銀行也頂不住了

文丨熊志

一覺(jué)醒來(lái)，房地產(chǎn)中介的天塌了？銀行，正親自下場(chǎng)，以前所未有的規(guī)模“批發(fā)式”賣(mài)房。

打開(kāi)京東、阿里等資產(chǎn)平臺(tái)，可以看到大量的銀行掛牌直售房源。蘭州銀行，2025年掛出了超過(guò)1700套房產(chǎn)；吉林銀行，掛出了2000多套……

而真正的主力軍，是各地的農(nóng)信系統(tǒng)，農(nóng)村信用社、農(nóng)商行等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的超過(guò)25000個(gè)；遼寧農(nóng)信系統(tǒng)，超過(guò)11000個(gè)；廣東農(nóng)信，也超過(guò)了12000個(gè)。

銀行當(dāng)起房產(chǎn)中介，當(dāng)然不是為了搞副業(yè)。這是一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的回血自救，背后的殘酷現(xiàn)實(shí)是，斷供潮比我們想象中更為猛烈，銀行不良資產(chǎn)的壓力，已然逼近臨界點(diǎn)。

01

長(zhǎng)久以來(lái)，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何劇烈調(diào)整，銀行似乎始終是金融體系中最穩(wěn)固的“壓艙石”。

在現(xiàn)行的規(guī)則下，銀行幾乎立于不敗之地。房?jī)r(jià)暴跌，購(gòu)房者的月供一分不能少。樓盤(pán)爛尾，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，和對(duì)購(gòu)房者的房貸，兩頭都有追索權(quán)。

總之，借嚴(yán)密的合同條款與復(fù)雜的金融工具，風(fēng)險(xiǎn)被銀行層層隔離在外。然而，這道防火墻正在被擊穿。

這些掛牌直售的房產(chǎn)，多是抵債房，通俗地說(shuō)，就是銀行的客戶，企業(yè)或者個(gè)人還不上貸款，斷供了，最后被銀行收了回來(lái)。

過(guò)去，銀行處理這些不良資產(chǎn)，往往是通過(guò)兩種方式。第一，是將債權(quán)打包，賣(mài)給那些資產(chǎn)管理公司；第二，是通過(guò)法院走司法拍賣(mài)程序。

但現(xiàn)在，這兩條路不好走了。在當(dāng)前的下行周期里，資產(chǎn)管理公司也沒(méi)有余糧了，他們不愿接盤(pán)這些燙手的斷供房；而法拍市場(chǎng)同樣慘淡，流拍率高，回款極慢。

于是，銀行被迫親自下場(chǎng)，干起了房產(chǎn)中介甚至開(kāi)發(fā)商的活兒。銀行急需現(xiàn)金回流的巨大壓力，可見(jiàn)一斑。

曾經(jīng)坐收利息的債權(quán)人，如今成了手握大量斷供房的房東。這些房子，每在賬上多停留一天，就多一分壞賬風(fēng)險(xiǎn)，銀行當(dāng)然著急，就只能選擇骨折價(jià)批量甩賣(mài)，盡快變現(xiàn)。

02

如果你以為銀行賣(mài)房，僅僅是為了處理壞賬，被動(dòng)回血，那可能還是低估了它們面臨的深層焦慮。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正危機(jī)，不僅在于存量資產(chǎn)正在惡化，更在于增量業(yè)務(wù)幾近枯竭。

銀行的核心利潤(rùn)來(lái)源是什么？是利差，尤其是源源不斷的新發(fā)放房貸。

但在一個(gè)被冰封的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，新房賣(mài)不動(dòng)，二手房不流通。沒(méi)人買(mǎi)房，就意味著沒(méi)人辦理新的按揭貸款，銀行最穩(wěn)定的印鈔機(jī)，事實(shí)上已經(jīng)快停轉(zhuǎn)了。

銀行此次下場(chǎng)，批發(fā)式賣(mài)房，除了回籠資金，還是想將這些產(chǎn)權(quán)清晰、且價(jià)格極低的房源拋向市場(chǎng)，試圖以價(jià)換量，把那些深度觀望的買(mǎi)家給“炸”出來(lái)。

