南通賣地收入暴漲180%背后的隱憂

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年1-6月，南通土地市場(chǎng)共計(jì)掛牌33宗涉宅地塊，其中31宗成功出讓（均為底價(jià)出讓），總出讓土地面積約141萬(wàn)㎡，土地出讓金約138億元，土地成交均價(jià)約9780元/㎡。

與2024年同期相比，今年上半年南通土地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著放量態(tài)勢(shì)——成交宗數(shù)增加12宗；成交面積激增約85萬(wàn)㎡，增幅高達(dá)約150%；賣地收入激增約89億元，增幅高達(dá)約180%；土地成交均價(jià)亦上漲約1065元/㎡。

無(wú)論是出讓面積還是賣地收入，均創(chuàng)下近三年同期新高。但歷史數(shù)據(jù)顯示，南通土地市場(chǎng)過(guò)去兩年具有顯著的“下半年發(fā)力、四季度沖刺”特征。今年上半年供應(yīng)規(guī)模已超預(yù)期，這是否預(yù)示全年供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整，仍需觀察后續(xù)推地策略。

從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看——海門以超49億元賣地收入領(lǐng)跑全市，并誕生最高樓面價(jià)地塊（11736元/㎡）；如皋貢獻(xiàn)約38億元位居次席，也誕生了1宗樓面價(jià)破萬(wàn)地塊；南通市區(qū)僅出讓2宗，通州、通州灣上半年零供應(yīng)，啟東、如東以鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊為主。

從拿地主體來(lái)看——僅1宗為全國(guó)性房企（中海），另有1宗為本地民企（南通佑祺房地產(chǎn)），其余29宗均由本地國(guó)企摘牌。本地國(guó)企持續(xù)承擔(dān)市場(chǎng)托底角色，反映民營(yíng)資本與外來(lái)房企投資意愿仍然疲軟。

就容積率來(lái)看——1.5以下低密度地塊僅4宗，2.0以上的高密度地塊有6宗，其余21宗地塊容積率都集中在1.5-2.0區(qū)間。上述兩宗“萬(wàn)元地”容積率分別為1.1和1.2，可見(jiàn)各地核心板塊積極布局超低密產(chǎn)品，但整體而言供應(yīng)主力仍以中高層為主。

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南通市區(qū)

南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）上半年成功出讓2宗涉宅地塊，合計(jì)攬金約9.04億元。

第一宗，中海R24028地塊，即中海臻如府二期，已于今年3月飛速入市，不再贅述。

第二宗，盛和&南通崇發(fā)置業(yè)摘牌的R25004地塊，位于青年中路南、勞護(hù)后巷東（啟秀中學(xué)北），拿地總價(jià)約3.69億元，樓面價(jià)約9218元/㎡。

該地塊容積率1.01-1.6，限高40米，未來(lái)產(chǎn)品形態(tài)或以小高層為主。地塊周邊目前多為二手房，新地塊入市后將填補(bǔ)新房市場(chǎng)空白。

在此之前，盛和已聯(lián)合南通崇發(fā)置業(yè)摘牌老城區(qū)R23020地塊，即盛和觀濠別院，該項(xiàng)目容積率僅1.21，規(guī)劃133套雙拼+疊拼+洋房，打造純粹低密墅區(qū)，目前接待展廳已開(kāi)發(fā)。

此外，值得一提的是，2023-2024年期間，南通市區(qū)成功出讓了42宗涉宅地塊，截至今年6月底僅4宗取證入市，入市率不到10%。剩余38宗待入市地塊，合計(jì)建面約303萬(wàn)㎡，這無(wú)疑是南通市區(qū)新房市場(chǎng)的潛在巨量庫(kù)存。

2025年1-6月南通市區(qū)新房成交報(bào)告

半年賣了-2套？深扒南通“滯銷盤(pán)”生死局

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海門

海門上半年掛牌13宗涉宅地塊，成功出讓11宗，合計(jì)攬金約49.13億元。

值得關(guān)注的是謇公湖板塊R24037地塊，該地塊占地面積高達(dá)20萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)近20億元。

1月26日，這宗巨無(wú)霸地塊被海門四家國(guó)企（南通江海港建設(shè)工程有限公司、南通鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、南通瑞城置業(yè)有限公司、南通市海門海泰置業(yè)有限公司）聯(lián)合摘牌。

但在5月12日，海門自然資源和規(guī)劃局卻發(fā)布《關(guān)于撤銷蘇州路北、揚(yáng)子江路東側(cè)R24037地塊網(wǎng)上掛牌出讓成交結(jié)果的公告》，稱因無(wú)法簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，經(jīng)區(qū)政府同意，撤銷R24037地塊網(wǎng)上掛牌出讓成交結(jié)果。

