跨村買宅基地，合同是否有效？法院判了！【25年第120期】

近年來，

不少人前往農(nóng)村“買地建房”，

但是，農(nóng)村宅基地買賣合法嗎？

非集體經(jīng)濟(jì)組織成員能否購買？

近日，益陽市資陽區(qū)人民法院

依法審結(jié)一起涉農(nóng)村宅基地的合同糾紛案件。

老夏與老郭分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。2018年9月，二人簽訂《房屋地基買賣合同》，約定老夏向老郭購買其位于某村的房屋地基，總價(jià)款20.5萬元。

合同明確：簽訂當(dāng)日老夏支付15萬元，待老郭辦妥國土手續(xù)、建房證及房屋過戶手續(xù)后，老夏支付剩余5.5萬元；任何一方違約需賠償對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失，若老郭違約，需退還老夏全部資金并按年2%支付利息；若因政府原因?qū)е聼o法出售地基或辦理證件，老郭需無條件退還全部資金。

合同簽訂后，老夏依約支付15萬元，但老郭始終未履行辦證義務(wù)，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏訴至法院，主張老郭怠于履行義務(wù)，應(yīng)全額退還已付款項(xiàng)并支付利息。

老郭則辯稱，老夏未支付剩余5.5萬元，構(gòu)成違約，要求其支付余款及相應(yīng)利息。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉土地為村集體所有，老夏非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定，雙方簽訂的《房屋地基買賣合同》違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條的規(guī)定，無效合同自始至終沒有法律約束力，因該合同取得的錢款，應(yīng)當(dāng)予以返還。老郭因合同取得的15萬元購地款應(yīng)返還老夏。因雙方對(duì)合同無效均存在過錯(cuò)，故對(duì)老夏主張的資金占用利息，法院不予支持。

綜上，法院依法判決老郭返還老夏購地款15萬元。目前該案已生效。

1. 宅基地自建房的買賣限制

宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民僅享有使用權(quán)，其交易受法律嚴(yán)格限制。合法買賣需滿足以下條件：

買賣雙方均為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

買方無宅基地，且符合分戶、外來人口落戶等村集體規(guī)劃要求；

房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并完成登記；

宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，禁止單獨(dú)流轉(zhuǎn)；

交易經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)。

本案中，老夏與老郭非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合上述條件，其交易屬非法，合同自始無效。

2. 主合同無效對(duì)付款條款的影響

付款條款作為買賣合同的組成部分，不具有獨(dú)立性，其效力依附于主合同。若主合同無效，付款條款亦無效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條，合同無效后，因該合同取得的錢款應(yīng)予以返還。

3.宅基地買賣風(fēng)險(xiǎn)提示

集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購買農(nóng)村宅基地自建房存在相當(dāng)大的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)的房屋買賣合同會(huì)被認(rèn)定為無效。若合同被認(rèn)定為無效，不僅無法完成房屋的過戶手續(xù)，購房人支付的錢款也將被裁判返還。考慮到訴訟、執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，購房人付出去的錢款也存在不少難以追回的情形，部分購房人甚至?xí)萑搿胺控?cái)兩空”的困境，因此，大家需遵守相關(guān)法律法規(guī)謹(jǐn)慎購買農(nóng)村宅基地自建房。

來源：益陽市資陽區(qū)人民法院、湖南高院

一審一校：劉泳敏

二審二校：歐陽豪 程順輝

三審三校：陳金明 覃顯蕓

-關(guān)注岑溪法院-