南京一波區(qū)劃調(diào)整！步子能否再大點(diǎn)？

這兩天，不少網(wǎng)友討論了有關(guān)江北和秦淮區(qū)的社區(qū)級(jí)區(qū)劃調(diào)整。其實(shí)主要還是新增拆分，比如一個(gè)原先人口較多的社區(qū)，新增一個(gè)或者個(gè)社區(qū)，拆分后管理更加精細(xì)。對(duì)于群眾基本的生活影響，變化不大。

坊間討論較多，其實(shí)還是更大范圍的調(diào)整！比如行政區(qū)，解決區(qū)劃交界區(qū)域，明顯的發(fā)展不平衡不充分的問(wèn)題。

其實(shí)客觀來(lái)看，每個(gè)區(qū)既然都有相對(duì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，那就必然存在相對(duì)資源薄弱的區(qū)域。

比如江寧區(qū)，很明顯，南向才是發(fā)展主力，百家湖、九龍湖、東山構(gòu)成了江寧發(fā)展的核心三角。

雖然近年?yáng)|邊，麒麟科創(chuàng)園發(fā)展較為迅速，但麒麟實(shí)質(zhì)分為三塊，目前麒麟科創(chuàng)園重點(diǎn)發(fā)展的中央公園和中科院所在的東片區(qū)，以及原先的麒麟新市鎮(zhèn)，以及滬寧高速以北，由地鐵小鎮(zhèn)主導(dǎo)的匯通路、靈山以及青龍片區(qū)。前兩部分實(shí)際是主導(dǎo)權(quán)現(xiàn)在是麒麟科創(chuàng)園，后者則是地鐵小鎮(zhèn)。

其實(shí)從規(guī)劃概念來(lái)看，滬寧高速以南的麒麟自成麒麟高新板塊，以北則納入仙林副城概念。

從當(dāng)年搞出紫東地區(qū)，進(jìn)而推出紫東核心區(qū)，似乎是想進(jìn)一步的融合發(fā)展，甚至兩個(gè)青龍片區(qū)接近“合并”：一個(gè)管委會(huì)統(tǒng)轄雙邊。

但事與愿違，關(guān)鍵人物落馬，導(dǎo)致事態(tài)驟變。但當(dāng)初看著規(guī)劃宣傳買房的廣大市民，卻很傷。

現(xiàn)在除了匯通路板塊幾近成熟，僅剩原來(lái)中南君啟的地塊修改成1.05容積率后待出讓，局面清晰，尚存懸念的就是花費(fèi)巨資拆遷完畢，但根本還沒(méi)啟動(dòng)的靈山，以及青龍片區(qū)麒麟地界。

雖然南京，地產(chǎn)熱潮逐步褪去，回歸產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目聚焦，但近期市場(chǎng)各個(gè)次級(jí)板塊間，二手價(jià)格又在聯(lián)動(dòng)，基本都在回歸1字頭，實(shí)現(xiàn)了新一輪板塊間的動(dòng)態(tài)平衡：大哥不說(shuō)二哥，大家都很難......

市場(chǎng)艱難，如果新項(xiàng)目想要上市，總要有能夠打動(dòng)人心的興奮劑吧？

雖然多數(shù)板塊都是城投保底拿地，再研請(qǐng)優(yōu)質(zhì)的代建公司出手，打造高品質(zhì)的“好房子”!但是回到市場(chǎng)面，還是得有項(xiàng)目的論述，你的利好究竟在哪？

要么學(xué)區(qū)、要么地鐵、要么高校、要么產(chǎn)業(yè)利好，或者超大型公建項(xiàng)目也算，如果啥動(dòng)靜都沒(méi)有，連說(shuō)辭都無(wú)法閉環(huán)，那問(wèn)題就太大了！

隨著棲霞仙林區(qū)域的基本成熟，從仙鶴門一路往東到仙林湖，已屬建成區(qū)，留給棲霞的發(fā)展空間，除了仙林湖在湖北和湖南少余儲(chǔ)備，只剩還未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的棲霞青龍片區(qū)。

但其地理影響，由于是對(duì)向聯(lián)通的主要道路，必須經(jīng)過(guò)江寧地界，道路聯(lián)通顯然受制于江寧區(qū)的施工進(jìn)度。

如果江寧與棲霞因?yàn)榻ㄔO(shè)時(shí)序不一，那就是一條又一條的斷頭路，青龍片區(qū)江寧部分如果發(fā)展不夠迅速，東側(cè)棲霞顯然也將有連帶影響。

