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湯姆陪你買房的第35天：
啟德的大問題
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「落街想食個靚早餐，都要特登搭車出返啟德站先有得揀？」（下樓想吃個好早餐，都要坐車回到啟德站才有選擇？）
「Call外賣？成日都顯示唔喺配送範圍，真係好頭痕！」（叫外賣，整天都顯示不在配送范圍，真是很頭疼！）
這是最近住在啟德的居民在社交平臺上的濃濃怨氣。
Facebook群組《啟德居民自由講~》內，
有一名街坊分享稱：
跑道區內一件餐廳都沒！大吐苦水說不方便
這話一出，不光是他們在抱怨，評論區的人也像被點了火。
句句精彩，句句藏著刀子，劍指那些抱怨的居民：
「住得豪宅，就嫌無野食？你見過山頂d富豪投訴未？」（住得起豪宅，還嫌沒東西吃？你見過山頂那些富豪投訴嗎？）
「你嗰度係高尚住宅區，你應該有工人幫你搞掂」（你那兒是高尚住宅區，你應該有工人幫你搞定啦……）
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論評論的陰陽怪氣與一針見血，還得是港人的嘴。
但你以為他們夸張？一點也不。
現在的啟德，最方便的就是跑道區靠近AIRSIDE、體育園區那一帶，那邊餐廳、商場陸續開業，像個剛蘇醒的城市。
一片嶄新，也是很多內地買家最喜歡的地方。
但如果你往里面走一點，比如天瀧、MIAMI QUAY、DOUBLE COAST這些樓盤所在的片區，就真的有點“樓建好了，人還沒來，生活配套還在半路上”那味道。
OPENRICE則顯示，
啟德跑道區住宅群中確實暫時沒有顯示任何餐食，
但最近仍可到旁邊的郵輪碼頭有兩三間餐廳及咖啡廳可以光顧。
啟德最開始的野心
啟德，香港都市更新的“天選之子”。
官方給它安排的劇本，不是普通住宅區，而是直接C位出道。
作為香港近十年來最受矚目的都會重建項目之一，啟德被政府賦予了“第二核心商業區”的戰略定位。
寫字樓、豪宅、商場、文娛設施全都要，目標成為港島以東的全新地標。
港府這波操作，是要讓啟德當 “東進計劃” 的先鋒部隊，帶飛整個九龍東。
從規劃效果圖來看，啟德確實手握一手好牌：
開局就送海景、棟距拉滿、綠植環繞，高低是個未來社區體驗區了。
跑道區更是直面維港無遮擋，最近全長約1.4公里的啟德空中花園也開放，很多同事都說極其漂亮。
生活配套的“時差”，
到底意味著什么？
但理想和現實之間，隔著一整個生活。
許多買家仍在為啟德的“餐廳荒”和“交通不便”而遲遲不敢入場。
而且，圍觀的路人更是在意。
啟德似乎變成了眾樂樂的“話題女王”。
啟德的樓盤
2025年馬上快過去了，我發現，啟德跑道區又是被從“罵”’到尾的一年：
年初時，有人直言這里的樓盤唯有“劈價”才能求生，戲稱它是“九龍版龍珠島”，規劃空洞；
也有人調侃所謂“豪宅”密度太高，直言：“真豪宅哪個不藏在半山？有錢人怎會愿意與平民擠作一團？當年英國人連華人上山頂都不準。”
更有鐘情于此地環境的人，無奈嘆息樓價高不可攀：“一千萬預算，只能買到望見觀塘的樓；想看海，就得兩千萬起步，還全是三房起跳——普通人，難入場。”
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不過，并非所有聲音都投向對面。
也有人認為，這里的規劃其實藏著潛力。不如再等等——等配套成熟，等價格軟化。
畢竟維港海景不等人，若呎價真能回落到兩萬左右，他們覺得：“確實買得過。”
