房屋未達標交付，物業費應由開發商承擔！

近日，廣西南寧玖悅府小區業主與物業公司互訴糾紛一事，引發社會廣泛關注。據媒體報道，該小區業主因物業費高達2.8元/平方米·月，實際服務卻嚴重“縮水”，在與物業協商降價無果后，部分業主拒交物業費，隨后被物業公司起訴。業主們并未沉默，而是選擇反訴物業，要求撤銷前期物業服務合同并退還物業費。

這起糾紛背后，折射出一個普遍現象——不少物業公司動輒將問題推向開發商，試圖規避自身責任。前期物業，真的可以這樣“一甩了之”嗎？

一、事件回溯：服務缺位，業主依法維權

玖悅府小區于2022年12月起陸續交付。然而業主收房后卻發現問題成堆：小區圍墻仍是臨時鐵皮，地下車庫尚未正式交付，停車場多處存在漏水問題。

更嚴重的是，業主后來才得知，交房之時該樓盤并未通過消防驗收和五方驗收——這一事實被開發商與物業公司刻意隱瞞，直至2023年3月才通過驗收。該行為已涉嫌違反《建設工程質量管理條例》第十六條及《商品房銷售管理辦法》第四十條，未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋，不得交付使用。屬于違規交付。

業主陳先生表示：“小區基礎配套嚴重不足，物業費卻高達2.8元/平方米·月，遠高于同類小區。”因多次溝通降價未果，部分業主暫停繳納物業費。今年3月起，物業公司陸續起訴欠費業主，至7月底被告業主已超20名。業主們隨即提起反訴，目前案件已進入審理階段。

二、法律焦點：未達標交付，物業費應由開發商承擔

一個關鍵法律問題隨之浮出水面：在房屋未達到法定交付條件的情況下，物業費到底該由誰承擔？

《物業管理條例》第四十一條第二款明確規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”也就是說，如果房屋未完成合法交付程序，物業費的承擔主體應是開發商，而非業主。

玖悅府小區在2022年12月所謂的“交付”時并未通過驗收，屬于違法交付。從法律上看，該時段物業費依法應由開發商承擔。如物業公司已向業主收取該期間費用，則涉嫌構成不當得利，應予退還。

三、物業辯解？背后是開發商陷資金困境

物業公司也表示有“苦衷”：他們稱已提交圍墻建設方案，但因開發商資金斷裂導致停工；多次協調處理地下車庫漏水等問題未果；還因長期墊付水費、公攤電費等導致經營困難，降費申請上報集團后未有回音。

住建部門的回復進一步印證了開發商的困境：項目監管賬戶資金已全部用于支付農民工工資；因與銀行存在經濟糾紛，項目資不抵債，部分樓棟已被查封；開發商明確表示已無力推進小區圍墻及道路建設。

四、法律明責：前期物業無法“甩鍋”

但這真的代表物業公司能夠完全推責嗎？

根據《物業承接查驗辦法》第三十九條、第四十條，物業服務企業如擅自承接未經查驗的物業，或因配套設施缺陷導致業主受損，應承擔相應賠償。如物業與建設單位惡意串通、弄虛作假，則應共同承擔賠償責任。

該辦法同時明確，物業承接查驗協議應作為前期物業服務合同的補充協議，具同等法律效力。物業公司如果未履行承接查驗義務，即便開發商交付不達標，也應通過補充協議明確整改責任和時間，而非將問題全部推給開發商。

前期物業企圖將責任全盤甩給開發商，甚至以“開發商沒錢”為由拒絕擔責，于法無據、于理不合。即使開發商確無能力，前期物業仍應就其法定和約定義務向業主負責。

五、行業痛點：信息不對稱，業主維權艱難

當前物業糾紛中，最突出的問題是信息不對稱。物業公司常利用業主法律知識的不足，編織“責任在開發商”的話術，誘導業主放棄追責。

尤其是一些與開發商關聯的前期物業，從招投標到承接查驗本就存在瑕疵。歷史遺留問題隨時間推移暴露出來，最終卻要由業主承擔后果。

業主維權不僅面臨高額取證成本，還要消耗大量時間精力，而物業公司則屢借制度漏洞逃避責任，形成嚴重不公。

六、破局之道：依法追責，方得安寧

南寧玖悅府小區的糾紛并非孤例。隨著房地產行業進入深度調整，類似問題可能在更多項目中出現。

問題暴露亦是轉機。只有通過依法追責，才能遏制企業違法行為、重建市場誠信。

對于業主而言，可依據《物業承接查驗辦法》，要求物業公司公開全套承接查驗資料，核驗其是否盡到法定義務。對于未達標交付期間被收取的物業費，業主有權追回。

若物業存在與開發商串通、違規承接等行為，業主更應堅決通過法律途徑追究其連帶責任。

對物業企業來說，企圖“甩鍋”開發商絕非長久之計。直面問題、承擔責任、改善服務，才是立足市場的正道。只有物業真正履職盡責，小區才能回歸應有的和諧與安寧。