當(dāng)然一些超大型項(xiàng)目的落地，可能會(huì)改變周邊的城建預(yù)期，比如如果真能搞定南大校區(qū)落地青龍片區(qū)，那周邊的道路基建必然加速推進(jìn)，且?guī)?lái)的人口也利于周邊的一些商業(yè)帶動(dòng)。

此外，還有去年提的省人民醫(yī)院棲霞院區(qū)，究竟何時(shí)能夠正式立項(xiàng)？從今年5月，其官方發(fā)出的一篇稿件來(lái)看，正在報(bào)請(qǐng)立項(xiàng)。不過(guò)截止11月末，沒(méi)有更一步的動(dòng)態(tài)釋放。

從十五五國(guó)家的規(guī)劃來(lái)看，人均GDP要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，基本需要增長(zhǎng)80%，十年，這恐怕社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面都得飛躍，才有望實(shí)現(xiàn)。對(duì)于仙林區(qū)域來(lái)說(shuō)，立足于轉(zhuǎn)化高校的科研成果，讓其市場(chǎng)化來(lái)創(chuàng)造一些重點(diǎn)項(xiàng)目，也就是校企地模式，比如近期南大校友的影石項(xiàng)目，就可算是代表性的范例之一。當(dāng)然這類項(xiàng)目肯定期望越多越好，多多益善。

那么問(wèn)題來(lái)了，規(guī)劃納入仙林副城，行政位于麒麟的滬寧北側(cè)區(qū)域，如果假設(shè)能夠有幸被大筆一揮劃入棲霞，成為真正的仙林板塊，是否就會(huì)是發(fā)展騰飛的契機(jī)？

現(xiàn)在相對(duì)的難點(diǎn)是，地鐵小鎮(zhèn)作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)跟早年只要有地就瘋狂的環(huán)境截然不同，需要考驗(yàn)一級(jí)操盤(pán)的找項(xiàng)目能力。

地鐵小鎮(zhèn)，作為企業(yè)，如何協(xié)調(diào)項(xiàng)目引進(jìn)，這也是問(wèn)題。但如果能劃入棲霞，估計(jì)情況會(huì)有巨變，首先地塊的預(yù)期就有明顯變化，至少板塊輿論會(huì)一掃以前的陰霾，這種價(jià)值就這個(gè)土儲(chǔ)量來(lái)說(shuō)，絕不止是幾十億級(jí)別，百億級(jí)的影響，甚至更大范圍。

另外，曾經(jīng)搞的紫核管委會(huì)，也是應(yīng)對(duì)區(qū)劃不統(tǒng)一的折中辦法，不過(guò)后續(xù)在實(shí)行過(guò)程中，應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了一系列的跨區(qū)難題。

當(dāng)然如果短時(shí)間區(qū)劃難成行，緊靠棲霞的資源依托發(fā)展將成關(guān)鍵。

此前在網(wǎng)絡(luò)上，曾經(jīng)流傳出的南大校區(qū)擬選址范圍，已橫跨江寧和棲霞，但是目前只有棲霞區(qū)將對(duì)應(yīng)的那部分控規(guī)單元修改成了高校用地，江寧規(guī)劃這邊還暫未行動(dòng)。我曾經(jīng)也12345詢問(wèn)，江寧規(guī)劃這部分控規(guī)單元的是否也調(diào)整成高校用地？不過(guò)，對(duì)方并沒(méi)明確回應(yīng)。

你覺(jué)得，如果南大最終圈地，和園南側(cè)的這一片會(huì)被囊括在范圍么？歡迎各位聊聊看法看法。

南大如果來(lái)了，不光是引入了大型項(xiàng)目，尤其是江寧地界，北側(cè)剩余住宅數(shù)量以北壓縮至極致，片區(qū)未來(lái)職住平衡將更加良性。

區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境沒(méi)得說(shuō)，當(dāng)年紫核轟轟烈烈的時(shí)候有關(guān)環(huán)境篇章描述的也很強(qiáng)烈。中央綠脈規(guī)劃，也沒(méi)廢掉，但是預(yù)計(jì)投入資金肯定是大減，但是沒(méi)事，天然的生態(tài)本底在這，關(guān)鍵是有沒(méi)有一個(gè)優(yōu)秀的操盤(pán)手來(lái)操盤(pán)。

你覺(jué)得，如果南京有一次大范圍的區(qū)劃調(diào)整，仙林、麒麟交界處會(huì)存在契機(jī)么？

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