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而且我上網一查，也有買家覺得這一區現在已經特別舒服，所以居住體驗真的是因人而異。
回望香港發展歷程，這樣的質疑，幾乎是每一個新興板塊的“成人禮”。
啟德的現狀，仿佛之間的九龍站。
二十多年前，西九龍還是一片待開發的空地，配套全無，概念先行。
但隨著高鐵和西九文化區的規劃落地，加上發展商積極北上推廣，吸引大批內地買家進場。
廣州時代地產創辦人岑釗雄、中聯石化前主席許智明、藝人王嘉爾等名人也先后在九龍站置業，讓這里不只成為住宅區，更是一種身份標簽。
如今的九龍站，早已躋身全港頂級地段之一。
以地標項目“凱旋門”為例，2005年開售時呎價僅約1.4萬港元，到疫情前高峰期已飆升至4萬多，個別特色單位更曾以呎價7.9萬成交，創下市場驚嘆。雖近期市況回調，但目前呎價仍穩守2.8萬水平，展現出堅實的抗跌力。
所以，如果你在糾結是否買啟德，或許可以把眼下這段配套的“時差”，看作時間送給早起者的隱藏禮物。
當城市漸漸蘇醒，生活悄悄成熟，那些最早相信的人，往往也最早等來晨曦。
盤點一下啟德的樓盤
說到具體樓盤，其實啟德也可以大致分為“跑道區”和“非跑道區”兩條線。
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跑道區是啟德的“門面擔當”，面向維港的半島地段，匯聚了如維港一號、云璟、天瀧、天璽·海、啟德海灣、MIAMI QUAY等項目。
一線市場中，熱度比較高的就是天璽·海和天瀧。
天璽·海是跑道區里頂級豪宅之一，主打大戶型、4房、連平臺與泳池的特色戶型。
最近一套四房單位通過招標成交，成交價約 1.03 億港元，實用面積約 2115 平方呎，呎價大約 4.87 萬元。
而天瀧第6座最新推出的戶型多為3房，面積約 1085–1117 呎，有維港海景，頂層還設有連平臺的特色單位。成交實力不俗。
非跑道區最火的一定是天璽·天了。
我個人真的是非常非常喜歡它，第二期正在推出，我已經宣傳好多好多次，可以去回顧我以前發的文章和視頻，王炸中的王炸。
而且天璽·天8月至今累積錄得18宗二手買賣成交，平均實用呎價27,320元，全屬獲利成交，最高賺幅可逾2成。
新近一宗二手成交，單位為5座低層A1室，實用面積501方呎，兩房間隔，擁開放式廚房，單位座向南方，可享內園池景及開揚車站廣場景，以1,243萬元成交，呎價24,810元。
據了解，原業主于2024年11月以1,073.5萬元一手購入單位，持貨不足1年，收樓不久即成功沽出，現轉手賬面可獲利169.5萬元離場，單位升值16%。
這含金量，沒得說。
你怎么看啟德的未來？
啟德的未來，取決于內地買家的信心，更與香港的整體經濟脈搏息息相關。
答案不在任何人的預測里，而在市場的下一步動向中。
我的角色，不是預言家，而是同行者。
就讓我們保持好奇，一起觀察下去。
我司有位人稱“小Angelababy”的同事，早年就買了啟德。她是看著這里從“要啥沒啥”一步步變成“啥都有”的親歷者，現在更是親自下場拍視頻、做賬號，在線營業。關于啟德值不值得住，她就是能給你最真實答案的人。
另外，我的同事可謂人才輩出，大家都不約而同沖進短視頻賽道，做起了博主。想問問各位，愿不愿意看這群“斜杠青年”的日常，如果愿意，我后續就大膽寫起來！
最后再說一遍，除了啟德，無論你對香港任何地段的住宅、商鋪或投資物業感興趣，我都樂意提供專業分析和房源推薦。
歡迎加我微信私信我，說明你的置業需求，我來為你尋找最匹配的機會。
而且，我有兩個公眾號...
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