西安軟件新城“商業(yè)規(guī)劃變住宅”！大家知道嗎？

這應(yīng)該是軟西片區(qū)從2024年開始少有的一宗土地規(guī)劃公示。

2025年1月13日軟件新城公示一宗（GX3-36-13）住宅用地，凈用地面積64.306畝，容積率2.5，建筑密度20%，綠地率35%。

宗地位于天谷二路以北、云水六路以東、云水五路以西、科技西路以南，與2023年3月份成交的（GX3-36-14，凈用地面積118.827畝，樓面價(jià)13972元/㎡,溢價(jià)率15%）地塊，也就是保利云谷天匯僅一路之隔。

不過，值得注意的是該宗地（GX3-36-13）在2021年10月份的規(guī)劃中是商務(wù)（B2）兼容商業(yè)（B1）用地。

根據(jù)當(dāng)年規(guī)劃信息，宗地凈用地面積為50553平方米（折合約為75.83畝），容積率3.5，地上建筑面積176936㎡（商辦建面約106162㎡，商業(yè)建面約70774㎡）。

如果對(duì)70774㎡的商業(yè)建面沒有概念，舉個(gè)例子規(guī)模比浐灞印象城（6.4萬平米）還要大一點(diǎn)。

這也是繼2023年保利天匯東南側(cè)（GX3-37-1-2）地塊規(guī)劃“商業(yè)變住宅”之后，軟件新城西片區(qū)再一次“商業(yè)變住宅”的規(guī)劃調(diào)整。

就當(dāng)下而言，軟西片區(qū)大家期待已久的蘇寧廣場(chǎng)暫時(shí)仍沒有復(fù)工跡象，區(qū)域也沒有什么像樣的商業(yè)體落地，如果站在商業(yè)綜合體的角度看，“商業(yè)變住宅”對(duì)周邊居民業(yè)主是個(gè)不利的消息。

其實(shí)對(duì)于（GX3-36-13）的地塊在2024年4月初已經(jīng)出現(xiàn)在了住宅用地土拍推薦中，此次的規(guī)劃公示是最終官宣。

想必在規(guī)劃公示結(jié)束之后，該宗地會(huì)在2025年正式掛牌拍賣，就是不知道掛拍價(jià)如何？

2024年軟西片區(qū)年初3月拍出處于板塊“腹地”的（GX3-35-33，凈用地面積26.961畝）中海云水觀園地塊，樓面價(jià)14065元/㎡，溢價(jià)率12.46%開局。

到2024年年尾又以（GX3-36-16，凈用地面積66.669畝）底價(jià)10224元/㎡樓面價(jià)由四川邦泰收官，地價(jià)出現(xiàn)明顯回落。

當(dāng)然對(duì)于（GX3-36-13）地塊，東側(cè)緊鄰15%溢價(jià)率，高達(dá)13972元/㎡樓面價(jià)的保利云谷天匯，在2023年銷售火熱以“高去化”著稱。

那么，如果繼續(xù)由央企保利摘地，土拍價(jià)格是否會(huì)得到一個(gè)延續(xù)呢？我們拭目以待。

同時(shí)從2021年8月軟件新城兼并魚化寨（西三環(huán)以東、丈八北路以西、科技路以南、科技八路以北）片區(qū)，面積由14平方公里拓展到24.4平方公里開始，軟件新城配套兌現(xiàn)有限，價(jià)值被稀釋，軟西、軟東分庭抗力，大家覺得哪邊更有價(jià)值呢？