市場(chǎng)猜測(cè)該地塊遭遇悔拍或與托底國(guó)企自身資金鏈緊張有關(guān)。據(jù)「新知南通研究院」土拍大數(shù)據(jù)顯示，參與競(jìng)買的四家國(guó)企在2022-2024年間于海門密集拿地（合計(jì)摘牌29宗，耗資超128億元），但多數(shù)項(xiàng)目尚未入市，資金回籠困難，可能構(gòu)成此次悔拍原因之一。

? 南通瑞城置業(yè)有限公司，2022-2024年共摘牌10宗地塊，耗資約55.96億元。

? 南通市海門海泰置業(yè)有限公司，2022-2024年共摘牌8宗地塊，耗資約33.30億元。

? 南通江海港建設(shè)工程有限公司，2022-2024年共摘牌9宗地塊，耗資約30.62億元。

? 南通鴻遠(yuǎn)置業(yè)有限公司，2022-2024年共摘牌2宗地塊，耗資約8.78億元。

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啟東

啟東上半年成功出讓4宗涉宅地塊，都位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，合計(jì)攬金約12.48億元。

據(jù)「新知南通研究院」土拍大數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年期間，啟東各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊已出讓大量地塊，且多數(shù)至今未開(kāi)發(fā)。

比如近海鎮(zhèn)，2020-2024年間共出讓17宗、約92萬(wàn)㎡宅地，目前疑似僅有唯一民企摘牌地塊入市（下圖標(biāo)紅地塊，案名疑為云卓海泰居），其余16宗本地國(guó)企摘牌地塊是否開(kāi)發(fā)存疑，而這之中有12宗拿地已超兩年。

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如皋

如皋上半年成功出讓8宗涉宅地塊，合計(jì)攬金約37.73億元。

城南街道R2024072地塊，由如皋市金洲置業(yè)摘牌，樓面價(jià)高達(dá)約10625元/㎡，結(jié)合地塊容積率1.2、限高27米等條件來(lái)看，未來(lái)或打造墅類產(chǎn)品。

值得一提的是，上半年出讓的8宗地塊中，有5宗都是由富港建設(shè)集團(tuán)摘牌，總耗資約18.43億元。查詢發(fā)現(xiàn)，該公司去年下半年也接連摘牌了5宗地塊，一年之內(nèi)耗資近35億元摘牌10宗地塊，其資金周轉(zhuǎn)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏值得關(guān)注。

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海安

海安上半年成功出讓4宗涉宅地塊，合計(jì)攬金約11.77億元。

值得關(guān)注的是位于曲塘鎮(zhèn)的這宗迷你地塊。該地塊不僅是上半年唯一民企摘牌，還實(shí)行限價(jià)＋限售政策。

地塊編號(hào)2025007001，占地面積僅7264㎡，容積率1.01-1.5，由南通佑祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司底價(jià)摘牌，拿地總價(jià)968.2912萬(wàn)元，地價(jià)約1333元/㎡，樓面價(jià)約889元/㎡。

根據(jù)《投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》，該地塊未來(lái)普通商品住房房屋最高備案指導(dǎo)價(jià)不超過(guò)6000元/㎡，在首次取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。在樓市整體低迷、一線城市已普遍松綁此類政策的背景下，海安鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊此番政策邏輯與市場(chǎng)影響值得持續(xù)觀察。

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如東

如東上半年成功出讓2宗涉宅地塊，合計(jì)攬金約18億元，2宗地塊都位于洋口港，合計(jì)土地面積超13萬(wàn)㎡。

查詢發(fā)現(xiàn)，去年下半年，洋口港板塊也出讓了5宗、約25萬(wàn)㎡涉宅地塊，拿地企業(yè)也都是如東本地國(guó)企。

這些位于非城區(qū)、由國(guó)企托底的地塊，未來(lái)實(shí)際開(kāi)發(fā)前景堪憂，存在資源閑置風(fēng)險(xiǎn)。

▲標(biāo)紅為今年上半年出讓的2宗地塊

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總結(jié)

2025年上半年南通土地市場(chǎng)在成交規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了跨越式增長(zhǎng)，但繁榮表象下隱藏著挑戰(zhàn)：高度依賴國(guó)企托底、存量地塊去化承壓、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊開(kāi)發(fā)遲滯、產(chǎn)品錯(cuò)配、資金沉淀等。

海門巨幅地塊遭遇悔拍，更是為依賴地方平臺(tái)公司托底的模式敲響警鐘。市場(chǎng)能否在下半年延續(xù)熱度，并實(shí)現(xiàn)從“量增”到“質(zhì)變”（激活多元主體、加速項(xiàng)目入市、化解庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)）的轉(zhuǎn)化，將是判斷南通樓市健康度的關(guān)鍵。