孫宏斌的背水一戰(zhàn)

“最困難的時候已經(jīng)過去了嗎？”面對投資者的提問，站在融創(chuàng)中國股東周年會臺上的孫宏斌毫不猶豫地答道：“肯定的。”

2025年6月30日，沉寂兩年的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌罕見現(xiàn)身公司股東周年會現(xiàn)場。這是他自融創(chuàng)“出險”以來首次親自到場參會，過去兩年，這位地產(chǎn)大佬只能在線上“露面”。

與孫宏斌一同亮相的還有行政總裁汪孟德、首席財務(wù)官高曦。在這場持續(xù)一個半小時的會議中，孫宏斌向股東們描繪了融創(chuàng)聚焦核心城市、打造品質(zhì)項目的藍圖，并釋放出明確信號：融創(chuàng)最艱難的時刻已經(jīng)過去。

在股東會結(jié)束半個月后的今天，孫宏斌旗下新平臺“而今資本”正悄然瞄準上海核心地塊，為融創(chuàng)的翻身之路開辟新戰(zhàn)場。

信號釋放：債務(wù)清零在望，高端項目熱銷

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在股東周年會上，孫宏斌帶來了一份關(guān)鍵化債方案：將95.5億美元境外債務(wù)全部轉(zhuǎn)為股權(quán)，約合人民幣680億元。

這一方案已獲得75%債權(quán)人的支持。若順利通過，孫宏斌將一次性把融創(chuàng)的680億元債務(wù)清零。

為保持控制權(quán)穩(wěn)定，融創(chuàng)設(shè)計了特殊的“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定”計劃。債權(quán)人每獲得100美元本金的新債券，其中23美元將分配給孫宏斌。這些債券未來可轉(zhuǎn)換為股票，但需鎖定6年，確保孫宏斌在公司的決策權(quán)不受稀釋。

融創(chuàng)的銷售數(shù)據(jù)同樣傳遞出積極信號。截至2025年5月底，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額約160億元，銷售均價保持在每平方米27030元的高位。

位于上海黃浦區(qū)的頂級豪宅項目上海壹號院成為2025年全國首個單盤破百億的項目。今年1月，其第二批次開盤當日去化率超96%；5月21日第三批次開盤，64套房源全部售罄，單日銷售額達40.25億元。

“不再遍地開花”成為孫宏斌為公司畫下的硬杠桿。他明確表示，融創(chuàng)未來將集中火力深耕北京、上海、西安、重慶等核心一二線城市，放棄過去的全面擴張策略。

而今資本：輕資產(chǎn)平臺瞄準上海灘

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在股東會釋放信心的同時，孫宏斌的新平臺“而今資本”已在上海悄然布局。

2024年10月，在融創(chuàng)境內(nèi)外債務(wù)面臨二次重組的關(guān)鍵時刻，而今資本“橫空出世”。這家由融創(chuàng)原東南區(qū)域團隊操盤的公司，核心成員王鵬、鄭甫均為孫宏斌舊部，但已正式從融創(chuàng)離職，目前在杭州獨立辦公。

這種形式上的切割，既避免了關(guān)聯(lián)交易的詬病，又帶著“邁步從頭越”的決然。

而今資本定位為輕資產(chǎn)服務(wù)平臺，專注于核心城市的不良資產(chǎn)與法拍項目。其商業(yè)模式清晰：一手尋找資方合作，一手發(fā)掘不良資產(chǎn)盤活機會。

2024年底，融創(chuàng)將代建平臺更名為“而今管理”，與而今資本形成協(xié)同效應。

成立之初，而今資本就明確表態(tài)：不做融創(chuàng)項目，只從公開市場發(fā)掘機會。而今資本先后引入貝恩投資（募資90億美元的特殊機會基金）和高瓴資本等合作伙伴，但半年多來始終未見項目落地。