只要交易能動(dòng)起來(lái)，哪怕是以低價(jià)成交，銀行就有機(jī)會(huì)重啟房貸業(yè)務(wù)，重新激活現(xiàn)金流。150萬(wàn)元的房子，打折100萬(wàn)賣(mài)出去，只要購(gòu)房者來(lái)個(gè)30年房貸套餐，銀行照樣有得賺。

銀行的算盤(pán)是：我把價(jià)格打下來(lái)，總有人買(mǎi)吧？然而，現(xiàn)實(shí)給了一記最響亮的耳光。

新聞提到了一個(gè)典型的例子，遼寧沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)，貝殼數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)的二手房掛牌價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米左右。而蘭州農(nóng)商行直售的同小區(qū)毛坯房，均價(jià)僅為2300元/平方米。

這不是打折，簡(jiǎn)直是“粉碎性骨折”。結(jié)果呢？該小區(qū)累計(jì)掛牌的250多套房產(chǎn)，一套都沒(méi)有賣(mài)出去。

銀行本想下場(chǎng)自救，卻一不小心成了砸盤(pán)俠，用白菜價(jià)徹底擊穿了市場(chǎng)底價(jià)，卻連一絲水花都沒(méi)激起。這清楚地說(shuō)明，當(dāng)前市場(chǎng)的問(wèn)題，早已不是價(jià)格問(wèn)題，而是信心問(wèn)題。

03

值得注意的是，這些被銀行甩賣(mài)的房產(chǎn)，絕大多數(shù)位于非核心城市，或者非核心區(qū)域。

比如，廣東云浮農(nóng)商行，開(kāi)拍一處商住房，起拍價(jià)8萬(wàn)元；齊齊哈爾農(nóng)商行，掛牌一套住宅，起始價(jià)9.9萬(wàn)元；蘭州農(nóng)商行起拍價(jià)最高的5.5億元資產(chǎn)包，不在省會(huì)蘭州，而在地級(jí)市天水，是471套商業(yè)用房。

這些地方，遠(yuǎn)離一線、強(qiáng)二線城市的聚光燈，屬于產(chǎn)業(yè)薄弱、人口持續(xù)外流的中小城市，這也意味著，斷供潮最洶涌之處，正是這些缺乏基本面支撐的區(qū)域。

在這些地方，房?jī)r(jià)早已失去了支撐。銀行收上來(lái)的抵債房，是真正的不良中的不良，它們幾乎沒(méi)有任何流動(dòng)性。

而率先扛不住壓力的，恰恰是扎根當(dāng)?shù)氐闹行°y行，尤其是農(nóng)信系統(tǒng)。比如四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌超2.5萬(wàn)套。

為什么是它們率先頂不住了？原因很簡(jiǎn)單，它們的命運(yùn)，和本地經(jīng)濟(jì)是牢牢綁定的。

一家國(guó)有大行，可以在全國(guó)乃至全球配置資產(chǎn)，它的風(fēng)險(xiǎn)是高度分散的。北京、上海的房貸利潤(rùn)，完全可以覆蓋東北某個(gè)城市的壞賬。

但一家齊齊哈爾農(nóng)商行呢？它的客戶、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)，幾乎全部集中于本地，雞蛋全放在一個(gè)籃子里。一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)下滑，樓市下行，其資產(chǎn)負(fù)債表瞬間就會(huì)被擊穿。

如今，銀行親自下場(chǎng)賣(mài)房，正是寒氣從市場(chǎng)末梢（購(gòu)房者、小微企業(yè)），穿透所有中間環(huán)節(jié)，最終直抵金融體系核心的明確信號(hào)。

銀行試圖用清倉(cāng)甩賣(mài)的方式回血解渴，卻發(fā)現(xiàn)，即使跌到白菜價(jià)，市場(chǎng)依然毫無(wú)反應(yīng)。

當(dāng)骨折價(jià)都無(wú)法激活市場(chǎng)時(shí)，我們才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在缺的不是便宜的房子了，而是敢于買(mǎi)房的信心。

而當(dāng)你看到中小城市的地方銀行，扎堆低價(jià)拋售房產(chǎn)時(shí)，也該清醒一下，看似打骨折的低價(jià)房源，不是什么撿漏機(jī)會(huì)，它或許只是銀行正在篩選一個(gè)能重新辦理房貸的“接盤(pán)者”罷了。