房企分化撕裂！保利、中海、華潤(rùn)也跑輸了大盤

文|蜜妹 文章來源|閨蜜財(cái)經(jīng)

圖片來源|AI自動(dòng)生成

金九銀十已過，10月的房地產(chǎn)有點(diǎn)微妙了。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年1-10月，TOP100房企銷售總額為28967.1億元，同比下降16.3%，降幅較1-9月擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，TOP10房企銷售額均值為1430.9億元，較上年下降15.0%；TOP11-30房企銷售額均值為355.1億元，較上年下降17.8%；TOP31-50房企銷售均值為172.1億元，較上年下降16.6%；TOP51-100房企銷售額均值為82.3億元，同比下降17.6%。

如此來看，TOP10房企還稍微能“扛打”一點(diǎn)，但不多。尤其值得注意的是，根據(jù)蜜妹統(tǒng)計(jì)，TOP10房企里有三家穩(wěn)健型房企也跑輸了大盤，分別是：規(guī)模一哥保利發(fā)展、利潤(rùn)王中海地產(chǎn)，以及品質(zhì)房企華潤(rùn)置地。

先看整體。如下圖，10強(qiáng)房企前10月變幅榜排序和前9月變化不大，依舊有三位同比上漲的選手，分別是第一位中國(guó)金茂+23.57%、建發(fā)房產(chǎn)+2.44%、越秀地產(chǎn)+0.99%，名單及排序都和前9月相同，只是各家的漲幅都略有縮窄，其中建發(fā)房產(chǎn)漲幅縮窄最大，從前9月的+12.09%降為+2.44%。

在蜜妹看來，建發(fā)和越秀的“微弱正增長(zhǎng)”，更像是一場(chǎng)慘勝。它們證明了國(guó)企背景在融資與資源獲取上的“安全墊”作用。

更值得注意的是下跌的另外7家TOP10房企，除了萬科降幅略有縮窄外，其余6家前10月銷售額降幅全部擴(kuò)大。

其中，濱江集團(tuán)-6.30%與綠城中國(guó)-6.43%的跌幅相對(duì)溫和，似乎證明了“產(chǎn)品主義”的生命力。但辯證地看，這更像是“偏安一隅”的暫時(shí)安全。畢竟不是所有地方都是長(zhǎng)三角，且當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也差不多已卷成紅海。

另外3家穩(wěn)健型全國(guó)布局房企跌幅均跑輸大盤。

保利擁有最廣的布局和最深厚的資源，但蜜妹也說過，船大難掉頭。其龐大的資產(chǎn)規(guī)模和原有的路徑依賴，使其在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)快速變化時(shí)，調(diào)整速度相對(duì)較慢。

存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，如今的保利既需要維持全國(guó)性的市場(chǎng)份額，又要在各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)對(duì)本土競(jìng)爭(zhēng)者的挑戰(zhàn)，管理難度極大，當(dāng)然其銷售變幅出現(xiàn)拐點(diǎn)的那個(gè)時(shí)間點(diǎn)，也是極具參考價(jià)值的。

中海素以“利潤(rùn)王”和極強(qiáng)的財(cái)務(wù)紀(jì)律著稱，但在本輪下行周期中，其保守的策略可能使其錯(cuò)失了一些以價(jià)換量的窗口期。

中海的挑戰(zhàn)在于，如何在堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線的前提下，調(diào)整銷售策略，適應(yīng)一個(gè)新的、價(jià)格更敏感的市場(chǎng)。

華潤(rùn)置地又不一樣。其常因其強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力（萬象城系列）而視其為穿越周期的典范，但此次數(shù)據(jù)揭示了其住宅開發(fā)業(yè)務(wù)面臨的巨大壓力。

華潤(rùn)在過去幾年同樣采取了積極擴(kuò)張的策略，部分項(xiàng)目可能面臨價(jià)格調(diào)整和去化難題。其投資物業(yè)的穩(wěn)定租金收入固然是“壓艙石”，但當(dāng)住宅銷售這架馬車顯著減速時(shí)，龐大的體量依然會(huì)感受到強(qiáng)烈的震動(dòng)。

華潤(rùn)需思考如何輕量化商業(yè)布局，或通過數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提升商業(yè)坪效，同時(shí)在住宅端加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，方能緩解雙重壓力。

最后在蜜妹看來，10月房企銷售額較為明顯的變幅，是宏觀政策、金融環(huán)境和市場(chǎng)需求三方博弈的直接結(jié)果。

政策端邊際遞減愈發(fā)明顯，需求端購(gòu)房者的決策邏輯已發(fā)生根本性改變。不解決信心這個(gè)根本問題，有效市場(chǎng)便無從談起。

舊的霸主在退潮，新的格局在形成。這場(chǎng)痛苦的轉(zhuǎn)型雖然代價(jià)巨大，但也是行業(yè)走向成熟、回歸理性的必經(jīng)之路。

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