小區樓頂漏水，該誰出錢修？法院判決：物業專項維修資金修復

關于房屋大修基金的使用，業主們總有許多的疑惑。怎么用？什么情況適用？

基本案情

某小區修建于2007年，其中A1棟共有23層、每層6戶，其樓頂防水因年久失修不斷產生裂縫和漏水問題，頂樓6戶業主室內裝飾涂層因屋頂漏水存在不同程度的起泡、霉變和脫落。該小區物業服務企業及部分頂樓業主曾對樓頂防水裂縫進行局部修補，但未能徹底解決漏水問題。

2020年12月，該小區舉行業主大會討論了樓頂修復事宜，業委會讓業主在“1.使用專項資金修復；2.由頂樓業主自行修復并合理使用”兩個選項之間投票，表決結果是第一項獲得42票，第二項獲得236票，有43票棄權。業委會據此形成“由頂樓業主自行出資修復并合理使用”的業主大會決議。

A1棟頂樓業主對決議效力不認可，于2021年3月15日向業委會申請應急簡易程序修復樓頂，也未能獲得多數業主同意。為此，A1棟業主米某某、鄭某某訴至法院，請求判令業委會使用A1棟專項維修資金對該樓頂公區進行防水修復。

法院判決

生效判決認為，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。案涉小區A1棟樓頂防水因年久失修出現裂縫、漏水，嚴重影響頂樓業主居住使用。

A1棟樓頂屬于該棟的全體業主共有，全體業主有義務對樓頂防水進行修復以排除對頂樓業主的妨害，不得以業主行使自治管理權為由侵犯他人之合法權益，亦不得以放棄權利為由拒絕履行法定義務。

即便A1棟全體業主無法形成使用本幢專項維修資金修復頂樓防水的共同決定，參照中華人民共和國民法典關于緊急情況下申請使用專項維修資金的規定，可由業委會依法申請使用維修資金。遂判決案涉業委會在判決生效之日起六個月內使用A1棟物業專項維修資金對該棟樓頂防水予以修復。

相關法律法規解讀：

哪些情況下可以啟用維修資金應急程序？

【關聯法條】:

《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

《重慶市物業管理條例》第九十條規定：有下列情形之一，需要使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面同意，可以向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的。

物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。

【專家觀點】:

物業共有部位和共有設施設備保修期滿后，發生危及安全、使用等情況需維修的，嚴重影響正常使用，危及人身安全以及消防安全的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面同意，可以向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序。

老舊小區出現樓頂開裂、漏水、外墻脫落等，可能給他人造成損害，應由全體業主承擔共同修復的責任。房屋大修基金的使用應當按照法律的規定程序經多數業主同意，但業主大會以放棄權利為由不履行維修義務，受損害業主起訴使用大修基金的，人民法院應予以支持。