“提高附加值”，樓市最長(zhǎng)遠(yuǎn)的護(hù)價(jià)行動(dòng)開始了！

距離濱江水電新村創(chuàng)出7.7萬/平米的地王價(jià)，僅過去3天。今天，杭州又拍出了新地王，西溪蔣村低密地塊創(chuàng)出8.8萬/平米的地王價(jià)，建發(fā)拿下，溢價(jià)率115.39%！

查了下當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，地塊面積3.55萬平米，是一宗“商改住”地塊（這一點(diǎn)要注意）。限高經(jīng)兩次調(diào)整，最終確定為20米，容積率只有1.1（但要求不得蓋別墅）。在之前，蔣村已經(jīng)明確龍湖中國(guó)府就是蔣村最后一宗供應(yīng)。但是通過調(diào)規(guī)，政府再次實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)釋放。

調(diào)規(guī)放地這事兒，深圳干得是最早的。這說明了，政府規(guī)劃要調(diào)的話，是可以隨時(shí)調(diào)的。大城市的住宅用地供應(yīng)稀缺，本質(zhì)上是假話。這一點(diǎn)，我早早寫到了這篇文里《》。

不過這不是本文的重點(diǎn)，昨天我視頻里談了我對(duì)本輪“地王熱”的三個(gè)看法——賣的都是好地寶地、行政管制全解除、地價(jià)沒有過熱，童鞋們可以觀看。

這里我站到更宏觀一點(diǎn)的視角來談，要怎么去理解政策的整體邏輯。

我把一線城市這新一輪的放地行動(dòng)放到一個(gè)更大的罩子里去解釋：提高房地產(chǎn)附加值行動(dòng)、維護(hù)資產(chǎn)價(jià)格行動(dòng)、提高國(guó)民獲得感行動(dòng)。當(dāng)然，你用“穩(wěn)住樓市股市”這樣的官面話形容也行，都是一個(gè)意思。

我先說這個(gè)背后的邏輯，房地產(chǎn)的維護(hù)資產(chǎn)行動(dòng)，和穩(wěn)住股市的思路是一致的。在股市，這叫“提高股東回報(bào)”，在房地產(chǎn)，這叫“提高房產(chǎn)附加值”，同樣的意思，都是讓資產(chǎn)變得“更好”。股市提高股東回報(bào)，有幾個(gè)辦法，一個(gè)是央行給予流動(dòng)性支持，比如兩個(gè)創(chuàng)新工具的設(shè)立；二是鼓勵(lì)企業(yè)回購(gòu)或者增加分紅，原來分紅1次可以改為2次，回購(gòu)也可以注銷。在這方面做的最好的，我認(rèn)為是騰訊。

而穩(wěn)住樓市，方法有兩個(gè)：一個(gè)是不管它，在原有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，讓價(jià)格下跌，跌到底就好了，或者是硬生生的穩(wěn)住價(jià)格（比如不讓樓盤降價(jià)）；另一個(gè)是提高質(zhì)量，通過提高房地產(chǎn)的附加值，以支撐價(jià)格不下降或者少降一些。

在去年9月新政之前，前一條路走了大概3年多時(shí)間，被證明失敗了，不能任由這樣自由落體了。所以，去年9月新政之后，開始選第二條路。

提高房地產(chǎn)附加值，從目前看，至少包含了3個(gè)方面的內(nèi)容：1）在土地領(lǐng)域，放出好地塊，解除行政限制，讓開發(fā)商-消費(fèi)者可以花原來同樣的錢，買到“更好的房子”；2）在新盤領(lǐng)域，大尺度優(yōu)化設(shè)計(jì)規(guī)范，提高空間舒適度；3）在存量住宅領(lǐng)域，大力推動(dòng)“舊房美化”，增加舊樓宜居價(jià)值。

我們看到的去年底以來全國(guó)一線城市出現(xiàn)的“地王熱”，就是發(fā)生在這樣的指引之下。這些“地王”，幾乎清一色的黃金地段+低密度+無產(chǎn)品限制，在以往大部分時(shí)間里，這些地當(dāng)?shù)卣际恰捌尕浛删印保辉敢赓u的——因?yàn)槟敲炊嘞拗疲粍澦悖ㄟ@一點(diǎn)我已多次強(qiáng)調(diào)：我們的思維模式一貫把ZF想的太好，不知作為國(guó)有土地的唯一售賣方，地方政府是有自己強(qiáng)烈的利益動(dòng)機(jī)的）。這個(gè)關(guān)鍵情形下，出讓好地塊，相比于以前的地塊，就等于是大幅提高了房地產(chǎn)的附加值，進(jìn)而可以提升高凈值人群的獲得感。

