不能把責(zé)任都?jí)航o地方政府

9月6日，住建部所屬的《中國房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表社評(píng)《千招萬招，落實(shí)才是實(shí)招》。

社評(píng)認(rèn)為：“當(dāng)今城市發(fā)展，市場(chǎng)有效和政府有為是最好的資源。誰擁有高效規(guī)范、公平合理的市場(chǎng)環(huán)境，誰就掌握了發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。”

文章高度贊揚(yáng)了湖北天門的鼓勵(lì)生育政策：“對(duì)生育二孩、三孩的家庭分別給予2300元、3300元的一次性生育獎(jiǎng)勵(lì)和分娩補(bǔ)助等，生育二孩、三孩家庭分別可享6萬、12萬元購房補(bǔ)貼。”

天門市購房及鼓勵(lì)生育相關(guān)獎(jiǎng)補(bǔ)政策

圖片來源：天門衛(wèi)健委

社評(píng)旗幟鮮明地批評(píng)了某些地方政府：

“當(dāng)然，我們也要毫不含糊地反對(duì)政策‘軟落實(shí)’，就是層層講落實(shí)、天天講落實(shí)、大會(huì)小會(huì)講落實(shí)，可上面的精神有的就是不到位、不落地，‘看起來很美’老百姓卻得不到實(shí)惠。”

整個(gè)社評(píng)，立場(chǎng)鮮明，義正言辭。

讓人覺得，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，就是地方政府沒把經(jīng)念好。

事情真的如此嗎？

01

坦率的說，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，絕大多數(shù)地方政府比任何人都焦慮，都著急。但是他們的政策工具箱里，可用的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策工具，已經(jīng)不多了。

北京、上海、深圳，對(duì)限購政策做了小幅調(diào)整，有人認(rèn)為步子太小。

且不說這三個(gè)一線城市的限購全部放開，是不是這三個(gè)城市的政府能決定的了的，即使權(quán)限放開了，是不是全國市場(chǎng)就能夠企穩(wěn)了？

在過去的一年中，包括一線城市廣州和全部二線城市，都已經(jīng)放開了限購，市場(chǎng)企穩(wěn)了嗎？

去年926（央行是924提前兩天出臺(tái)）政策大轉(zhuǎn)向之后，購房首付大幅度降低，利率下調(diào)。

全國市場(chǎng)迎來了一次不均衡的復(fù)蘇，到今年3月，基本達(dá)到市場(chǎng)峰值。4月之后，政策邊際效應(yīng)再次明顯減弱，市場(chǎng)重回下行之勢(shì)。

而今年以來，無論中央政府還是地方政府，幾乎再?zèng)]有實(shí)質(zhì)性的“止跌回穩(wěn)”的政策。

人們能夠想到的，進(jìn)一步降低房貸利率，房產(chǎn)交易稅收政策優(yōu)惠等，這些均不是地方政府權(quán)力管轄范圍。

《中國房地產(chǎn)報(bào)》的社評(píng)，指責(zé)某些地方政府不作為，坦率地說，有失公允。

湖北天門的做法，固然解放思想，但也很難逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

2023年，天門市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降26.3%。全年各類商品房銷售面積45.87萬平米，同比下降17.8%。2024年，天門市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.5%。全年各類商品房銷售面積48.65萬平米，同比增長(zhǎng)6.1%。（來源：天門市統(tǒng)計(jì)局 國家統(tǒng)計(jì)局天門調(diào)查隊(duì)）

2025年1-7月，天門市新建商品房銷售2593套，銷售面積33.88萬平方米，同比下降21.97%。（來源：天門市住房保障服務(wù)中心）

以上數(shù)據(jù)證明，如此大力度的財(cái)務(wù)補(bǔ)貼，可能短時(shí)有效，但很難改變市場(chǎng)的趨勢(shì)，天門市今年商品房銷售再度回落。

02

社評(píng)認(rèn)為，天門市的政策已經(jīng)使當(dāng)?shù)刎?cái)政良性循環(huán)。

官方數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月至2024年10月，天門市實(shí)施的生育政策帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.9%，全省第一，財(cái)政收入增長(zhǎng)13.7%，形成了“生育刺激消費(fèi)—消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)—經(jīng)濟(jì)反哺生育”的良性循環(huán)。用當(dāng)?shù)厝耸康脑捳f就是，房地產(chǎn)商交稅后，地方政府財(cái)政也會(huì)相對(duì)寬裕，自然能保證后續(xù)拿出更多的鼓勵(lì)生育補(bǔ)貼。

社評(píng)把天門市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.9%，作為穩(wěn)市場(chǎng)的成就，僅從這一指標(biāo)來說，那確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于全國（2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.6%）。

但對(duì)于高庫存的城市，房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇，真的是好事情嗎？

從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)投資的下降，實(shí)際是市場(chǎng)機(jī)制對(duì)供需關(guān)系的自然修復(fù)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷售降幅，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資的降幅，理論上房地產(chǎn)投資應(yīng)該繼續(xù)下降，才能和房地產(chǎn)銷售的降幅匹配，供需關(guān)系才能夠進(jìn)一步修復(fù)。

地方政府用各種政策辦法積極努力去庫存是沒有問題的，但絕不應(yīng)該以投資回升，甚至大量賣地為衡量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該讓市場(chǎng)有所喘息，讓市場(chǎng)自我休養(yǎng)生息。

否則，剛剛?cè)サ舻膸齑妫赡芎芸炀蜁?huì)卷土重來。

03

房地產(chǎn)到了今天的境地，住建部所屬的媒體把責(zé)任指向地方政府。而在過去多年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，地方政府恰恰經(jīng)常是被指責(zé)，被約談的對(duì)象。

2018年5月，成都、太原、貴陽等12個(gè)城市因房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱苗頭，被住建部約談，強(qiáng)調(diào)要落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策。

2021年3月，南昌擬放松限購被住建部約談，責(zé)令立即糾正，消除負(fù)面影響。

2021年4月，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求及時(shí)采取針對(duì)性措施，精準(zhǔn)調(diào)控，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)好預(yù)期。

2023年724政治局會(huì)議作出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷后，持續(xù)了六年多時(shí)間的“房子是用來住的、不是用來炒的”這一房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一原則，退出了官方的表述。

住建部作為主管部門，政策轉(zhuǎn)向也是最滯后的。

2023年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及2024年全國“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告，均未提及“房住不炒”。

但住建部部長(zhǎng)在2024年多次新聞發(fā)布會(huì)上，都仍把“房住不炒”列為第一政策原則。

直到2024年9月26日政治局會(huì)議，政策大幅轉(zhuǎn)向，首提促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。住建部的提法也才隨之轉(zhuǎn)向。

今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)是多重不利因素疊加的結(jié)果，其中包括了過去多年的政策失誤。

現(xiàn)在把“止跌回穩(wěn)”的責(zé)任和希望全部壓在地方政府的身上，既不公平，也不現(xiàn)實(shí)。

所以，不能指望地方政府的一招一策能改變市場(chǎng)趨勢(shì)。還需尊重市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)。

今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面，正是很多人以“人定勝天”的精神對(duì)待市場(chǎng)，認(rèn)為有形之手無所不能，和市場(chǎng)趨勢(shì)抗衡的結(jié)果。