一二手齊跌！7月廣州樓市，階段性回調(diào)！

7月的廣州樓市，撞上傳統(tǒng)淡季的檔口。

前有六月集中釋放了一波購房需求，后又趕上市場刺激后勁不足，數(shù)據(jù)自然難免透著些“降溫”的意思：

一手住宅網(wǎng)簽4787套，環(huán)比下滑近三成；二手住宅網(wǎng)簽8962套，不管是跟上月比還是跟去年同期比，都跌了約一成。

新房優(yōu)質(zhì)項目突圍

市場分化暗藏新機

據(jù)廣州陽光家緣公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月廣州一手住宅網(wǎng)簽4787套，環(huán)比下滑近30%。

其中，增城區(qū)以網(wǎng)簽918套領(lǐng)先，番禺區(qū)811套、黃埔區(qū)689套位居二三位。

從單個項目來看，分化極為明顯。部分項目去化相對較高，尤其是板塊核心優(yōu)質(zhì)項目。

中原數(shù)據(jù)顯示，上半月成交量增長主要依賴6月中下旬以來項目沖刺半年業(yè)績陸續(xù)網(wǎng)簽帶動，如黃埔未來城、保利天奕、越秀云萃、華潤公園上城等近期加推項目成交表現(xiàn)較佳。

市場越淡，買家越認“好貨”，倒逼開發(fā)商拼產(chǎn)品、搞配套，未來買房“選對盤”更重要。

二手剛需底盤穩(wěn)固

舊改激活區(qū)域潛力

再來看二手數(shù)據(jù)。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2025年7月（統(tǒng)計周期6月26日至7月25日），廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)8962套，面積88.84萬平方米。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，套數(shù)環(huán)比下降9.39%，面積環(huán)比下降10.84%；同比方面，套數(shù)同比下降10.68%，面積同比下降12.25%。

盡管有一定幅度的下降，但近九千套的網(wǎng)簽規(guī)模，在傳統(tǒng)淡季中已屬不易，這背后是廣州樓市堅實的剛需底盤在發(fā)揮作用。

從區(qū)域成交分布來看，分化特征明顯。番禺區(qū)和海珠區(qū)以千宗網(wǎng)簽量領(lǐng)跑，白云區(qū)、增城區(qū)和荔灣區(qū)也接近千宗。值得注意的是，從化區(qū)和荔灣區(qū)環(huán)比分別增長12.46%和7.23%，同比上，荔灣區(qū)、白云區(qū)、南沙區(qū)和從化區(qū)也呈增長態(tài)勢。

從化區(qū)12.46%的環(huán)比漲幅，細究起來，與剛需需求被激發(fā)以及當(dāng)?shù)胤吭吹膬r格優(yōu)勢和交通配套升級密切相關(guān)。

芳村大道板塊22.88%的成交暴漲，是舊改推動的典型案例。江南西-寶崗板塊環(huán)比增長13.68%，桂花崗-三元里環(huán)比增長11.88%，西關(guān)環(huán)比增長9.91%，這些板塊的增長也與舊改帶來的配套升級預(yù)期密切相關(guān)。

從戶型面積來看，60平方米以下小戶型成交占比升至17.33%，環(huán)比上升2.1個百分點。這類房源總價低、首付壓力小，深受年輕剛需和投資客的青睞。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的積極動能與未來展望

7月的數(shù)據(jù)清晰展現(xiàn)了廣州樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的三大積極動能：

其一，舊改與政策刺激的效果逐步顯現(xiàn)。

從二手市場來看，舊改直接帶動了多個板塊的成交增長；從化的“買房網(wǎng)簽即入學(xué)”政策則一定程度上帶動了區(qū)域一手房的銷售。

其二，剛需與改善需求的層次分明。

60平方米以下小戶型和144平方米以上大戶型的成交數(shù)據(jù)，反映出剛需市場的穩(wěn)健和改善需求的潛力，兩者共同構(gòu)成了市場的需求基礎(chǔ)。

其三，產(chǎn)品力成為市場競爭的核心。

從一手項目的去化數(shù)據(jù)可以看出，無論是剛需盤還是高端盤，只要產(chǎn)品品質(zhì)高、配套完善，就能在市場中占據(jù)優(yōu)勢，這將倒逼開發(fā)商不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

下半年的廣州樓市，在數(shù)據(jù)層面有望呈現(xiàn)更多積極變化。

從需求端來看，隨著金九銀十的到來，預(yù)計9-10月剛需購房需求將有所釋放，部分改善型購房者可能會選擇期間入市，帶動市場活躍度提升。

隨著樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的不斷深入，廣州樓市將朝著更健康、更理性的方向發(fā)展。