在新盤領(lǐng)域的動(dòng)作，市場(chǎng)期待的是兩個(gè)：一個(gè)是，各地在去年陸續(xù)發(fā)布住宅新規(guī)，讓樓盤的使用率可以做到100%，未來樓盤使用率100%將是標(biāo)配。另一個(gè)，住建部在醞釀的“好房子”——比如層高3米。市場(chǎng)在期待這些，新規(guī)盤也陸陸續(xù)續(xù)出來了，有些粉絲也因此推遲了購(gòu)房節(jié)奏，預(yù)計(jì)明年會(huì)是“好房子”大年。這個(gè)動(dòng)作，會(huì)顯著提升未來新盤的質(zhì)價(jià)比，同樣是花500萬買套房子，你得到的額外獲得感要比之前多出25%左右。想一想這個(gè)誘惑力。

在舊房領(lǐng)域的動(dòng)作，是100萬套舊小區(qū)柔性改造，我簡(jiǎn)稱為“舊房美化運(yùn)動(dòng)”。比如粉刷外墻、修繕管網(wǎng)、加裝電梯、增配設(shè)施等等。像深圳要把2000年底以前的小區(qū)全改了，去年改造了202個(gè)小區(qū)，加裝了400臺(tái)電梯。老樓改造，投入了巨額資金，會(huì)顯著提升老樓的宜居性能，進(jìn)而鞏固老樓的資產(chǎn)價(jià)值，減少拋售，對(duì)于防止它們的進(jìn)一步價(jià)格下摔有著重要意義。

“好房子”+“舊改造”，在相當(dāng)程度上會(huì)逆轉(zhuǎn)一些樓盤的價(jià)值，有些房產(chǎn)現(xiàn)在開始便需要果斷清掉了，這些我寫在了《》這篇文章里。如今再加上第一個(gè)“好地塊”，以至于我在那篇文章里談到的發(fā)展趨勢(shì)，相信很快會(huì)變得更加明顯。

以上三類發(fā)生在過去半年里的房地產(chǎn)身上的行動(dòng)，我將之理解為“提高房地產(chǎn)附加值行動(dòng)”。這些動(dòng)作做足，將可以很好的起到延緩資產(chǎn)價(jià)格下滑的積極作用，并可以以時(shí)間換空間促進(jìn)三大部門資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)——“好地塊”有利于緩解地方財(cái)政危局，進(jìn)而提高政府的支付能力與公共補(bǔ)貼規(guī)模；建成的“好房子”可以更好的賣出，有利于更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)與緩解開發(fā)商資金危機(jī)，進(jìn)而增加存量房主信心，以及提高開發(fā)商們的再拿地能力；舊樓改造可以減緩老小區(qū)的掛牌速度和數(shù)量，進(jìn)而有助于恢復(fù)供求平衡。

在2008年次貸危機(jī)時(shí)，深圳開發(fā)商為了平復(fù)業(yè)主們的怒火，也采用了增加投入提高附加值而不是直接補(bǔ)償業(yè)主的做法——比如升級(jí)園林、提高電梯標(biāo)準(zhǔn)、重新設(shè)計(jì)外墻等等。只不過那次是企業(yè)作為主體，這次是政府作為主體，而且規(guī)模要大得多得多，但是思路是一致的。

這樣的轉(zhuǎn)變，真正在底層展示的是一個(gè)大的思維方式的轉(zhuǎn)變，即是：政策層接納并正視了“消費(fèi)是基于財(cái)富，而不僅僅是基于收入”的理念。收入是一個(gè)流量概念，是狹義概念，而財(cái)富則是一個(gè)存量概念，是廣義概念。當(dāng)財(cái)富效應(yīng)變成了財(cái)富負(fù)效應(yīng)，居民同樣是收縮消費(fèi)，這完美解釋了2021年以來的一切。

所以，“穩(wěn)住財(cái)富”（樓市股市）是第一步，也是一個(gè)開始，接下來是：“穩(wěn)住收入”，同時(shí)“增加保障”，增加保障就相當(dāng)于是增加了居民的可支配收入。沒有什么意外，政策方向已經(jīng)明確，未來會(huì)沿著這三個(gè)路向走。從今年兩會(huì)的思路看，這一切變得愈發(fā)明了。這也是我們作為微觀參與者，未來要不斷檢查、不斷確認(rèn)的根本點(diǎn)，只要沿著這三個(gè)方向，大路子就不錯(cuò)。

請(qǐng)注意：這是一個(gè)很根本性的思維轉(zhuǎn)變，也將是一個(gè)極其長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)的行動(dòng)。因?yàn)榭紤]到房地產(chǎn)的勢(shì)大力沉，與經(jīng)濟(jì)動(dòng)能重啟的挑戰(zhàn)性性，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)住不可能一蹴而就。需要時(shí)間，需要耐心，需要你保持極好的耐心。這個(gè)過程，一定會(huì)出現(xiàn)很多人扛不住倒下去。

所以，我們一方面要看到，在未來很長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間里，應(yīng)該保持樂觀。但同時(shí)要看到，這個(gè)過程很多人會(huì)比較煎熬，你必須要做好長(zhǎng)短期的財(cái)務(wù)安排，這也是我為什么一直講：降負(fù)債第一位，有些房產(chǎn)必須要賣掉的緣故《》。

不存在完美選項(xiàng)，想要很輕松的應(yīng)對(duì)未來的大變局，每個(gè)家庭都會(huì)很不容易。