融創(chuàng)走出困境后重振龍頭雄風打下基礎。

02 融創(chuàng)與孫宏斌

融創(chuàng)與孫宏斌的故事還要從19年前說起。

2003年，一位叫孫宏斌的開發(fā)商在論壇上，放言要成為行業(yè)第一，超越行業(yè)老大萬科。當時臺下的王石臉色有點難看，不急不慢地說了句：“你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風險？”第二年的博鰲，王石更是不留情面點名孫宏斌：

“像媒體炒作的那家黑馬，在宏觀調控下會很難受，到時候大家問他，他要說不難受，那是吹牛！”

沒想到，這一役，孫宏斌碰瓷成功：

2004年，順馳營收達127億元！

就在此時，老孫說出了經(jīng)典的一句話：

我只有矛，不需要盾。

但是，狂飆突進的順馳隨后開始遭遇危機：

1、2005年地產(chǎn)調控政策出來，順馳資金鏈崩了；

2、2007年，孫宏斌被迫將順馳低價賣給路勁。

順馳之后，不死心的孫宏斌攜手全新的融創(chuàng)再次殺回了江湖，這一次：

高負債、高杠桿、高周轉的三高模式徹底被老孫玩出了新高度！

與此同時，順馳的前車之鑒也讓孫宏斌時刻謹記在心，不管行動上是否吸取了之前的教訓，但是其后嘴邊的口頭禪就是：

我們會控制好負債率、管理好現(xiàn)金流，保證融創(chuàng)的健康。

如果以上市視角回看檢視的話，2021年之前，融創(chuàng)所強調的“控制好負責率、管理好現(xiàn)金流”的理念一直執(zhí)行的很好，也將拿地、融資、政策的節(jié)奏一直把握地較為準確，一邊用“三高”模式瘋狂拿地、并購，一邊用順馳的前車之鑒牢記在心：

時不時地踩一下油門。

這期間，融創(chuàng)銷售額從682億飆漲至3620億。10年間，融創(chuàng)銷售額：

漲了77倍，營收漲了35倍！

而融創(chuàng)業(yè)務規(guī)模滾雪球做大的兩個秘訣：

1、各地土拍市場“地王”的常客，在各地大肆跑馬圈地；

2、在收并購市場收購同行的困難項目而大放異彩；

彼時的融創(chuàng)已經(jīng)深諧不良資產(chǎn)的門道，并通過業(yè)務的不斷擴展積累了口碑和大量經(jīng)驗，也因此有了和各地政府的關聯(lián)和底氣。

巔峰時期的融創(chuàng)，股價接近40港元，財大氣粗的老孫一不小心就被賈老板忽悠虧了：

200多億！

對風險的判斷，早在2016年，其就表示：

“目前的房地產(chǎn)行業(yè)風險十分大，任何熱點城市房價不可能降，但也并不具備暴漲的任何基礎。”

但是在一邊看空的同時，卻全面做多：

17年7月，融創(chuàng)聯(lián)合富力以現(xiàn)金對價632億（總價近千億）拿下了萬達旗下13個文旅項目和76個酒店！

那時候，不僅是融創(chuàng)自己認為掙了，業(yè)界也一致認為孫宏斌撿了大便宜，回過頭看：

融創(chuàng)顯然接在了資產(chǎn)價格的山頂！

一邊大肆拿貨，一邊卻依然小心翼翼，剛拿下千億資產(chǎn)的融創(chuàng)在2018年的中期業(yè)績會上，孫宏斌依然堅稱：

1、宏觀調控政策不會短期內放松，隨著政策持續(xù)，購買預期肯定會發(fā)生變化，接下來會很小心謹慎地把融創(chuàng)做安全；

2、2019年的市場并不樂觀，融創(chuàng)接下來拿地一定會謹慎、小心。

在2020年，融創(chuàng)確實已經(jīng)開始踩剎車，降杠桿：拿地金額同比驟降55%，新增土儲大減74.2%，新增貨值則大降47%。

那幾年，“小心”成了掛在孫宏斌嘴邊的詞。

看到這里，感覺孫宏斌對行情的把握可謂精準，如果再堅持到2021年底，則融創(chuàng)成功上岸是大概率的問題。

但詭異的事情出現(xiàn)在2021年上半年，孫宏斌再次開啟逆周期狂飆之路：900億拿地，豪擲百億并購彰泰，百億進軍白酒現(xiàn)在來看…

當時的口號：“搶別人的地，讓別人無地可買”？

來看看當時的媒體怎么報道的：

顯然是孫宏斌，昏頭了。

在政策調控之下，友商紛紛踩剎車之時，融創(chuàng)卻偏偏還要踩一腳油門。正是這腳油門，讓融創(chuàng)此后險些步入：

萬劫不復之境地！

對于昏頭的原因，融創(chuàng)副總裁陳恒六曾經(jīng)說：

“老孫這么多年的目標就是要當老大，做中國第一世界第一。”

這也許能夠解釋，為什么孫宏斌會在2021年的春天，選擇逆勢加倉。也許在那一刻，在那個瞬間，十九年前要成為行業(yè)“老大”的夢，突然又點著了。

03 寫在最后

9.24政策大禮包+9.26會議奠定了此輪近三年房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機的：

政策底！

狠人孫宏斌曾經(jīng)說過：

年輕的時候爭強好勝，曾經(jīng)嬴得暢快淋漓，也曾輸?shù)靡凰浚俏也缓蠡凇?/p>

誰能渡劫成功，挺過這黎明前的黑暗？

數(shù)次渡劫卻依然頑強自救的融創(chuàng)或許就是成功上岸的幸運兒之一！