今年7月，市場傳出而今資本將在上海參與新項目開發(fā)的消息。傳聞涉及的兩宗地塊均處黃金地段：一宗位于虹口北外灘119街坊保民新村舊改地塊；另一宗位于楊浦區(qū)。

十一郎發(fā)現(xiàn)，這些地塊正對應上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的四家公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓——上海新茂里、上海虹寧里、上海新溧泱及上海新瑜灣企業(yè)的100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

這四家公司背后大股東均為上海地產(chǎn)集團，對應地塊是該公司去年12月與今年3月以協(xié)議方式獲得，拿地總價達100億元。

上海聯(lián)交所信息顯示，前述項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期已從7月11日延期至7月18日。

對于拿地傳聞，有知情人士澄清：“在上海拿地的傳聞不實，而今資本只是在正常地接洽業(yè)務(wù)。”但不可否認，成立近一年的而今資本，終于要出手了。

市場觀察人士認為，若而今資本成功介入，可能會引入而今管理負責代建代銷，項目冠名融創(chuàng)高端“壹號院”品牌，物業(yè)由融創(chuàng)服務(wù)管理。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身：從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)運營

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孫宏斌的戰(zhàn)略調(diào)整恰逢中國房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的爆發(fā)期。憑借昔日“并購王”的經(jīng)驗和自身處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗，融創(chuàng)代建平臺迄今簽約項目超100個，累計簽約面積2000萬平方米。

而今資本與傳統(tǒng)AMC機構(gòu)的區(qū)別在于其聚焦底層資產(chǎn)價值再造。傳統(tǒng)AMC通常收購債權(quán)，通過低價收購再分拆出售賺取金融差價；而今資本則瞄準具體項目，對不良資產(chǎn)包中有解決方案的優(yōu)質(zhì)標的進行收購。

“比如一個不良資產(chǎn)包里有10個項目，可能其中5個項目有解決方案，就把這5個項目收過來，重新做梳理、定位與產(chǎn)品調(diào)整，建造起來銷售變現(xiàn)。”一位熟悉內(nèi)情的人士如此解釋。

這種模式?jīng)Q定了而今資本對項目地段的高要求——聚焦一線、強二線城市核心地段。

融創(chuàng)自身的土地儲備仍是孫宏斌翻身的底氣。截至2024年末，公司總土儲約1.28億平方米，權(quán)益土地儲備約8756.5萬平方米，未售土儲貨值約1.23萬億元，其中70%位于一二線核心城市。

2024年財報顯示，融創(chuàng)收入同比下降52%至740.2億元，但毛利成功扭虧為盈，從2023年虧損25億元轉(zhuǎn)為盈利28.9億元。虧損擴大至257億元的主要原因是境外債務(wù)重組影響。

孫宏斌在年報中強調(diào)：“2025年，公司將繼續(xù)加大力度推動與資產(chǎn)管理公司等能提供增量資金的金融機構(gòu)合作，進一步化解項目債務(wù)風險和盤活優(yōu)質(zhì)項目。”

而今資本在上海的潛在布局，正是這一戰(zhàn)略的延伸。

上海聯(lián)交所的掛牌信息顯示，而今資本關(guān)注的四個項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期已延長至7月18日。市場觀察人士認為，如果而今資本成功介入，可能會引入“而今管理”負責代建代銷，項目冠名融創(chuàng)高端“壹號院”品牌，物業(yè)由融創(chuàng)服務(wù)管理。

對于62歲的孫宏斌而言，從順馳到融創(chuàng)，再到而今資本，這位地產(chǎn)老將正在行業(yè)下行周期中尋找新出路。而今資本若能在上海核心地段成功落地首個項目，將是孫宏斌戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

隨著9月15日融創(chuàng)境外債重組聆訊的臨近，以及而今資本在上海項目的推進，孫宏斌的“而今邁步從頭越”正迎來關(guān)鍵檢驗。

市場在等待答案：融創(chuàng)最困難的時候，真的過去了嗎？

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